25萬二手居屋翻新，按本站居屋參考呎價每呎 $700–$1,000 倒推，大約夠做 250 至 360 呎嘅全屋基本翻新。二手單位要先預拆舊、清運、舊喉舊線、浴室防水呢類隱藏工程，所以排先後嘅原則係：封埋就改唔到嘅先做，表面翻新可以遲做。實際數字要等免費上門度尺、拆開睇清楚之後先有逐項報價。
- 25 萬 ÷ 每呎 $700–$1,000 ≈ 250–360 呎居屋基本翻新（粗略推算）
- 二手居屋多咗拆舊同清運，報價較易落喺呎價範圍偏高嗰邊
- 水喉、電線、地台防水做完就會封埋，應該排第一
- 油漆、燈飾、部分地板屬表面工程，預算緊可以分期再做
- 報價單要將隱藏工程獨立列項，寫明按拆開後實際數量計
- 訂造傢俬另外報價，唔應該同工程混埋一個總數
25萬喺二手居屋做到幾多呎？
先講答案：25 萬除以居屋參考呎價，大約對應 250 至 360 呎。計法好簡單，用預算除以本站 2026 年公開嘅「連工包料基本翻新」居屋呎價：
| 假設呎價 | 計算 | 大約可做面積 |
|---|---|---|
| 每呎 $700（範圍低位） | 250,000 ÷ 700 | 約 360 呎 |
| 每呎 $1,000（範圍高位） | 250,000 ÷ 1,000 | 約 250 呎 |
以上按本站全屋裝修費用指南嘅參考呎價粗略推算，未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
點解要特別講「二手」？因為新居屋收樓時係清水或基本交樓，師傅可以直接做；二手居屋就多咗一層：先要拆走前業主嘅櫃、地板、假天花，再運走廢料，拆開之後先知入面嘅喉管電線狀況。呢部分唔會令單位變靚，但一定要做，所以同樣 25 萬，二手單位實際用落表面嘅錢會少啲，報價亦較易落喺呎價範圍偏高嗰邊。換句話講，如果你嘅單位接近 360 呎，就唔好假設 25 萬一定夠全屋，要預備部分項目分期做。新舊居屋報價嘅具體分別，可以睇新居屋二手居屋裝修報價比較。
二手居屋常見隱藏工程：報價點計
隱藏工程即係做完會被牆身、地磚、天花封住，之後想再改就要重新拆嘅工序。二手居屋最常見嘅有以下幾項，報價方式各有不同：
| 項目 | 點解要先處理 | 常見計價方式 | 度尺時要睇咩 |
|---|---|---|---|
| 拆舊及清運 | 唔拆唔知底層狀況 | 按項目或按範圍（櫃、地板、天花分開） | 前業主做過幾多木工、有冇雙層地板 |
| 冷熱水喉 | 舊喉老化會滲水落樓下 | 按點數或按項目 | 水壓、喉管物料、有冇明喉駁口生鏽 |
| 電線及總掣箱 | 舊線容量未必夠冷氣電磁爐同時用 | 按電位數目或按項目 | 總掣箱款式、拖板是否多、插座有冇燶痕 |
| 浴室地台防水 | 鋪磚後就睇唔到 | 按面積或按項目 | 樓下天花有冇水漬、磚罅有冇甩 |
| 批盪修補 | 空鼓唔處理，油漆好快爆 | 按面積 | 敲牆身有冇空心聲、窗邊有冇水跡 |
電線方面要留意，換線或改電位一定要由註冊電業承辦商施工，完工後發出 WR1；如果涉及煤氣喉，就要由註冊氣體裝置技工處理。舊居屋電力升級點計，可以參考居屋換電線報價。
二手居屋未拆開，唔知預算夠唔夠？
雋域設計提供免費上門度尺，度尺同報價前不收費，報價會將拆舊同隱藏工程逐項列明，等你知道 25 萬點分先後。
25萬預算點排先後：必做、應做、可遲做
預算有限時，排序唔係睇邊項最貴，而係睇邊項做完之後會被封住、邊項遲啲可以獨立再做。以下係二手居屋常用嘅三層排法：
第一層：必做（封埋就改唔到）
- 拆舊同清運：包括舊櫃、舊地板、舊假天花，拆完先可以準確度尺。
- 水喉同去水：廚房同浴室嘅冷熱水喉，尤其有滲水記錄嘅位置。
- 電線同電位：趁牆身開咗一次過決定插座、冷氣、熱水爐位置，免日後再鑿牆。
- 浴室防水：重鋪浴室磚之前一定要做，並做閉水測試。
第二層：應做（影響日常使用）
- 批盪修補同牆身處理：唔使全屋重批，但空鼓同滲水位要處理
- 廚房基本翻新：爐頭、抽油煙機位置配合水電一齊定
- 入門同睡房門鎖：舊門可以保留，只換五金
