居屋公契係規範全座業主權利同責任嘅法律文件，同裝修最有關嘅係「公用部分嘅定義」「不可改變大廈外觀」「冷氣機安裝位置同滴水」幾類條款。業主可以向管理處查閱或經土地註冊處取得公契副本，開工前先搵出呢幾部分，再對照管理處嘅大廈守則同裝修指引。凡涉及外牆、窗、冷氣機位、大門外觀或者公用地方嘅改動，都要先向管理處書面查詢，唔好單靠師傅經驗。
- 公契係長期有效嘅法律文件，所有業主同租客都要遵守
- 居屋業主可經管理處查閱，或向土地註冊處取得公契副本
- 先睇「定義」一節：邊啲屬你單位、邊啲屬公用部分
- 外牆、窗、冷氣機位同大門外觀，係最多限制嘅位置
- 公契之外，仲有管理處守則同裝修申請要求
- 公契限制同補價限制係兩回事，唔好混淆
居屋公契係咩？同裝修有咩關係
居屋公契（大廈公契）係一份登記喺土地註冊處、約束全座所有業主嘅法律文件，列明每個單位嘅業權份數、公用部分範圍、管理安排，以及業主嘅權利同責任。你買居屋嘅時候，已經等於接受咗公契條款。
同裝修有關，係因為公契好多時會寫明：
- 單位範圍去到邊，邊啲係全座共有嘅公用部分
- 業主唔可以改變大廈外觀，或者喺外牆加裝物件
- 唔可以阻塞或佔用走廊、樓梯等公用地方
- 冷氣機、晾衫架等設施嘅安裝位置同要求
- 管理人有權訂立大廈守則，業主要遵守
點樣攞到同睇懂居屋公契
攞公契嘅途徑
- 管理處：一般可以向管理處要求查閱公契，部分屋苑會提供重點摘要或者大廈守則小冊子。
- 土地註冊處：公契已經註冊，業主可以查冊並購買副本（要付查冊費）。
- 買樓文件：當年買樓時嘅律師或者文件夾，有機會已經有公契副本或摘要。
睇公契嘅次序
公契篇幅長、法律字眼多，唔使由頭睇到尾。同裝修有關，建議按以下次序揭：
- 釋義／定義：搵「公用部分」「公用地方」「公用設施」嘅定義，同埋有冇附圖標示範圍。
- 業主契諾：通常會列出業主「不得」做嘅事，例如改變外觀、阻塞通道、加建結構。
- 冷氣機及外牆條款：有啲公契會獨立寫冷氣機位、冷氣滴水、外牆加裝物件嘅要求。
- 管理人權力：睇管理人可唔可以訂立守則、收裝修按金、入單位檢查。
如果睇到唔明白，可以直接影低條款問管理處，或者諮詢律師。唔好靠網上其他屋苑嘅經驗推斷。
裝修相關條款：外牆、窗、冷氣機位
居屋公契裡面，外觀同公用部分係裝修最常觸及嘅地方。下表整理常見位置同開工前要問嘅問題：
| 位置 | 公契常見方向 | 開工前要問管理處 |
|---|---|---|
| 外牆 | 一般屬公用部分，不可自行改動或加裝物件 | 可唔可以加晾衫架、招牌、外置喉管 |
| 窗戶 | 可能屬單位範圍，但更換要保持外觀一致 | 換窗有冇指定款式、顏色、框料 |
| 冷氣機位 | 通常有指定位置或冷氣機罩 | 尺寸限制、托架要求、去水點接駁 |
| 單位大門 | 面向公用走廊，涉及外觀同防火要求 | 換門、加閘有冇款式限制 |
| 門口走廊 | 屬公用地方，不可佔用 | 可唔可以放鞋櫃、地墊 |
| 結構牆、樓板 | 不可損害大廈結構 | 改間隔要交咩文件 |
冷氣機位要特別小心
居屋好多都有預留冷氣機位或者冷氣機罩，公契或守則可能規定冷氣機只可以裝喺指定位置，亦要妥善處理滴水。自行喺外牆其他位置鑽窿裝分體機，好容易違反公契。安裝細節可參考 公屋冷氣安裝懶人包，但居屋要以自己屋苑公契同管理處要求為準。
公契、大廈守則、裝修申請點分
居屋業主裝修，一般要過三重規定，三者層次唔同：
| 文件 | 性質 | 同裝修嘅關係 |
|---|---|---|
| 公契 | 註冊法律文件，長期有效 | 定出公用部分同業主基本責任 |
| 大廈守則 | 管理人按公契權力訂立，可更新 | 施工時間、升降機保護、廢料處理等細節 |
| 裝修申請／通知 | 每次裝修按管理處要求遞交 | 工程範圍、按金、工人登記 |
守則通常會訂明施工時間、升降機保護同廢料處理等細節，具體要求每個屋苑唔同，開工前要攞最新版本。另外，法定規定一樣適用，例如晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備要有建築噪音許可證、電力工程要由註冊電業承辦商施工並發出 WR1、氣體工程要由註冊氣體裝置技工處理。管理處申請同按金嘅一般流程，可以參考 大廈裝修申請懶人包。
另外，法團或者管理公司嘅角色同管理費安排，亦會影響申請手續，有興趣可以睇 居屋管理費與法團懶人包。
開工前嘅公契檢查清單
喺簽裝修合約之前，逐項剔一次：
- 已經睇過公契「公用部分」定義，知道自己單位範圍
- 工程冇涉及外牆、外牆加裝物件或者改變外觀
- 換窗、換大門嘅款式已經向管理處確認
- 冷氣機位置、尺寸、去水已對照公契同守則
- 冇計劃佔用門口走廊或其他公用地方
- 已攞最新大廈守則，知道施工時間同按金要求
- 涉及結構或間隔嘅改動，已問清楚要交咩文件
- 所有書面回覆同批准已經存檔，並俾裝修公司一份
雋域設計做居屋工程時，會先了解屋苑守則同管理處要求，再將限制反映喺設計同報價入面，避免開工後先發現要改。
常見問題
居屋公契喺邊度可以睇到？
可以向管理處要求查閱，或者經土地註冊處查冊購買副本。當年買樓嘅律師文件亦可能有副本或摘要。
居屋可唔可以換窗？
一般可以，但要先向管理處確認公契同守則要求，例如款式、顏色、框料要保持外觀一致。換窗涉及高空工程，要搵合資格師傅並按管理處程序申請。
居屋冷氣機可唔可以裝喺其他位置？
好多居屋有指定冷氣機位或冷氣機罩，公契或守則可能限制只可以裝喺指定位置。想改位置要先問管理處，唔好自行喺外牆鑽窿。
居屋公契同補價限制有咩分別？
公契係規範全座業主權責嘅大廈文件，主要涉及公用部分同外觀；補價限制就關乎轉售同出租等業權安排。兩者係唔同規定，裝修時兩樣都要留意。
居屋門口走廊可唔可以放鞋櫃？
門口走廊一般屬公用地方，公契通常禁止佔用或阻塞，亦涉及走火通道安全。鞋櫃應該設計喺單位入面，例如玄關位或者入牆式設計。
違反居屋公契會有咩後果？
管理人或法團可以按公契要求業主改正或還原，嚴重情況可能採取法律行動，涉及費用由業主承擔。所以開工前先向管理處書面確認最穩陣。
居屋裝修，由度尺到完工一條龍
雋域設計服務港九新界，提供免費上門度尺、3D 設計圖同正式合約，按工程進度分期付款，WhatsApp 6934 3037 查詢。
Leave a Reply