唐樓全屋翻新報價可以用私樓參考呎價每呎 $900–$1,200 做起點，例如 500 呎約 45 萬至 60 萬元（全屋基本翻新，未計訂造傢俬及電器）。但唐樓冇升降機、喉管電線老化、天花牆身可能有石屎剝落，呢啲搬運同隱藏工程多數會令報價貼近甚至超出呎價範圍，所以一定要逐項核對，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
- 唐樓屬私人樓宇，全屋基本翻新以私樓參考呎價推算起點
- 冇升降機，物料同廢料要經樓梯人手搬運，報價應獨立列明
- 舊喉、舊電線、石屎剝落係最常見嘅隱藏工程，開工前未必睇得晒
- 隱藏工程應該用「暫定項目 + 單價」寫法，唔好接受冇上限嘅「實報實銷」
- 三無大廈冇管理處，鄰居溝通、運料時間要自己同裝修公司安排
- 簽約前問清楚裝修公司有冇做舊樓嘅經驗同處理方法
唐樓全屋翻新報價：點用私樓呎價做起點
唐樓係私人樓宇，所以預算起點用私樓參考呎價。根據本站 2026 年全屋裝修費用指南，私樓連工包料基本翻新參考呎價為每呎 $900–$1,200（全港平均約每呎 $1,000）。按實用面積推算：
| 實用面積 | 私樓呎價推算（基本翻新） | 唐樓要額外核對 |
|---|---|---|
| 400 呎 | 約 36 萬至 48 萬元 | 樓梯搬運、舊喉更換 |
| 500 呎 | 約 45 萬至 60 萬元 | 加上電線及電箱更換 |
| 600 呎 | 約 54 萬至 72 萬元 | 加上天花牆身石屎修補、窗框更換 |
以上係按本站參考呎價粗略推算、未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。呎價係以一般私樓為基礎，佢冇預計唐樓特有嘅情況，例如要用人手搬幾層樓梯、全屋舊喉要換、天花要先處理石屎。正確做法係用呎價估一個起點，再逐項加入唐樓專屬項目，而唔係見到報價超出範圍就以為被搵笨，或者見到報價喺範圍內就以為齊晒。唐樓本身嘅限制，可以先睇唐樓裝修懶人包｜舊喉、電力、樓梯限制。
無升降機搬運：報價應該點計
唐樓冇升降機，所有物料上樓、廢料落樓都要靠人手行樓梯，呢部分一定要喺報價獨立列出。常見計價方式有：
- 按層數計：樓層越高，搬運人手同時間越多
- 按件或按包計：例如每包水泥、每箱磚、每塊板材
- 按車計：廢料清運按車次計，連落樓搬運
- 包入項目：有啲公司將搬運包入各工種，但要寫明「已包搬運」
報價要問清楚：大件物料點上樓？例如長身板材、大塊磚、浴缸、整件檯面，樓梯窄或者有轉角就可能上唔到，要改用分件或者現場裁切。訂造傢俬亦一樣，衣櫃、廚櫃一般要分件運送再現場組裝，度尺時要量埋樓梯闊度同轉角位。
舊喉舊線同石屎：唐樓隱藏工程點報價
唐樓報價最難估嘅，係拆開先見到嘅隱藏工程。常見有以下幾類：
水喉同去水喉
好多舊樓仍用舊式鐵喉，生鏽、水壓弱或者漏水都常見。全屋翻新一般建議連冷熱水喉一齊換，報價要寫明換到邊度為止（例如由水錶後開始）、用咩喉材。改水喉涉及嘅規定，以水務署最新要求為準；去水喉如果連接公用喉管，亦要留意大廈同屋宇署嘅規定。
電線同電箱
舊電線外皮老化，電箱可能未有足夠保護裝置，全屋換線同換電箱通常係唐樓翻新嘅必要項目。電力工程要由註冊電業承辦商進行並發出 WR1。如果要加大供電，要向電力公司申請。
天花同牆身石屎
舊樓天花常見石屎剝落、見鋼筋，牆身可能有滲水。拆走舊批盪前好難知道範圍有幾大，所以報價多數會寫成暫定項目。涉及結構安全或者外牆，就要以屋宇署最新要求為準。
石棉
部分舊樓物料可能含石棉，拆卸前應先由合資格人士檢查，詳情可以參考舊樓石棉點處理｜裝修前檢查同合規清拆。
隱藏工程嘅合理寫法係：暫定數量 + 單價 + 業主確認機制。例如「天花石屎修補暫定若干呎，按呎計，實際面積拆開後由雙方確認」。最怕係「實報實銷」冇單價、冇上限。暫定項目點理解，可以參考報價「暫定金額」係咩｜預留項目點防超支。
