唐樓裝修懶人包｜舊喉、電力、樓梯限制

樓齡帶來的四項隱藏工程

這些在唐樓裝修中幾乎必然出現，應在預算與時間上預先計入。

一、石屎剝落

成因是鋼筋銹蝕：混凝土因碳化（二氧化碳滲入令鹼性下降）或氯離子侵入而失去保護作用，鋼筋生鏽膨脹，把外層混凝土撐開。樓齡越高，碳化深度越大，這是舊樓剝落遠比新樓普遍的主因。

正確修補必須：鑿除所有空鼓混凝土至露出堅實母體 → 鋼筋徹底除鏽至見金屬光澤 → 塗防鏽底塗 → 修補砂漿分層回填 → 養護。只補表面的話，銹蝕會在新飾面下繼續，一至數年內再度剝落。

報價要點：實際需要處理的範圍要鑿開才知道 —— 肉眼可見一平方米，鑿開後可能發現三平方米都已空鼓。應要求以每平方米單價報價而非總價，並訂明以敲擊測試界定範圍、鑿除前雙方共同確認並拍照。

二、舊喉管銹蝕

舊有的鍍鋅鋼管長年使用後可能內部銹蝕，導致水質變差、水壓下降甚至滲漏。開牆後若發現，應一併更換 —— 因為封回去之後再處理就要重新破壞飾面。

三、電力容量嚴重不足

唐樓的電力配置按當年的用電模式設計，而今日一個家庭可能同時使用多台冷氣、電熱水爐、洗衣機、乾衣機、電磁爐、焗爐與多部電腦。總負荷可以是當年的數倍。

必須在開槽走線之前由註冊電業工程人員計算總負荷與分路。若需加大供電，涉及電力公司審批與樓宇電力主幹的容量 —— 在唐樓這一點可能更複雜，因為主幹本身也可能老舊，需時較長，必須提早啟動。

四、防水失效

浴室廚房的防水層有其壽命。唐樓的樓齡意味著多數需要重做，並在鋪磚前進行蓄水測試。

沒有升降機的實際影響

這一點直接影響成本與可行性。

應對做法

• 報價階段就說明樓層與搬運條件：避免後期爭議。
• 與訂造傢俬廠商討論搬運方案：哪些部件可以拆件運上現場組裝？哪些不可拆分？這應在確認圖則階段就處理。
• 考慮現場木工的比例：板材可以拆散運上，不受搬運限制。若搬運條件嚴苛，混合模式中現場木工的比例可能要提高。
• 減少不必要的拆卸：舊地台若平整無空鼓可直接加鋪，能同時省下剷除與清運（人手搬下）的雙重成本。

結構特點

唐樓多採用框架結構（以樑柱承擔結構力，牆體多為填充用途），與大量採用剪力牆的中高層私樓不同。

實際含義

• 可拆的間隔牆通常較多：改動自由度較高。
• 但樑柱不可動：任何切削都極危險。
• 樓齡影響結構狀況：即使是非結構牆，其周邊的石屎狀況也可能已劣化。

仍須專業確認

不要因為「唐樓比較自由」就自行判斷。應查閱屋宇署已批准的建築圖則，並由註冊結構工程師或認可人士確認。拆除非結構牆通常仍落入小型工程監管制度範圍，須由具相應資格的註冊承建商施工並依級別呈報。

公用部分的維修責任

這是唐樓最麻煩的一環。

問題所在

• 多數唐樓沒有業主立案法團，或即使有也運作鬆散。
• 外牆、天台、公用喉管、樓梯的維修需要業主之間協調，而協調往往困難。
• 滲水問題：若源頭是外牆或公用立管，處理需要各業主同意與分攤，可能拖延很久。

實務建議

1. 買入前了解樓宇的管理狀況：有無法團？公用部分曾否維修？有無屋宇署的維修令？
2. 查冊：確認有無未解除的清拆令或修葺令。樓宇的維修令若未處理，可能影響按揭。
3. 若有滲水問題：先確認源頭。若是公用部分，可向民政事務總署尋求協助，或考慮循法律途徑。
4. 強制驗樓與驗窗：樓齡達到指定年期的樓宇須按相關計劃進行檢驗與修葺。買入前應了解該樓宇是否已收到通知、以及是否已完成。

拆卸後的全面檢查

對唐樓而言，這是整個工程中最關鍵的一步。舊飾面拆除後，結構完全外露 —— 這是唯一能夠全面評估的時機。

檢查清單

1. 敲擊天花與牆身：逐幅找空鼓，記錄並拍照。
2. 檢查裂縫：平行分佈的細裂縫（對應鋼筋走向）、轉角與窗邊的斜向裂縫。
3. 檢查鏽跡與水漬：黃褐色滲漬代表鏽水已滲出。
4. 檢查喉管：外露喉管有無銹蝕、接駁位有無滲漏痕跡。
5. 檢查電線：絕緣層有無老化、線徑是否足夠。
6. 檢查蟻患跡象：泥狀蟻路、敲擊呈空心的木材、翼蟻翅膀。唐樓的樓齡與環境令蟲害風險較高。
7. 檢查窗框周邊：石屎狀況與固定螺絲。樓齡達門檻的樓宇另有強制驗窗要求。
8. 檢查外牆內側：有無滲水痕跡。

要求承建商在此階段暫停並與你一同檢查，逐項拍照記錄，再決定處理方案與追加費用。

預算與工期

預算

• 應急金應更充裕：唐樓的隱藏工程種類多且範圍難以預估。
• 搬運費：物料上樓與廢料下樓的人手搬運，是唐樓特有的成本。
• 石屎修補：以每平方米單價計，總額視實際範圍。
• 電力升級：可能包括加大供電的申請與相關工程。
• 喉管更換：視開牆後的狀況。

工期

• 搬運時間延長。
• 石屎修補的養護期不可壓縮。
• 隱藏工程的處理：發現問題後需要評估與調整方案。
• 加大供電的審批：可能較長。

承建商的選擇與行政要求

選擇要點

• 要求有唐樓或舊樓翻新經驗：石屎修補、舊喉管更換、無升降機的搬運安排，都與新樓裝修不同。
• 核實註冊資格：涉及結構、外牆、渠管的工程須由註冊小型工程承建商施工；電力工程須由註冊電業承辦商及註冊電業工程人員進行並簽發工作完成證明書。
• 核實保險：僱員補償保險是法例強制的；第三者責任保險在舊樓尤其重要（外牆與公用地方的風險較高）。確認保單期涵蓋整個工期。
• 要求分項報價：特別是石屎修補要以單價計，並訂明範圍如何界定。

行政要求

• 小型工程呈報：拆非結構牆、換鋁窗、加冷氣支架等。索取呈報文件副本存檔。
• 噪音：《噪音管制條例》適用；若有法團或管理安排，亦須遵守。唐樓樓梯與走廊共用且狹窄，向鄰居派發書面通知尤其重要。
• 廢料處置：屬建築廢物，須運往指定處置設施，不可棄置於樓梯或公用地方（後者更可能違反消防安全規定）。
• 樓梯的使用：搬運期間應保持樓梯暢通，不可長時間堆放物料 —— 樓梯是唐樓唯一的逃生通道。

常見問題