唐樓頂層連天台裝修報價｜天台業權、防水同搬運

頂層連天台嘅報價點解要分三部分？

因為三部分嘅計價方式、責任誰屬同風險完全唔同，混埋一個總數就冇辦法比較。一般頂層單位報價重點係天台防水同隔熱（可參考頂層單位裝修報價｜天台防水同隔熱點列），但唐樓頂層再多兩重問題：冇升降機，所有物料同廢料都要經樓梯搬上搬落；同埋唐樓天台業權安排五花八門，有啲屬頂層業主，有啲屬全體業主。

分開三部分後，如果天台最後確認屬公共部分，B 同佢對應嘅搬運就可以抽出嚟，交由法團安排，你只需要處理 A。

天台業權同公契：開工前要查嘅幾件事

買咗頂層唔等於擁有天台。唐樓年代久遠，天台可能屬頂層單位獨有，亦可能係公共地方，要睇大廈公契同業權紀錄。開工前要查清以下幾點：

1. 天台業權：查公契同土地註冊處紀錄，睇天台係咪隨頂層單位一齊轉讓。
2. 維修責任：就算天台屬你，公契可能寫明業主要負責天台維修防水；如果屬公共部分，維修一般由法團或全體業主安排。
3. 使用限制：好多舊樓天台係走火通道一部分，唔可以阻塞或者上鎖。天台上嘅水缸、喉管等公共設施，亦要保持可以檢查同維修。
4. 現有加建：天台如果有前業主留低嘅搭建物，有機會屬僭建，裝修前要先評估，可參考平台天台加建得唔得｜雨篷、玻璃屋同僭建風險。
5. 法團或其他業主：唐樓好多冇管理公司，天台工程最好先同法團或其他業主溝通，避免日後爭拗。

天台防水隔熱報價：點寫先比較得

天台防水隔熱屬局部工程，冇統一呎價，報價要按天台面積、現況同做法逐項列明。比較時最常見嘅問題係：一份寫「天台防水全包」，另一份寫咗十幾項，根本對唔到。要求每份報價最少寫齊以下內容：

• 面積：天台實際做嘅面積，有冇包女兒牆內側同水缸底等位置。
• 鏟舊程度：舊防水層、舊階磚、舊隔熱層係鏟走定係覆蓋，鏟到見石屎定係只鏟表層。
• 修補：裂縫、空鼓、石屎剝落點處理，係按項目定按實數計。
• 防水做法：卷材定塗膜、幾多層、厚度、有冇加網布，同埋牆腳上翻幾高。
• 隔熱：用咩隔熱物料、厚度、表面保護層。
• 去水口：天台去水口有冇清理、加固同重新做防水收口。
• 測試同保養：有冇閉水測試、保養期幾耐、保養範圍。

各種防水物料同層數嘅分別，可參考天台防水報價｜卷材、塗膜、隔熱層點計。唐樓天台好多年冇人打理，去水口淤塞往往係頂層滲漏嘅元兇，清理去水口唔應該被當成可有可無嘅附加項目。

樓梯搬運加天台工程：搬運費點核數

唐樓頂層嘅搬運費，要計兩段：地下到單位，同埋單位到天台。天台工程用嘅防水卷材、塗料、水泥沙、隔熱板都好重，鏟走嘅舊階磚同舊防水層亦要逐包搬落樓。核數時可以問清楚：

1. 計價基準：搬運係按層數、按車次、按包數定係定一個總數？
2. 有冇分開室內同天台：天台如果日後由法團處理，搬運費要可以分開。
3. 廢料清運：拆舊廢料幾多車、點樣落樓、會唔會阻塞樓梯，有冇預留清理樓梯嘅工序。
4. 大件物料：浴缸、廚櫃板、大塊磚經唐樓窄樓梯轉唔轉到彎？轉唔到要拆細或者改用細件物料。
5. 重覆搬運：分階段施工，物料會唔會要分幾次搬？

唐樓樓梯窄、轉角多，大件訂造傢俬亦要預先諗搬運，度尺時連樓梯闊度同轉角一齊度。全屋翻新點樣估搬運成本，可以參考唐樓全屋翻新報價｜舊樓無升降機點估。

全屋預算點估、兩份報價點對齊

室內部分可以用本站公開嘅 2026 年私樓參考呎價每呎 $900–$1,200（全港平均約每呎 $1,000）粗估，出處見全屋裝修費用懶人包 2026｜公屋居屋私樓每呎價錢：

以上係按本站參考呎價粗略推算，只計室內面積，唔包天台，未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。比較兩份報價時，可以用以下方法對齊：

• 將兩份報價都重新分成 A、B、C 三部分，逐部分比較。
• B 部分逐項對：面積、鏟舊程度、防水層數、隔熱厚度、測試、保養。
• C 部分睇計價基準係咪一樣，有冇一份將搬運藏入其他項目。
• 室內天花有冇因為滲漏而要鏟灰重批？有冇寫範圍？
• 冇寫嘅項目，問清楚係「唔包」定係「漏咗寫」。

工序先後同天氣：點排先唔做兩次

唐樓頂層裝修，原則係「由上而下、由外而內」：先處理天台，確認唔再滲漏，先做室內天花同油漆。如果倒轉做，天台一漏，室內新油漆同假天花就要重做。建議工序：

1. 度尺、查公契、同法團或其他業主確認天台工程安排。
2. 天台清理去水口、鏟舊層、修補、防水、閉水測試。
3. 天台隔熱同表面保護層。
4. 室內拆舊、換喉換線，舊樓電力工程完成後由註冊電業承辦商發出 WR1。
5. 室內泥水、天花修補、油漆、地台。
6. 訂造傢俬安裝，一般由度尺確認圖則起計約 3 至 6 星期出貨安裝。

天台防水要乾燥天氣，雨季同颱風季做天台，工期容易被拖慢；夏天天台高溫，師傅工作時間亦會受影響。可以的話，將天台工程排喺秋冬乾燥月份。

常見問題