瓊山苑裝修點做？瓊山苑 1982 年落成，樓齡約 44 年，係黃大仙區較早期嘅居屋。原裝或者多年未翻新嘅單位，一般建議由隱蔽工程做起：單位內水喉去水、電線配電箱、浴室防水同天花牆身檢查，之後先做間隔同傢俬。單位實用約 409–560 呎，按本站居屋參考呎價每呎 $700–$1,000 粗略推算，基本翻新約 $29 萬至 $56 萬；四十幾年樓齡嘅原裝單位，預算多數落喺範圍中上（未計訂造傢俬及電器，以免費上門度尺後嘅逐項報價為準）。
- 瓊山苑 1982 年落成，6 座、約 1,584 個單位，樓齡約 44 年
- 樓型屬彈性十字一型，唔同翼單位方向同窗位可能唔同
- 實用面積 38–52 平方米（約 409–560 呎）
- 原裝單位建議「由底做起」：喉、電、防水、天花先於表面
- 按每呎 $700–$1,000 推算約 $29 萬至 $56 萬（以度尺報價為準）
- 業主立案法團已成立，舊屋苑施工要特別顧及鄰居
瓊山苑資料卡：1982 年落成嘅黃大仙居屋
瓊山苑位於九龍黃大仙區，房委會資料列明 1982 年落成，屬第四期甲同第四期乙出售，係早一代嘅居屋屋苑。全苑 6 座、約 1,584 個單位，樓型為彈性十字一型，實用面積 38 至 52 平方米。
| 項目 | 瓊山苑資料 |
|---|---|
| 地區 | 九龍・黃大仙 |
| 屋苑類型 | 居者有其屋（居屋） |
| 出售期數 | 第四期甲、第四期乙 |
| 落成年份 | 1982 年 |
| 樓齡（2026 年計） | 約 44 年 |
| 樓型 | 彈性十字一型 |
| 座數及座名 | 6 座：瓊峰閣、瓊碧閣、瓊琚閣、瓊瑛閣、瓊瑤閣、瓊瑋閣 |
| 單位數目 | 約 1,584 個 |
| 建築面積 | 46–63 平方米 |
| 實用面積 | 38–52 平方米（約 409–560 呎） |
| 首次發售價 | $160,600–$267,300（首次發售價，唔係現價） |
| 業主立案法團 | 已成立 |
資料來源：房屋委員會居屋／私人參建居屋／綠置居屋苑資料（data.housingauthority.gov.hk）。各座單位實際面積同間隔，請以房署資料、公契及實際度尺為準。
首次發售價只係八十年代初嘅背景數字。今日業主關心嘅，應該係單位用咗四十幾年之後，邊啲部分已經到咗壽命、邊啲仲可以用。
樓齡 44 年：瓊山苑全屋翻新由底做起
四十年以上嘅單位，如果係原裝或者上一次大翻新已經係十幾廿年前，最穩陣係當成「全屋翻新」處理，先處理睇唔到嘅部分。以下係一般舊居屋嘅次序，實際要上門檢查：
1. 拆卸後先全面檢查
拆走舊櫃、舊磚同假天花之後，好多問題先會現形：牆身批盪空鼓、喉管鏽蝕、電線外皮老化。預留拆卸後覆檢嘅時間同預算，比開工前假設「冇問題」實際得多。
2. 單位內水喉同去水
用咗四十幾年嘅單位內水喉，常見鏽水、水壓弱同接駁位滲漏。原裝喉管建議趁廚廁重做一次過更換。大廈公用主喉同去水立管屬公用部分，唔好自行改動，有問題要通知管理處。
3. 電線同配電箱
八十年代初嘅電力設計同今日用電需要差距大。原裝電線如果未換過，一般建議由註冊電業承辦商檢查後重新佈線、更新配電箱，完工後發 WR1。插蘇位同燈位亦可以趁機按新間隔重新規劃。
4. 浴室同廚房防水
拆至見底後重新做防水層，浴室要做閉水測試先鋪磚。舊單位樓下天花有水漬，往往同上層浴室防水老化有關，做好呢步可以避免鄰里爭拗。
5. 天花同牆身
舊樓天花有時會見到裂紋、石屎剝落或者鋼筋外露嘅跡象，要由師傅評估後妥善修補，唔好單純用油漆或假天花遮蓋。如懷疑屬結構問題或涉及公用部分，應先通知管理處。
6. 鋁窗
舊鋁窗如有窗鉸鬆脫、窗框變形或入水，要考慮維修或更換。窗戶屬大廈外觀一部分，更換款式或尺寸前要先查公契同管理處規定。
彈性十字一型：瓊山苑 409–560 呎單位點規劃
瓊山苑採用嘅彈性十字一型，屬十字型平面嘅變化設計。一般而言，十字型大廈各翼單位朝向唔同，窗位、採光、牆身轉角都可能有分別，所以同屋苑唔同座、唔同翼嘅單位唔可以完全照抄間隔，要以實際度尺為準。
全屋翻新嘅好處：可以重新分配空間
既然水電都要重做，就係重新規劃插蘇、燈位同收納嘅最好時機。例如：
- 睡房：先定好床同衣櫃位置，再決定插蘇、閱讀燈同冷氣機電源位
- 廚房：按今日電器（雪櫃、微波爐、電飯煲、焗爐）預留足夠插蘇同櫃位
- 客廳：電視牆預留網絡同電源，減少日後拖線
按面積嘅規劃方向
約 409–480 呎：兩至三人住，收納要靠高櫃同床底；客飯廳合一，餐枱可以靠牆或者用伸縮枱。約 480–560 呎：可以考慮一間房做書房兼客房，或者為小朋友預留獨立空間。
改間隔要先確認結構
