40年樓翻新最重要係開工前做足五項安全檢查：結構、石屎、滲水、懷疑石棉物料同電力，再決定翻新範圍。四十年以上嘅單位，好多已經經歷過唔止一手業主改動，牆身入面有咩、邊幅牆唔拆得、水從邊度嚟，都要先查清楚。檢查結果會直接影響工期同預算，所以要喺報價同合約入面預留「拆開後發現問題」嘅處理方法，而唔係開工先算。
- 40 年以上樓宇翻新，先檢查、後設計、再報價
- 結構：確認邊幅係結構牆，唔好自行拆改
- 石屎：天花、樑邊、窗頂嘅剝落要先修補
- 滲水：分清自己單位、上層定外牆，先處理水源
- 懷疑含石棉物料唔好自行拆除，要先由專業人士評估
- 合約要寫明拆開後發現隱藏問題點樣報價同延期
40年樓翻新同一般舊樓有咩分別？
最大分別係不確定性高。四十年以上嘅單位，原裝物料、前業主改動同長年滲水痕跡往往疊埋一齊，拆開之前好難完全估到入面狀況。一般 20 至 30 年樓可以靠目測加經驗估計範圍，40 年樓就要有系統地逐項檢查，並接受「拆開後可能要調整」。
40 年以上嘅住宅包括早期私人屋苑、唐樓、舊式單幢樓。唐樓仲有樓梯搬運、冇升降機、舊式喉管走明等特別限制，可以另外參考 唐樓裝修懶人包。
開工前五項安全檢查
| 檢查 | 睇咩 | 由邊個判斷 |
|---|---|---|
| 結構 | 邊幅牆、樑、柱唔可以拆改；前業主有冇改過結構 | 參考屋宇署批准圖則，有疑問由註冊結構工程師或認可人士評估 |
| 石屎 | 天花裂紋、鏽水、鋼筋外露、敲落有空聲 | 師傅初步檢查，範圍大要專業人士評估 |
| 滲水 | 天花、牆腳、窗邊水漬位置同乾濕變化 | 師傅檢查；涉及上層或公用部分通知管理處 |
| 懷疑石棉 | 舊式天花板、隔熱物料、喉管包覆、部分舊地磚 | 註冊石棉顧問（要求以環保署最新指引為準） |
| 電力 | 電錶箱、線路絕緣、有冇漏電斷路器、明線暗線 | 註冊電業承辦商 |
結構：唔好估邊幅牆可以拆
四十年前嘅設計，有啲間隔牆本身都有承重作用；而且前業主可能已經拆過或者加過牆。想改間隔之前，先向管理處或者屋宇署查閱單位圖則，拆牆前確認屬非結構牆。涉及結構構件嘅改動要按《建築物條例》處理，唔係師傅話拆得就拆得。
石屎：先修補再做天花
石屎剝落通常係鋼筋生鏽膨脹造成。翻新時要鑿走鬆脫部分、鋼筋除鏽同塗防鏽劑，再用修補砂漿還原。唔好直接用假天花遮住，因為鋼筋會繼續鏽蝕，日後石屎跌落假天花上面都唔知。詳細可以睇 石屎剝落與鋼筋銹蝕懶人包。
滲水：搵出水源先
天花滲水要分清係上層浴室、上層喉管、外牆定窗邊。如果水源喺上層單位，自己翻新天花都冇用；需要同上層業主或者管理處協調，爭拗可以參考 樓宇滲水投訴懶人包。
電力安全：40年樓最常見嘅隱患
四十年前嘅電力設計同而家嘅用電習慣差距好大。常見隱患包括：
- 舊式保險絲或者冇漏電斷路器嘅電錶箱
- 電線絕緣層老化變脆，屈動時會裂
- 前業主私自駁線、拖線，線路唔清楚
- 浴室、廚房插座冇獨立線路
40 年樓翻新基本上都建議全屋重新佈線同更換電錶箱，由註冊電業承辦商施工並發出 WR1。如果要增加供電容量，要經承辦商向電力公司申請，申請時間要計入工期。
40年樓全屋翻新要預留嘅額外工序
同較新嘅單位比，40 年樓全屋翻新通常要多預以下工序，報價時要問清楚有冇包：
- 拆除後清底：舊批盪空鼓要鏟走，牆身可能要重新批盪先做到平直
- 地台找平：舊地台高低不平，鋪地板前要重新做地台
- 換晒供水去水喉：舊喉一般已到更換期，詳見 全爆裝修換喉換線
- 廚廁防水重做：連牆身上一定高度一齊做，完成後做閉水測試
- 窗戶處理：維修或更換，配合窗邊防水
- 石屎修補：拆完天花後先見到真實範圍
全屋拆到咩程度、點樣判斷，可以睇 全爆裝修懶人包。
合約同報價點處理「拆開後先知」嘅問題？
40 年樓翻新最容易出現爭拗嘅地方，就係拆開之後發現原本估唔到嘅問題。避免方法係開工前就講好規則：
| 合約要寫嘅內容 | 點解重要 |
|---|---|
| 已知工程逐項列明 | 避免「以為有包」嘅誤會 |
| 拆開後發現問題要先影相通知業主 | 業主知情，唔會被動加數 |
| 額外項目書面報價、確認後先做 | 每筆加數有記錄 |
| 額外工程對工期嘅影響 | 清楚知道入伙日會唔會延後 |
| 付款按工程進度分期 | 付款同完成度掛鈎 |
雋域設計嘅做法係報價逐項列明、簽正式合約、按工程進度分期付款；遇到拆開後先見到嘅問題，會先同業主確認再施工。
住40年樓翻新嘅實際安排
- 最好搬走：40 年樓翻新通常涉及全屋拆除、換喉換線，灰塵同停水停電時間較多，唔建議住喺入面
- 通知鄰居：舊樓隔音較差，開工前通知上下左右單位，說明施工時間
- 留意噪音規定：《噪音管制條例》規定晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備需要建築噪音許可證，大廈亦可能有更嚴格嘅時間限制
- 預留彈性時間：檢查結果、額外修補同申請都可能影響工期
常見問題
40年樓翻新前要做咩檢查？
建議至少檢查五項：結構牆位置、石屎剝落、滲水來源、懷疑含石棉物料同電力系統。檢查結果會影響翻新範圍、工期同預算，所以應該喺報價之前完成。
40年樓可唔可以拆牆改間隔？
要先確認係唔係結構牆。可以向管理處或屋宇署查閱單位圖則，有疑問就由註冊結構工程師或認可人士評估。結構構件唔可以自行拆改。
舊樓天花板可能有石棉點算？
唔好自行拆除。應先安排註冊石棉顧問調查，確認含石棉後由合資格承辦商按規定處理。具體要求以環保署最新指引為準。
40年樓翻新一定要換電線嗎？
基本上建議換。四十年前嘅電線絕緣可能已經老化，電錶箱亦未必有漏電斷路器。重新佈線要由註冊電業承辦商進行，完工後發出 WR1 證明書。
40年樓翻新拆開後發現問題會唔會加數？
有機會。所以合約應寫明拆開後發現問題要先影相通知業主、書面報價確認後先施工，並列明對工期嘅影響，避免事後爭拗。
天花滲水但係上層問題點處理？
自己單位翻新天花解決唔到上層滲水。應先通知管理處同上層業主協調維修；如果爭拗未能解決，可以向食環署及屋宇署聯合辦事處求助。翻新天花最好喺水源處理好之後先做。
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