私樓平台戶或天台戶想加建雨篷、玻璃屋、花架或儲物房，大部分情況都屬於建築工程，未經屋宇署批准就係僭建，天台構築物更係屋宇署優先執法對象之一。就算公契畀你平台專用權，都唔等於可以隨意加建。想改善使用，應揀可移除、唔固定落結構嘅做法，例如戶外傢俬、遮陽傘同活動地板，並確保唔阻塞去水口、唔破壞防水層。
- 平台、天台上固定嘅構築物大多屬建築工程，未經批准即屬僭建
- 天台構築物屬屋宇署優先執法類別，被發現可收清拆令
- 公契畀嘅專用權只係使用權，唔等於加建權
- 部分早年建成嘅簡單構件可能適用屋宇署嘅檢核安排，以最新要求為準
- 可移除嘅戶外傢俬、遮陽傘、活動地板一般較安全
- 任何佈置都唔好阻塞去水口、壓壞防水層或超出樓面承重
平台加建點解多數屬僭建？
根據《建築物條例》，建築工程一般要事先取得屋宇署批准圖則同動工同意，部分較簡單嘅工程可以按小型工程監管制度進行。平台或天台上加建嘅雨篷、玻璃屋、儲物房，只要係固定喺結構上、有一定規模，就屬於建築工程；未經批准又唔符合小型工程程序，就係違例建築工程（俗稱僭建）。
平台同天台加建特別受關注，原因包括：
- 結構負荷：平台同天台設計時冇預計加建重量，額外構築物可能超出承重
- 防水層受損：鑽孔固定支架會打穿防水層，引致樓下滲水
- 消防及逃生：天台一般係逃生路線一部分，加建可能阻礙走火
- 颱風風險：固定唔穩嘅構件喺打風時可能被吹脫，構成危險
常見平台天台加建項目風險比較
以下係平台戶同天台戶最常諗嘅加建項目。風險係一般方向，個別情況要由專業人士按屋宇署最新要求判斷：
| 項目 | 性質 | 僭建風險 | 較穩陣嘅替代 |
|---|---|---|---|
| 玻璃屋、陽光房 | 有蓋有牆，等同加建房間 | 好高 | 唔建議；改用遮陽傘或活動帳篷 |
| 儲物房、工具房 | 固定構築物 | 好高 | 可移除戶外儲物箱 |
| 固定雨篷、上蓋 | 固定喺外牆或結構 | 高 | 可收合遮陽傘；先問專業人士 |
| 固定花架、鐵架 | 鑽孔固定落地台 | 中至高 | 獨立企地、可移動嘅花架 |
| 加高圍欄或圍牆 | 改變外觀同結構 | 中至高 | 先問管理處同專業人士 |
| 戶外枱櫈、盆栽 | 可移除 | 低（注意重量同去水） | 揀輕身、易搬動款式 |
屋宇署亦有處理部分早年已建成嘅簡單構件（例如晾衣架、冷氣機支架、小型雨篷）嘅檢核安排，適用範圍同要求以屋宇署最新公布為準。小型工程制度點運作，可以參考小型工程監管制度懶人包。
業權同專用權：公契講咗咩？
平台同天台嘅業權，要睇大廈公契。常見有幾種情況：
- 平台屬單位業權一部分：業主擁有平台，但仍然受《建築物條例》同公契限制
- 平台屬公用部分，但業主有專用權：業主可以獨家使用，但維修責任同改動權要睇公契條款
- 天台屬公用部分：多數情況下天台屬全體業主，個別業主無權加建或佔用
好多買家誤以為「平台係我嘅」就可以隨意改動。其實業權同加建權係兩回事：業權解決「邊個可以用」，屋宇署批准先解決「可唔可以起」。公契亦可能規定唔可以改變大廈外觀、唔可以放置重物或阻礙維修。
有疑問時，應該向管理處或法團查詢公契相關條文，必要時請律師解讀，唔好只聽地產代理或前業主講法。
已有舊加建或者準備買平台單位：檢查清單
好多平台戶、天台戶嘅加建係前業主留低。無論係自住定準備買入，都應該做以下檢查：
- 對照批准圖則：睇現場構築物有冇喺屋宇署批准圖則上出現
- 查土地註冊紀錄：睇物業有冇屋宇署命令或警告通知註冊
- 檢查防水同去水：加建位有冇滲水痕跡、去水口有冇被遮蓋，樓下有冇投訴紀錄
- 評估結構狀況：支架有冇生鏽、鬆脫，打風時會唔會有危險
- 問管理處：大廈有冇收過屋宇署關於天台或平台構築物嘅通知
如果決定拆除舊加建，要由合資格承建商處理，拆出嚟嘅建築廢料亦要按規定棄置，詳見裝修廢料棄置懶人包。拆除後記得檢查同修補防水層，否則下一場大雨就可能滲落樓下，屆時可能要面對滲水投訴。
唔加建都可以用得好：平台天台合規佈置
平台同天台嘅價值在於戶外空間，唔一定要起嘢先用得好。以下做法一般唔涉及建築工程，但仍要遵守公契同管理處規定：
- 活動式地板：用可拆嘅戶外地板拼塊，唔使鑽孔，日後維修防水時可以拆走
- 遮陽傘同可收合遮篷：揀有重型底座、打風前可以收起嘅款式
- 戶外傢俬同儲物箱：揀防水、防紫外線物料，打風前要收好或固定
- 盆栽綠化：控制泥土重量，盆底墊高，唔好令積水阻塞去水口
- 戶外照明同插座：要用戶外防水型號，由註冊電業承辦商安裝並發出 WR1
頂層單位嘅隔熱同天台防水工程，可以參考頂層單位裝修懶人包；露台同工作平台嘅合法改造，就睇露台與工作平台改造懶人包。雋域設計處理平台戶裝修時，會優先建議可移除、易維修嘅方案，避免業主日後要面對清拆問題。
常見問題
平台加建雨篷算唔算僭建？
固定喺外牆或平台結構上嘅雨篷，一般屬建築工程，未經屋宇署批准或唔符合小型工程程序就可能屬僭建。部分早年建成嘅小型雨篷可能適用屋宇署嘅檢核安排，應以屋宇署最新要求為準。
天台可以起玻璃屋嗎？
一般唔可以自行加建。天台玻璃屋屬建築工程，未經批准即屬僭建，而天台構築物亦係屋宇署優先執法對象之一，被發現可能要清拆並承擔費用。
平台有專用權係咪可以加建？
唔係。公契畀嘅專用權通常只係使用權，業主仍要遵守《建築物條例》同公契其他條款，加建仍然要屋宇署批准，亦可能要法團同意。
買樓時點樣知平台有冇僭建？
可以比對屋宇署批准圖則同現場情況，睇有冇多咗構築物；亦可以查詢土地註冊處紀錄有冇屋宇署命令註冊。買樓前應請律師同測量師協助核實。
平台可以放咩唔算加建？
可移除、唔固定落結構嘅嘢一般問題較少，例如戶外枱櫈、遮陽傘、盆栽同活動式地板。但要留意重量、唔好阻塞去水口，亦要遵守大廈公契同管理處規定。
收到屋宇署清拆令點算？
要按命令限期處理，一般要聘請合資格人士同承建商拆除並還原。唔遵從命令可能被檢控，屋宇署亦可安排清拆後向業主追收費用，詳細應諮詢專業人士。
Leave a Reply