居屋二手驗樓懶人包｜前業主改動與隱藏工程

成交前必做的三個文件動作

這三項的重要性高於現場驗樓，因為它們涉及法律責任。

一、查冊

委託律師到土地註冊處查閱物業紀錄，確認：

• 有無未解除的清拆令或屋宇署通知
• 有無其他影響業權的登記

屋宇署發出的命令通常會在土地註冊處留痕，會影響銀行估值、按揭批核與日後轉售。

二、查閱批准圖則

向屋宇署申請查閱該單位的批准圖則，與現場實況核對：

• 間隔牆的位置有無改動
• 有無加建、改動窗戶或門的位置
• 廚廁位置有無變動

三、查詢改動紀錄

居屋單位的改動同樣受規範。向房委會或屋邨辦事處查詢該單位是否有已批准的改動紀錄，以及現況是否與紀錄相符。

看樓時的觀察重點

二手單位的問題多數被飾面遮蓋，但仍有跡可尋。

異常修補痕跡

• 只有某一區新油的天花或牆身：可能是遮蓋滲水痕跡。應追問原因。
• 局部更換的瓷磚：可能是曾經漏水或爆裂後的修補。
• 與周邊不一致的批盪質感：可能是修補過。
• 新做的假天花或櫃體：可能遮蓋了問題。應要求打開檢修口查看。

滲水痕跡

最好在雨後看樓，滲水痕跡會較明顯。若無法安排，應詢問賣方或代理有無滲水歷史，並在合約中處理。

石屎狀況

用硬幣或指節輕敲天花與牆身，特別是浴室、廚房、外牆內側、窗框周邊。空洞聲代表空鼓。同時留意髮絲裂縫與鏽色水漬 —— 這是石屎剝落的早期訊號，而修補的成本不低。

水電：最花錢的隱藏項目

電力

1. 檢查配電板：迴路數量、有無漏電斷路器、標示是否清晰、有無明顯老化或改裝痕跡。
2. 逐個插座測試：確認通電；留意有無鬆動、發燙、燒焦痕跡。
3. 插座數量與位置：舊單位的插座往往不足，重新佈線是裝修中的固定成本。
4. 供電容量：若你計劃使用電磁爐、即熱式熱水爐、多台冷氣，應及早確認容量是否足夠。不足則需申請加大供電，涉及審批且需時。
5. 電線狀況：舊電線可能已老化。若單位長期未翻新，重新佈線是應該考慮的項目。

喉管

• 水壓：開啟多個水龍頭觀察。
• 水質：放水一段時間，觀察有無異色（鐵鏽）。舊水管可能已銹蝕。
• 去水：所有去水位測試速度。
• 接駁位：用電筒照盆下、櫃內，檢查有無水漬、銹蝕、白色結晶。
• 喉管材質與年份：可詢問大廈上次更換水管的時間。

窗戶與外牆

• 窗鉸與固定螺絲：目視有無鏽蝕、鬆動、缺失。這是墜窗風險，不是小問題。
• 窗扇開關與鎖點：逐扇測試。
• 封膠：內外兩側，有無硬化開裂。
• 窗框周邊石屎：敲擊檢查。
• 強制驗窗計劃：樓齡達門檻的樓宇有此要求。應查詢該廈是否已收到通知、上次驗窗的結果、以及是否有未完成的修葺。

若窗戶需要更換，要注意須事先申請（管理處批准 + 小型工程呈報），且公契多數要求窗框式樣與顏色統一。

前業主的裝修：拆定留

二手居屋常見的情況是前業主已做過裝修。決定拆或留，要考慮：

拆卸階段是唯一的檢查時機

拆卸完成、木工進場之前，是唯一能看到結構真實狀況的時候。應要求承建商在此階段暫停並與你一同檢查：

• 牆身與天花的空鼓、裂縫、滲水痕跡
• 喉管的實際狀況
• 電線的狀況與走向
• 有無蟻患跡象（泥狀蟻路、空心木材、翼蟻翅膀）
• 地台的平整度與空鼓

逐項拍照記錄，再決定處理方案與追加費用。這一步能避免日後「我唔知有呢啲問題」的爭議。

實用的看樓技巧

1. 帶電筒：櫃內、盆下、天花檢修口都需要照明。
2. 帶插頭測電器：能快速測試多個插座。
3. 不同時段看兩次：日間看採光，晚上看噪音與鄰居情況。
4. 雨後看一次：滲水痕跡最明顯。
5. 打開所有櫃門與抽屜：看櫃內有無發霉、變形、蟲跡。
6. 聞氣味：霉味代表潮濕問題；渠味代表存水彎或去水問題。
7. 問管理處：大廈的滲水問題、水管更換紀錄、有無大維修計劃（涉及日後的攤分費用）。
8. 觀察公用地方：走廊、天台、外牆的狀況能反映大廈的整體維護水平。

裝修前的行政準備

確定購入後，裝修前應完成：

1. 索取公契：確認裝修限制、施工時間、公用部分責任劃分。
2. 向管理處或屋邨辦事處查詢裝修須知：哪些工程需要申請、承建商登記要求、垃圾處理安排。
3. 確認供電容量：若不足需要申請加大供電，涉及審批且需時，應最早啟動。
4. 確認改動限制：居屋的間隔改動須經批准，不可假設「拆非結構牆就冇問題」。
5. 安排拆卸後的共同檢查：在合約中訂明這個節點。
6. 確認承建商資格：涉及小型工程監管制度範圍的項目，須由具相應資格的註冊小型工程承建商施工；電力工作須由註冊電業承辦商承接。

常見問題