居屋裝修的預算規劃，核心不是求一個「市價」，而是先決定做全屋還是局部，再逐項要求分項報價。全屋裝修涵蓋拆卸、泥水、水電、防水、木工、油漆、天花與清潔，適合新收樓或需要大幅翻新的二手單位；局部裝修（例如只做廚廁或只做收納）則能把預算集中在最需要的地方，但要注意重複動員與局部拆卸的成本效益較差。預算比重上，訂造木工通常最大，其次是水電與泥水；而防水佔比雖低卻最不應該省。二手居屋還須額外預留結構修補、喉管更換與潛在的違例改動還原成本。
- 先決定全屋還是局部，兩者的成本結構完全不同
- 局部裝修能集中預算，但重複動員的成本效益較差
- 訂造木工通常最大，防水佔比低但最不應省
- 二手單位須額外預留結構修補、喉管更換與還原成本
- 付款按工序進度分期，尾期保留至執漏完成並書面確認
第一個決定：全屋還是局部
這個決定影響整個預算結構，應該在索取報價之前就想清楚。
| 全屋裝修 | 局部裝修 | |
|---|---|---|
| 適合情況 | 新收樓、二手大幅翻新 | 單一問題（廚廁老化、收納不足） |
| 可否住人 | 通常不可 | 多數可以（有不便） |
| 單位成本效益 | 較高（一次動員） | 較低（重複動員、局部拆卸） |
| 隱蔽工程 | 可一次過處理 | 只能處理該區域 |
| 工期 | 較長但集中 | 較短 |
預算比重：錢花在哪
實際比重因單位面積、改動程度與用料等級而異，但相對關係如下。
| 工序 | 相對比重 | 主要成本變數 |
|---|---|---|
| 木工訂造 | 最高 | 櫃體數量、板材等級、五金級別 |
| 水電 | 高 | 插座燈位數量、是否加大供電 |
| 泥水 | 中至高 | 鋪磚面積、是否剷除舊地台 |
| 廚櫃與潔具 | 中 | 等級差異極大 |
| 冷氣 | 中 | 數量與機型 |
| 油漆 | 中 | 面積、底層處理程度 |
| 天花 | 低至中 | 範圍與造型複雜度 |
| 防水 | 低 | 範圍 |
| 拆卸清運 | 低至中 | 拆卸量 |
防水值得特別強調：它在預算中佔比很低，但失效的後果最嚴重 —— 樓下滲水會引發鄰里糾紛、政府部門調查、拆磚重做與民事賠償。這是整份報價中最不應該省的一項。
分項報價：每項要問清楚什麼
單一總價的報價無法追討。以下是每項應註明的內容。
- 拆卸與清運：拆除範圍、廢料車數或重量上限、超出部分的單價。
- 泥水：批盪範圍、鋪磚面積、磁磚規格與由誰供貨。
- 水電：插座與燈位數量、分路數目、是否含開槽與封補、是否提供工作完成證明書。
- 防水：施作範圍、上牆高度、是否含蓄水測試。
- 木工：逐個櫃體、板材品牌與環保等級、飾面、五金型號、層板抽屜數量、封邊方式。
- 油漆：底漆一層加面漆兩層、品牌型號、範圍。
- 天花：範圍、材料是否防潮、檢修口數量。
- 潔具與廚櫃：由誰供貨、型號、是否含安裝。
- 冷氣：數量、是否含電力分路與排水管。
報價之外的必然開支
- 應急金：工程總額的一成至一成半。
- 管理處裝修按金與行政費：完工驗收後才退還，資金被鎖數月。
- 建築廢物處置費：按車或按重量計。
- 電器：雪櫃、洗衣機、乾衣機、焗爐、電視。
- 窗簾：含軌道與安裝。
- 活動傢俬：梳化、餐枱椅、床褥、床架、燈飾。
- 搬屋、臨時倉存與臨時住宿。
- 小型工程呈報費用（若涉及拆非結構牆、換鋁窗、加冷氣支架等）。
二手居屋的額外成本
二手單位的預算結構與新收樓不同，須額外預留三類支出。
一、結構修補
石屎剝落是最常見的一項。成因是鋼筋銹蝕，正確修補須鑿除所有空鼓混凝土、鋼筋除鏽至見金屬光澤、塗防鏽底塗、以修補砂漿分層回填並養護。實際需要處理的範圍要鑿開才知道，肉眼可見剝落一平方米，鑿開後可能發現三平方米都已空鼓 —— 這是報價常被追加的原因。應要求以每平方米單價報價而非總價，並訂明以敲擊測試界定範圍、鑿除前雙方共同確認並拍照。
二、喉管與電線更換
舊有鍍鋅鋼管可能內部銹蝕；舊有線路按當年用電模式設計，難以應付現代用電量。兩者都要開牆後才能確認狀況。
三、違例改動的還原
