村屋裝修審批｜地政總署、僭建同報價次序

村屋屬咩類別？先明白新界豁免管制屋宇

新界村屋好多屬「新界豁免管制屋宇」，即係喺層數、高度同上蓋面積符合規定下，興建時獲豁免部分《建築物條例》下嘅審批程序。常見講法係三層高、每層約 700 呎。不過「豁免」唔等於可以隨意改動：

• 屋宇嘅層數、高度、面積仍然受地契條款同相關規定限制。
• 興建或改動某啲工程（例如建築工程、地盤平整、排水）可能要向地政總署申請豁免證明書或者相關同意。
• 屋宇署對村屋嘅僭建物亦有執法安排。

所以村屋裝修審批，第一步唔係搵師傅，而係搵返你間屋嘅文件：地契或批地文件、建屋時嘅豁免證明書同圖則、買賣時律師嘅文件。呢啲文件寫明原本批准咗乜，係判斷改動是否涉及審批嘅基礎。具體要求以地政總署同屋宇署最新指引為準。

邊類村屋工程可能要審批？

村屋工程可以粗略分三類，每類嘅處理方法唔同，報價前要先知自己屬邊類。

第二類最易令人混淆，例如拆一幅牆，有啲係間隔牆，有啲牽涉結構。村屋結構同市區大廈唔同，唔好單憑「敲落空心」就判斷。涉及結構嘅改動，應先請認可人士或註冊結構工程師等專業人士評估。外牆開窗等改動嘅一般考慮，可以參考外牆開窗擴窗得唔得｜結構、公契同審批。

天台僭建點影響裝修報價同保險

天台同平台係村屋最常見嘅僭建位置，亦係最影響裝修報價嘅部分。好多二手村屋買入時天台已經有搭建物，業主想翻新或者擴建，就要先搞清楚佢嘅狀況。

原有僭建點影響報價

• 範圍：喺僭建物上面再投放裝修，如果日後被要求清拆，裝修費會一齊報銷。報價時應將僭建部分獨立分項，方便你決定做唔做。
• 安全：舊搭建物嘅支架、鐵皮、玻璃可能已經老化，師傅施工前要評估安全，可能要加臨時支撐或者先拆除。
• 清拆：如果決定或者被要求清拆，拆除、清運同復原天台防水都係另外嘅工程，要獨立報價。
• 保險：家居保險對僭建部分嘅保障可能有限制，要同保險公司確認。

收到政府部門嘅命令或者通知時，要以命令內容同期限為準，處理方式可以參考僭建物清拆令點處理｜屋宇署命令同業主責任。

村屋裝修審批同報價次序：先查、後定、再報價

村屋裝修嘅正確次序係「先查、後定、再報價」，順序亂咗，最常見嘅後果係報價作廢或者開工後停工。

1. 整理文件：地契、豁免證明書、圖則、買賣文件、現況相片。
2. 對比現況：睇吓現況同文件有冇分別，特別係天台、露台、地下。
3. 界定範圍：將工程分成室內翻新、可能涉及審批嘅改動、加建三類。
4. 查詢同申請：第二、三類先向地政總署、屋宇署或者專業人士查詢，需要申請就先申請。
5. 約度尺報價：將確認咗嘅範圍交俾師傅，報價按類別分開列。
6. 簽約開工：合約寫明邊項要等批准先做，未批嘅項目點處理。

呢個次序同市區大廈「先管理處批文、再報價」嘅邏輯相似，詳細比較可以參考裝修申請同報價次序｜先批文定先報價。分別在於村屋多數冇管理處把關，責任全部喺業主身上。

室內翻新都要跟嘅法定要求

就算係室內翻新，村屋一樣要遵守其他法定要求，報價要寫清楚由邊個負責。

• 電力：固定電力裝置工程要由註冊電業承辦商進行，完工後發出 WR1。
• 氣體：煤氣或石油氣爐具、熱水爐嘅安裝同改動，要由註冊氣體裝置技工負責。
• 噪音：《噪音管制條例》規定晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備施工，需要建築噪音許可證；村屋鄰居距離近，施工時間更要小心。
• 廢料：建築廢物要運去指定設施處置，唔可以喺村內傾倒。
• 供水同排水：改動供水系統或者排水，要以水務署及相關部門要求為準。

比較幾份報價時，可以問：邊間會處理 WR1？氣體工程由邊個做？有冇預留申請時間？呢啲答案比單純比價更能分辨邊間做得穩陣。

度尺前要問清楚嘅問題

度尺前問清楚以下問題，可以避免報價同審批脫節。

• 你間屋有冇豁免證明書同圖則？現況同圖則有冇出入？
• 天台、露台、地下有冇搭建物？係咪原本已經存在？
• 你想做嘅項目入面，有冇涉及拆牆、改外牆、改渠或加建？
• 有冇收過政府部門嘅信件或者命令？
• 師傅報價時，會唔會將涉及審批嘅項目分開列？

雋域設計服務港九新界，度尺同報價前不收費。我們會將室內翻新同其他項目分開逐項報價，涉及審批嘅部分會建議業主先向相關部門或專業人士確認；我們唔會代替政府部門作出合法與否嘅判斷。

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