比較唐樓報價：逐項核對表
比較兩三份唐樓報價，先睇佢哋有冇提到唐樓特有項目，再比較價錢。一份完全冇提搬運、喉管、電線嘅唐樓報價，多數係未睇清楚現場。
| 核對項目 | 報價應該寫 | 警號 |
|---|---|---|
| 搬運 | 計法（按層、按件、按車）、包唔包廢料 | 寫「另計」冇計法 |
| 水喉 | 範圍、喉材、試壓 | 只寫「水喉翻新」 |
| 電力 | 換線範圍、電箱、迴路數、WR1 | 冇提電箱或 WR1 |
| 石屎及批盪 | 暫定面積、單價、確認方法 | 「實報實銷」冇單價 |
| 窗 | 保留、維修定更換，打膠範圍 | 完全冇提 |
| 防水 | 廚廁防水層數、閉水測試 | 冇閉水測試 |
| 施工安排 | 施工時間、鄰居通知、公用樓梯保護 | 冇提保護同清潔 |
另外要問清楚裝修公司做過幾多唐樓、遇到隱藏工程點處理。揀舊樓裝修公司要問嘅問題，可以參考舊樓翻新揀裝修公司｜要問清楚嘅隱藏工程經驗。
度尺前準備、申請同工期
唐樓度尺前，建議業主先準備：
- 單位現況相：天花、牆角、窗邊、廚廁，特別係有水跡或剝落嘅位置
- 樓梯資料：幾多層、樓梯闊唔闊、有冇轉角窄位
- 大廈管理情況：有冇業主立案法團或管理公司，定係三無大廈
- 公契：有冇裝修限制，例如施工時間、外牆改動
- 樓下鄰居情況：有冇滲水投訴
冇管理處嘅唐樓，裝修通知、運料時間、公用樓梯清潔都要自己處理，做法可以參考三無大廈裝修要申請咩｜冇管理處點做。施工一樣要遵守《噪音管制條例》：晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備需建築噪音許可證。
工期方面，唐樓因為搬運慢、隱藏工程多，一般比同面積嘅新式私樓長，要預留發現隱藏工程後重新報價同確認嘅時間。訂造傢俬由度尺確認圖則起計一般約 3 至 6 星期出貨安裝，最好等天花牆身處理好、複尺後先做最終確認。
常見問題
唐樓全屋翻新要幾錢？
唐樓可以用私樓參考呎價每呎 900 至 1,200 元做起點，例如 500 呎約 45 萬至 60 萬元，未計訂造傢俬及電器。唐樓搬運同隱藏工程多，報價可能貼近甚至超出範圍，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
唐樓冇升降機，裝修搬運點收費？
常見計法有按層數、按件或按包、按車次計，亦有公司包入各工種。重點係報價要寫明計法同包唔包廢料清運，唔好接受「另計」而冇任何計算方式。
唐樓翻新一定要換水喉電線嗎？
唔係每個單位都一定要，但舊樓喉管同電線老化好常見，全屋翻新時一併更換最穩陣，日後唔使再開牆。電力工程要由註冊電業承辦商進行並發出 WR1，改水喉以水務署最新要求為準。
唐樓報價寫「實報實銷」得唔得？
唔建議接受冇單價、冇上限嘅實報實銷。隱藏工程應寫成暫定數量加單價，拆開後由雙方確認實際數量，再按單價計，咁先控制到預算。
唐樓裝修要申請咩？
要睇工程內容同大廈情況。有管理公司或法團嘅要跟大廈守則；涉及結構、外牆或者小型工程，就要以屋宇署最新要求為準。冇管理處嘅三無大廈，都要自行通知鄰居同安排運料時間。
唐樓翻新工期會唔會比較長？
一般會。樓梯搬運慢，加上喉管、電線、石屎等隱藏工程要拆開先知範圍，需要預留重新確認嘅時間。實際工期要按度尺後嘅工程時間表為準。
唐樓大件傢俬上唔到樓梯點算？
訂造傢俬一般可以分件運送再現場組裝，度尺時要量埋樓梯闊度同轉角位。大塊磚、整件檯面或浴缸就要預先確認上唔上到樓，有需要就改用較細尺寸或者分件款式。
下一步：攞一份寫清楚隱藏工程嘅唐樓報價
填妥報價表格，我們會安排免費上門度尺，報價逐項列明搬運、喉管、電力同暫定項目。合約列明條款，按工程進度分期付款。
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