白居二裝修懶人包｜二手居屋驗樓與翻新

二手居屋的兩類風險

白居二買家面對的裝修風險，可以分成兩類，處理時機完全不同。

第一類：法律風險（成交前處理）

前業主留下的違例建築工程。責任隨物業轉移，而非跟隨當初施工的人。買入後，屋宇署的清拆令會落在新業主身上，費用自付。

第二類：物理風險（裝修時處理）

樓齡帶來的劣化 —— 石屎剝落、喉管銹蝕、電線老化、防水失效。這些多數要拆開舊飾面才發現。

成交前必做：查冊與核圖

一、委託律師到土地註冊處查冊

確認有沒有未解除的清拆令或屋宇署通知。這是最直接的一步，成本相對於物業價格微不足道。

二、申請查閱屋宇署批准圖則

核對單位現況是否與圖則相符。若不符，代表曾有改動，需要確認該改動是否曾獲批准。

三、睇樓時特別留意的五個位置

發現違例改動時的做法：可在買賣合約中訂明由賣方在成交前自費還原並取得屋宇署撤銷命令，或按還原成本相應調整售價。不要接受「一直冇事」這類口頭保證。

樓齡帶來的隱藏工程

二手居屋的樓齡通常有一定年份，以下幾項是常見的隱藏工程。

石屎剝落

成因是鋼筋銹蝕：混凝土因碳化或氯離子侵入而失去保護作用，鋼筋生鏽膨脹，把外層混凝土撐開。正確修補不是把表面補平，而是必須鑿除所有空鼓混凝土、鋼筋徹底除鏽至見金屬光澤、塗防鏽底塗、以修補砂漿分層回填並養護。只補表面的話，銹蝕會在新飾面之下繼續，一至數年內再度剝落。

喉管銹蝕

舊有的鍍鋅鋼管長年使用後可能內部銹蝕，導致水質變差、水壓下降甚至滲漏。開牆後若發現，應一併更換。

電線老化與負荷不足

舊有線路按當年用電模式設計，難以應付現代家庭的用電量。必須在開槽走線前由註冊電業工程人員計算總負荷與分路。

防水失效

浴室廚房的防水層有其壽命。若已滲漏或樓下曾投訴，必須重做。

白蟻與蟲害

舊木結構、木地台、木櫃可能已有蟻患。拆卸後應留意泥狀蟻路、敲擊呈空心的木材、以及大量翼蟻翅膀等跡象。發現蟻路不要立即清除，那是專業人員判斷巢位的重要線索。

拆卸後的全面檢查

這是整個工程中最關鍵的一個檢查時機 —— 舊有的假天花、批盪與飾面拆除之後，混凝土表面完全外露，是唯一能夠全面檢查的機會。

檢查清單

1. 敲擊天花與牆身：逐幅檢查有無空鼓。記錄並拍照所有空鼓位置。
2. 檢查裂縫：留意沿同一方向平行分佈的細裂縫（對應鋼筋走向）、轉角與窗邊的斜向裂縫。
3. 檢查鏽跡與水漬：黃褐色滲漬代表鏽水已滲出。
4. 檢查喉管狀況：外露的喉管有無銹蝕、接駁位有無滲漏痕跡。
5. 檢查電線：絕緣層有無老化、線徑是否足夠。
6. 檢查蟻患跡象。
7. 檢查窗框周邊：拆除舊窗簾盒或飾面後，窗框周邊的石屎狀況。

要求承建商在此階段暫停並與你一同檢查，把發現的問題逐項拍照記錄，再決定處理方案與追加費用。這比事後爭辯「原本有無」有效得多。

預算：應該預留多少

二手居屋的裝修預算結構與新樓收樓不同。

控制成本的做法

• 能保留的就不拆：舊地台若平整無空鼓，可直接在其上鋪設，省下剷除與廢料棄置雙重成本（拆下的地磚屬惰性建築廢物，按重量收費）。
• 狀況良好的潔具可保留：若不改渠位，座廁與洗手盆狀況良好可繼續使用。
• 在工地分類收集廢料：惰性物料（石屎、磚、瓦）與非惰性（木、板材、膠）分開，處置費差異明顯。
• 先處理隱蔽工程，飾面可分階段：電力、防水、喉管日後要修必須破壞飾面；造型天花與高階飾面則可日後補做。

結構限制：仍然拆不到牆

不要因為是「舊樓」就以為結構限制較寬鬆。居屋樓宇大量採用剪力牆結構，可拆的非結構牆極少。

判斷方法：不要用敲擊聽聲或量度厚度（兩者都不可靠）。應查閱屋宇署已批准的建築圖則，並由註冊結構工程師或認可人士確認。

即使確認為非結構牆，拆除通常仍落入小型工程監管制度範圍，須由具相應資格的註冊小型工程承建商施工並依級別呈報，同時須取得大廈管理處批准。

動工前的行政清單

1. 大廈管理處裝修申請：遞交申請表、工程範圍說明、承建商資料與保險副本，繳付按金與行政費，取得書面批准後才可動工。
2. 小型工程呈報：拆非結構牆、換鋁窗、加冷氣支架等須由註冊承建商施工並呈報。要求提供註冊編號核對，並索取文件副本存檔。
3. 核實承建商保險：僱員補償保險（法例強制）與第三者責任保險，確認保單期涵蓋整個工期。
4. 索取公契與裝修守則：確認外牆窗框的統一規格、施工時間限制、以及該廈曾否就類似改動批出先例。
5. 電力負荷計算：在設計階段完成，若需加大供電要提早啟動。
6. 向鄰居派發通知：寫明工期、每日施工時段與聯絡電話。二手樓翻新的拆卸量大、噪音明顯，這一步尤其重要。

常見問題