若前業主留下圍封露台、加建閣樓等違例工程，責任隨物業轉移，還原費用由現業主承擔。應在簽署臨時買賣合約前委託律師查冊，並在合約訂明由賣方成交前處理或按還原成本調整售價。
付款安排：保障自己的方式
付款進度的設計本質上是風險管理。原則是每一期付款的金額不應超過已完成工程的價值。
合約應訂明的五項
- 每一期的付款比例與對應完成的工序。
- 每一期的驗收標準。
- 尾期的支付條件應寫「執漏項目全部完成並經業主書面確認後支付」，而非「工程完成後支付」—— 兩句的法律效果差別很大。
- 業主須在收到完工通知後的指定日數內完成驗收並提出執漏清單（對雙方都公平，避免無限期拖延付款）。
- 保養期：逐項工序列明年期、涵蓋範圍、除外情況，以及接獲通知後的回應與完成維修時限。
驗收節點也應寫入合約
訂明「承建商須在進行下一工序前通知業主到場驗收」，關鍵節點包括：拆卸完成後、水電封牆前、防水鋪磚前、批盪油漆前、木工安裝後、以及全部完工時。沒有這一條，承建商可以在你不知情的情況下完成封牆，而你事後無從追究。
控制成本的實際做法
- 能保留的就不拆：舊地台若平整無空鼓可直接鋪設，省下剷除與廢料棄置雙重成本；狀況良好的潔具若不改渠位可保留。
- 分清必需與想要：隱蔽工程（電力、防水、喉管）日後要修必須破壞飾面，屬必需；造型天花、特色牆、高階飾面可日後補做。
- 訂造與現成混合：固定櫃體訂造（食盡樑下、頂天、走廊等不規則空間），活動傢俬買現成（可搬走、有二手價值）。
- 設計階段定案：邊做邊加是超支主因。所有櫃體位置尺寸、插座位置、材料選擇都應在動工前確定並寫入報價單。
- 比價要拉平條件：不同報價的用料等級、包料範圍、工序內容可能完全不同。把這些拉平之後再比數字才有意義。
常見問題
居屋裝修應該做全屋定局部？
視情況。全屋適合新收樓或二手大幅翻新，能一次過處理所有隱蔽工程，單位成本效益較高；局部適合單一問題（廚廁老化、收納不足），工期短且多數可住人。但要留意局部裝修的單位成本通常較高，因為每次都要重新動員（師傅進場、防塵保護、管理處申請、按金）。若三年內打算分三次做，總支出很可能高於一次過做全屋。
裝修預算最大嘅開支係邊項？
一般是訂造木工，主要成本變數是櫃體數量、板材等級與五金級別；其次是水電（視插座燈位數量與是否加大供電）與泥水（視鋪磚面積與是否剷除舊地台）。要特別留意防水 —— 它在預算中佔比很低，但失效後果最嚴重（樓下滲水引發鄰里糾紛、政府調查、拆磚重做、民事賠償），是最不應該省的一項。
分項報價每項要問咩？
重點包括：拆卸清運的廢料車數上限與超出單價；泥水的磁磚規格與由誰供貨；水電的插座燈位數量、分路數目、是否提供工作完成證明書；防水的上牆高度與是否含蓄水測試；木工的板材品牌等級、飾面、五金型號、層板抽屜數量、封邊方式；油漆的底漆一層加面漆兩層與品牌型號；天花的材料是否防潮與檢修口數量。
二手居屋要額外預留咩？
三類：一、結構修補，特別是石屎剝落 —— 實際需要處理的範圍要鑿開才知道，應要求以每平方米單價報價而非總價，並訂明以敲擊測試界定範圍、鑿除前雙方共同確認並拍照；二、喉管與電線更換，兩者都要開牆後才能確認狀況；三、違例改動的還原費用，責任隨物業轉移，應在簽臨約前查冊。
付款應該點安排？
原則是每期付款不應超過已完成工程的價值。合約應訂明五項：每期的付款比例與對應工序、每期的驗收標準、尾期支付條件寫「執漏項目全部完成並經業主書面確認後支付」（而非「工程完成後支付」）、業主須在收到完工通知後指定日數內完成驗收並提出執漏清單、以及逐項工序的保養期年期涵蓋範圍與回應時限。
驗收節點應唔應該寫入合約？
應該。訂明「承建商須在進行下一工序前通知業主到場驗收」，關鍵節點包括拆卸完成後、水電封牆前、防水鋪磚前、批盪油漆前、木工安裝後、以及全部完工時。沒有這一條，承建商可以在你不知情的情況下完成封牆，而水電與防水一旦被覆蓋就再也看不見，事後無從追究。
下一步：拿一份屬於你單位的真實報價
填妥約 30 秒的表格，我們會在辦公時間內回覆初步預算範圍，並安排免費上門度尺。合約列明條款、按進度分期付款。
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