四十幾年嘅大廈，部分牆身屬結構牆，亦可能有喉管電線經過。想拆牆或者移廚房、浴室位置，一定要先確認結構同去水安排，並向管理處查詢、按屋宇署規定處理。廚廁唔移位，亦係控制預算最有效嘅方法之一。
瓊山苑舊單位想由底做起？
雋域設計免費上門度尺，先檢查水喉、電線、浴室同天花狀況，再出 3D 設計圖同逐項報價。度尺同報價前不收任何費用。
瓊山苑裝修預算：按 409–560 呎推算
以本站 2026 年居屋參考呎價每呎 $700–$1,000（連工包料基本翻新）計：
| 示例實用面積 | × 每呎 $700–$1,000 | 原裝單位通常落喺 |
|---|---|---|
| 約 409 呎（最細） | 約 $29 萬–$41 萬 | 中上段 |
| 約 460 呎 | 約 $32 萬–$46 萬 | 中上段 |
| 約 510 呎 | 約 $36 萬–$51 萬 | 視乎廚廁同間隔改動 |
| 約 560 呎（最大） | 約 $39 萬–$56 萬 | 視乎廚廁同間隔改動 |
以上金額按本站參考呎價粗略推算，未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。呎價包括咩工程，請參考全屋裝修費用懶人包 2026。
如果前業主已經換過喉線、重做過浴室，工程範圍會細好多，預算有機會向下限靠近。度尺時將前業主嘅翻新紀錄俾裝修公司睇，可以避免重複做冇需要嘅工程。
舊屋苑施工規矩同鄰里關係
瓊山苑屬居屋業主物業，業主立案法團已成立，裝修受大廈公契同管理處守則約束，施工時間、按金同清運安排以管理處最新要求為準。舊屋苑住咗好多年嘅街坊，對噪音、灰塵同走廊清潔特別敏感，以下幾點要做好：
- 登記同通告：開工前向管理處登記工程，並喺門口張貼施工通告同聯絡電話
- 噪音：《噪音管制條例》規定晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備需建築噪音許可證；拆卸同打鑽盡量集中喺屋苑准許時段
- 升降機同走廊：做好保護，廢料按管理處指定時間同路線落樓
- 持牌工程：電力由註冊電業承辦商做並發 WR1；煤氣由註冊氣體裝置技工處理
- 外牆窗戶：窗戶、冷氣機位同外牆相關改動要先查公契同管理處
瓊山苑：買入二手單位到入伙時間表
唔少瓊山苑買家係購入二手單位後即刻裝修。由收樓到入伙，可以按以下次序安排，減少空置時間：
- 收樓前：約裝修公司上門睇單位（如業主同意），初步了解工程範圍
- 收樓後第一星期：正式度尺、檢查水電同浴室，確認設計方向
- 設計同報價：3D 設計圖確認、逐項報價、簽合約
- 管理處登記：確認施工時間同按金
- 施工：拆卸、水電、泥水防水、木工油漆；訂造傢俬一般由度尺確認圖則起計約 3 至 6 星期出貨安裝
- 驗收：逐項執漏、清潔，先搬入
度尺前準備清單
- 所屬座數、樓層、實用面積
- 前業主翻新紀錄同現有問題相片
- 家庭人數、收納清單同要保留嘅傢俬電器尺寸
- 預算上限同目標入伙日期
常見問題
瓊山苑裝修大約幾錢？
瓊山苑實用面積約 409–560 呎，按本站居屋參考呎價每呎 $700–$1,000 粗略推算，基本翻新約 $29 萬至 $56 萬。原裝單位多數落喺範圍中上；金額未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
瓊山苑樓齡 44 年，要唔要全屋翻新？
原裝或者多年未翻新嘅單位，一般建議當全屋翻新處理，先換單位內水喉、檢查電線配電箱、重做浴室防水同修補天花牆身。如果前業主已經換過喉線，就可以按檢查結果減少工程。
瓊山苑裝修要申請嗎？
瓊山苑屬居屋業主物業，業主立案法團已成立。開工前一般要向管理處登記工程範圍同施工時間，部分要交按金，並遵守公契；外牆、窗戶、冷氣機位同結構改動要先查詢，以管理處最新要求為準。
瓊山苑天花有裂紋或石屎剝落點算？
應由師傅評估後妥善修補，唔好單純用油漆或假天花遮蓋。如懷疑屬結構問題或涉及大廈公用部分，應先通知管理處跟進。
瓊山苑彈性十字一型單位可以參考其他單位間隔嗎？
只可以作初步參考。十字型大廈各翼單位朝向、窗位同牆身轉角可能唔同，設計同報價應以上門度尺嘅實際尺寸為準。
瓊山苑裝修要幾耐？
視乎工程範圍。全屋由底做起、換喉換線同重做廚廁，工期會比只做表面翻新長，亦要預留拆卸後覆檢嘅時間。訂造傢俬一般由度尺確認圖則起計約 3 至 6 星期出貨安裝。
下一步：預約瓊山苑單位免費度尺
填妥約 30 秒的表格，我們會在辦公時間內回覆初步預算範圍，並安排免費上門度尺。合約列明條款、按工程進度分期付款。
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