第三層：可遲做（表面工程，入伙後都做到）
- 全屋油漆換色：入伙前做最方便，但真係唔夠錢可以先油主要房間
- 燈飾升級：先裝基本燈，特色燈遲啲換
- 非必要地板：原有地磚狀況好可以保留，或者只做睡房
呢個排法嘅好處係，就算第三層要遲半年先做，都唔使拆返第一層嘅嘢。相反，如果為咗靚先鋪新地板，之後發現舊喉要換，就要拆返新地板，錢就浪費咗。更多排序原則可以參考裝修預算優先次序。
二手居屋翻新報價單要列咩先比得到
比較二手居屋報價，最怕幾間公司包嘅範圍唔同，總數睇落差好遠，其實唔可以直接比。一份比得到嘅報價，至少要有以下內容：
- 拆舊範圍逐項列：拆邊幾個櫃、幾多面積地板、天花拆唔拆，同清運是否已包
- 隱藏工程獨立列：水喉、電線、防水、批盪修補，各自有數量同單價
- 物料寫清型號或等級：例如喉管物料、磚嘅尺寸同系列
- 暫定項目同加數單價：拆開後如需追加，按咩單價計
- 不包項目：例如傢俬、電器、窗、冷氣機安裝，逐項寫明
- 付款方式：按工程進度分期，唔應該一次過畀大部分
最實際嘅做法係自己準備一張統一範圍清單，請每間公司按同一張清單報價。比較時唔好只睇總數，要逐行對：如果某間平好多，通常係漏咗拆舊清運或者隱藏工程用「另計」帶過。前業主留低嘅舊櫃要拆定留，亦會影響傢俬報價，詳細可睇二手居屋傢俬報價。
度尺前準備同成交後時間線
二手居屋通常要等成交、攞鎖匙先可以正式度尺，但成交前已經可以做好準備，攞匙後就唔使由零開始：
- 睇樓時拍照記錄：廚廁喉管、總掣箱、窗邊、天花水漬，度尺時交俾師傅參考。
- 整理預算上限：將 25 萬分為「工程」同「傢俬電器」兩份，唔好混埋。
- 問管理處裝修規定：包括施工時間、按金、運料安排同申請文件，以管理處最新要求為準。
- 攞匙後約度尺：度尺時同師傅講清楚邊啲必做、邊啲可遲做，請佢按三層分開報價。
- 拆舊後覆核：拆開睇到喉管電線狀況，再確認隱藏工程嘅實際數量。
- 訂造傢俬：牆身同地台完成後複尺，由度尺確認圖則起計一般約 3 至 6 星期出貨安裝。
施工期間要留意，《噪音管制條例》規定晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備需要建築噪音許可證，加上屋苑自己嘅施工時間限制，排期要預留空間。白表買二手居屋嘅驗樓重點，可以參考白居二裝修懶人包。
常見問題
25萬夠唔夠二手居屋全屋翻新？
按本站居屋參考呎價每呎 $700–$1,000 粗略推算，25 萬大約對應 250 至 360 呎基本翻新。二手單位要預拆舊同隱藏工程，面積接近 360 呎就未必夠全屋，要分先後。實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
二手居屋翻新應該先做咩？
先做會被封住嘅工程：拆舊清運、水喉去水、電線電位同浴室防水。油漆、燈飾同部分地板屬表面工程，預算唔夠可以入伙後再做，唔使拆返之前嘅工程。
二手居屋換水喉點計價？
一般按點數或按項目計，視乎要換幾多個出水位、喉管走位同物料。舊喉要拆開先知狀況，報價應列暫定數量同單價，寫明按實際數量計。
舊居屋一定要換電線嗎？
唔一定，要睇電線狀況同你打算用幾多大電器。如果總掣箱舊款、插座有燶痕或者經常跳掣，就應考慮。換線必須由註冊電業承辦商施工並發出 WR1。
前業主留低嘅櫃要唔要拆？
如果櫃身冇發霉變形、尺寸啱用，可以保留慳拆舊同傢俬開支；但如果遮住咗喉管或者牆身有滲水，就應該拆開檢查。拆定留要喺度尺時決定，因為會影響工程同傢俬兩份報價。
二手居屋幾時可以約度尺？
正式度尺一般要攞鎖匙之後先做到。成交前可以先整理睇樓相片、預算上限同管理處裝修規定，攞匙後即約度尺，縮短等待時間。
想知你個二手居屋 25 萬點分配？
WhatsApp 傳單位面積同幾張現況相，雋域設計會安排免費上門度尺，再出逐項報價同 3D 設計圖，簽正式合約後按工程進度分期付款。
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