寶雅苑 1989 年落成，樓齡約 37 年，3 座 Y3 型居屋共 2,448 個單位，實用面積約 377–527 呎。37 年單位一般要換嘅係供水喉、舊電線、浴室防水同廚櫃，鋁窗多數先換配件同重新打膠；大門框、結構牆唔使郁。按本站居屋參考呎價粗略推算，基本翻新約 $26 萬至 $53 萬（未計訂造傢俬及電器，以免費上門度尺後嘅逐項報價為準）。
- 寶雅苑 1989 年落成，樓齡約 37 年，第十期甲、丙出售
- 3 座 Y3 型（逸和閣、興和閣、家和閣），共 2,448 個單位
- 實用面積 35–49 平方米，約 377–527 呎，大細單位差約 150 呎
- 37 年單位常換：供水喉、電線、浴室防水、廚櫃
- 原裝單位建議全屋翻新；翻新過嘅單位可以局部做
- 按每呎 $700–$1,000 推算基本翻新約 $26 萬至 $53 萬
寶雅苑資料卡：大埔 Y3 型居屋
寶雅苑位於新界大埔區，1989 年落成，分第十期甲同第十期丙出售。屋苑 3 座都係 Y3 型，合共 2,448 個單位，實用面積由約 377 呎到 527 呎。
| 項目 | 寶雅苑資料 |
|---|---|
| 地區 | 新界・大埔區 |
| 類型 | 居屋（第十期甲、第十期丙） |
| 落成年份 | 1989 年 |
| 樓齡（2026 年計） | 約 37 年 |
| 樓型 | Y3 型 |
| 座數 | 3 座（逸和閣、興和閣、家和閣） |
| 單位數目 | 2,448 個 |
| 建築面積 | 46–64 平方米 |
| 實用面積 | 35–49 平方米（約 377–527 呎） |
| 首次發售價 | $181,900–$336,500（首次出售時價格，並非現價） |
| 業主立案法團 | 已成立 |
資料來源：房屋委員會居屋／私人參建居屋／綠置居屋苑資料（data.housingauthority.gov.hk）。個別單位格局請以實際單位為準。
寶雅苑單位有兩類常見業主：啱啱買入二手單位嘅新業主，同已經住咗多年、想趁子女長大或退休重新裝修嘅原業主。前者通常可以喺入伙前一次過全屋翻新；後者就要考慮邊住邊做定暫時搬出，下面會分開講。
寶雅苑樓齡 37 年要換咩：逐個空間睇
判斷「要唔要換」，最實際係逐個空間睇現況，唔好一刀切全部拆，亦唔好淨係油油漆就算。
浴室：防水係重點
37 年浴室如果冇翻新過，防水層一般已經過咗合理使用年期。睇到磚縫發黑、地台積水，或者樓下單位天花有水漬，就要拆磚重做防水，並做閉水測試先鋪新磚。潔具、花灑同抽氣扇可以一併更換。
廚房：廚櫃同水電位一齊規劃
舊廚櫃底板受潮、門鉸鬆脫好常見。重做廚櫃時，插座、星盆去水同爐頭位要跟新設計重新定位，煤氣喉移位要由註冊氣體裝置技工處理。
供水喉同電線：睇唔到但最要緊
八十年代後期單位如果冇換過喉，全屋翻新時一般建議更換單位內供水喉。電線方面，現時家庭冷氣、電磁爐、熱水爐等用電量比當年大得多，應由註冊電業承辦商檢查並按需要重拉線路，完工發出 WR1。
鋁窗：先換配件，整套換要問管理處
窗鉸、窗扣、膠邊老化會令窗關唔密或者滲水，一般可以先換配件同重新打膠。整套換窗涉及外觀，要先查公契同問管理處。
廳房：地台同牆身
舊地磚如果平整冇空心，可以考慮加鋪；牆身有裂紋或者油漆剝落，要鏟底修補先油。天花如果有水漬或石屎剝落，要先搵原因處理。
寶雅苑全屋翻新定局部翻新：三種情況點揀
唔同情況嘅單位，翻新範圍可以差好遠。以下三種係寶雅苑單位最常見嘅處境：
| 情況 | 建議範圍 | 注意 |
|---|---|---|
| 原裝或近原裝單位（二手新買入） | 全屋翻新：換喉、電線、廚廁全拆、訂造傢俬 | 入伙前空置期最適合一次做晒 |
| 前業主十幾年前翻新過 | 檢查喉管同防水，廚廁視乎狀況；重點做收納同表面 | 問清楚前業主做過咩，有單據更好 |
| 原業主邊住邊做 | 分階段：先做浴室或廚房，再逐間房做 | 每階段要預留冇廚冇廁嘅應變安排 |
邊住邊做嘅好處係唔使租地方暫住，但工期會拉長，粉塵同噪音亦要忍受。如果家中有長者或者幼兒，可以考慮集中喺一段時間暫住親友家，一次過完成濕工程（拆卸、泥水、防水），之後先返去住，再做木工同傢俬。
寶雅苑單位全屋定局部翻新？上門睇完先決定
雋域設計免費上門度尺，按單位現況建議翻新範圍，提供 3D 設計圖同逐項報價。度尺同報價前不收任何費用。
Y3 型、377 至 527 呎：寶雅苑傢俬規劃
Y 型大廈一般係三翼設計，部分單位會有斜角牆或者唔規則嘅牆角，同一座唔同單位嘅窗位同房門方向都可能唔同，訂造傢俬前一定要實地度尺。
- 約 377–430 呎：二人或者細家庭，可以做一房大廳，或者細房做多用途房（榻榻米地台、摺床、書枱一體）
- 約 430–480 呎：兩房最常見，主人房放衣櫃連床底儲物，細房做小朋友房或書房
- 約 480–527 呎：兩房連較闊嘅客飯廳，可以加做餐邊櫃或者靠牆書櫃
斜角位唔好放現成方櫃，做梯形或 L 形訂造衣櫃可以用盡空間；太窄嘅三角位可以做開放層架。更多 Y 型單位處理方法，可參考Y型大廈裝修懶人包；兩房單位規劃可睇居屋兩房單位裝修。
寶雅苑裝修預算：按實用面積推算
按本站 2026 年居屋參考呎價每呎 $700–$1,000（連工包料基本翻新）推算，寶雅苑約 377–527 呎單位嘅基本翻新預算大約 $26 萬至 $53 萬：
| 實用面積 | 按每呎 $700 計 | 按每呎 $1,000 計 |
|---|---|---|
| 約 377 呎（最細） | 約 $26 萬 | 約 $38 萬 |
| 約 420 呎 | 約 $29 萬 | 約 $42 萬 |
| 約 480 呎 | 約 $34 萬 | 約 $48 萬 |
| 約 527 呎（最大） | 約 $37 萬 | 約 $53 萬 |
以上金額按本站參考呎價粗略推算，未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準，詳情可參考全屋裝修費用懶人包 2026。原裝單位全屋翻新一般較接近上限；局部翻新就要按實際項目逐項報價，唔適合直接用呎價計。
寶雅苑裝修申報、施工注意同度尺前清單
寶雅苑法團已成立，開工前一般要按公契同管理處規定申報工程範圍、日期同裝修公司資料，部分情況要交按金，具體以管理處最新要求為準。窗戶、外牆同冷氣機位屬公契規管，改動前先問管理處。
施工時段要跟管理處規定；根據《噪音管制條例》，晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備需要建築噪音許可證。3 座共 2,448 伙，升降機同搬運時段要預早協調。訂造傢俬一般由度尺確認圖則起計約 3 至 6 星期出貨安裝（視乎件數同板材供應）。
度尺前清單
- 座名、樓層同實用面積
- 單位係原裝定已翻新：邊年做過、做過咩
- 浴室地台、樓下天花、窗邊有冇滲水跡象
- 會唔會邊住邊做，可唔可以暫住其他地方
- 斜角位、窗台、樑位相片
- 要保留嘅電器同傢俬尺寸
- 預算上限同目標完工日期
常見問題
寶雅苑裝修大約幾錢？
寶雅苑實用面積約 377 至 527 呎，按本站居屋參考呎價每呎 $700 至 $1,000 粗略推算，基本翻新約 $26 萬至 $53 萬。金額未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
寶雅苑樓齡 37 年要換咩？
一般要檢查更換嘅係單位內供水喉、舊電線、浴室防水同廚櫃；鋁窗多數先換窗鉸、窗扣同重新打膠。實際範圍要睇單位有冇翻新過，建議上門檢查後再決定。
寶雅苑裝修要申請嗎？
寶雅苑法團已成立，開工前一般要按公契同管理處規定申報工程範圍同施工日期，涉及窗戶、外牆或冷氣機位嘅改動要先問管理處，具體以管理處最新要求為準。
寶雅苑可以邊住邊裝修嗎？
可以分階段做，例如先做浴室或廚房，再逐間房做，但工期會較長，亦要預留冇廚冇廁期間嘅安排。家中有長者或幼兒，可以考慮濕工程期間暫住親友家。
寶雅苑係咩樓型？
根據房屋委員會資料，寶雅苑 3 座都屬 Y3 型。Y 型單位有機會有斜角牆或唔規則牆角，訂造傢俬要按自己單位實地度尺。
寶雅苑鋁窗要唔要換？
如果只係窗鉸、窗扣或膠邊老化，一般可以先換配件同重新打膠。整套換窗涉及外觀同公契規定，要先問管理處。
下一步：為你嘅寶雅苑單位出一份逐項報價
填妥約 30 秒嘅表格，我們會在辦公時間內回覆初步預算範圍，並安排免費上門度尺。簽正式合約、按工程進度分期付款。
Leave a Reply