村屋裝修懶人包｜結構、僭建、天台花園

最大的風險：僭建

這是村屋裝修與買賣中最需要優先處理的問題。

常見的違例情況

• 加建樓層或閣樓
• 天台加建構築物：玻璃屋、儲物室、上蓋
• 改動屋頂結構
• 擴建外牆或伸出的部分
• 圍封原本開放的空間
• 加建的地下或半地下空間

責任隨物業轉移

違例建築工程的責任跟隨物業，而非跟隨當初施工的人。買入一間有僭建的村屋，屋宇署的清拆令就會落在你身上，費用自付。

買入前必做的三件事

1. 委託律師到土地註冊處查冊：確認有無未解除的清拆令或屋宇署通知。
2. 申請查閱批准圖則：核對現況與圖則是否相符。不符即代表曾有改動，需確認是否獲批。
3. 實地檢查：特別留意天台、屋頂、外牆伸出物、以及各層的實際面積與圖則的差異。

沒有法團：所有責任在自己

這是村屋與大廈最根本的分別。

行政上的分別

• 不需要向管理處申請，也沒有裝修按金 —— 這簡化了程序。
• 但法例要求不變：涉及結構、外牆的工程仍須符合《建築物條例》，包括小型工程監管制度的要求。
• 噪音仍受規管：《噪音管制條例》適用於全香港，在管制時段使用機動設備施工須有建築噪音許可證。而且村屋鄰里關係較密切，主動通知鄰居尤其值得。
• 廢料處置：裝修廢料仍屬建築廢物，須運往指定處置設施，不可隨意棄置。

結構特點

村屋多採用框架結構（以樑柱承擔結構力，牆體多為填充用途），這與大量採用剪力牆的中高層私樓不同。

實際含義

• 可拆的間隔牆通常較多：改動空間的自由度較高。
• 但樑柱不可動：樑柱是結構的核心，任何切削或改動都極危險。
• 樓梯的位置通常固定：村屋多為多層，樓梯改動涉及結構與消防。

仍須專業確認

不要因為「村屋比較自由」就自行判斷。應查閱批准圖則並由註冊結構工程師或認可人士確認哪些牆可動。若涉及結構改動，須循法定程序辦理。

排污與供水

這是村屋特有的技術問題。

排污

部分村屋不接駁公共污水渠，而使用化糞池（或其他獨立處理設施）。這帶來幾個實際影響：

• 需要定期清理與維護：這是業主的持續責任。
• 改動排污位置的限制更多：須考慮化糞池的位置與去水斜度。
• 增加潔具數量可能超出設計負荷：例如加建浴室，須評估現有系統能否承受。
• 維修較複雜：出問題時無法像大廈那樣由法團處理。

裝修前應確認排污系統的類型與狀況，若已老化或負荷不足，這可能是一筆可觀的隱藏成本。

供水

應確認供水來源與水壓。部分村屋的水壓可能不足以應付現代的用水需求（例如多個花灑同時使用），若需加壓設備，應在設計階段規劃並確認電力配合。

天台與花園

天台

村屋的天台通常屬業主所有，但加建構築物是最常見的僭建類型。

• 防水是關鍵：天台直接承受日曬雨淋，防水層有其壽命。天台防水失效會導致下層滲水，而這在村屋是業主自己的責任。
• 排水：天台的排水位必須暢通，積水會加速防水層劣化。
• 加建的法律風險：任何上蓋、圍封、構築物都可能構成違例建築工程。應先確認法規要求，不要假設「天台是自己的就可以隨便建」。
• 綠化與重量：若計劃天台綠化，須考慮泥土與水的重量對結構的影響，並確保排水與防水處理妥當。

花園

• 確認業權範圍：花園是否屬單位所有，範圍到哪裡。
• 圍欄與構築物：加建工具房、涼亭等同樣可能涉及法規。
• 排水：花園的排水應妥善規劃，避免積水影響地基或滲入室內。
• 蟲害：花園緊鄰室內，白蟻與其他蟲害的風險較高。裝修時的防蟲處理在村屋尤其值得投入。

常見的隱藏工程

村屋（特別是樓齡較高的）裝修時常遇到的問題。

1. 屋頂與天台防水失效：最常見，也最影響居住。
2. 外牆滲水：村屋外牆直接暴露，防水與批盪的維護全由業主負責。
3. 石屎剝落：成因是鋼筋銹蝕。近海的村屋因海風帶來氯離子，銹蝕速度更快。正確修補須鑿除、除鏽、防鏽底塗、分層回填與養護。
4. 白蟻與蟲害：接近地面與植被，風險高於高層單位。拆卸後應仔細檢查泥狀蟻路與空心木材。
5. 舊喉管銹蝕。
6. 電力容量不足：舊有配置難以應付現代用電量。
7. 排污系統老化。

預算與工期考量

預算

• 應急金應更充裕：村屋的隱藏工程種類較多（屋頂、外牆、排污、蟲害），不確定性高於大廈單位。
• 外牆與屋頂維修：這在大廈由法團分攤，在村屋全由業主承擔，是一筆需要獨立計算的支出。
• 面積通常較大：村屋多為多層，總面積大於一般私樓單位，各項按面積計算的工序（油漆、地板、批盪）成本相應較高。

工期

• 面積較大，工期通常較長。
• 樓梯與多層的施工：物料搬運較費時。
• 若涉及屋頂或外牆工程：受天氣影響，雨季可能延誤。
• 搬運通道：村屋的通道與停車安排可能限制大型物料的運送，應事前確認。

承建商的選擇

應選擇有村屋施工經驗的承建商 —— 因為村屋的結構、排污、屋頂防水、以及沒有管理處的施工安排，都與一般私樓不同。要求提供類似項目的經驗，並核實其註冊資格與保險（僱員補償保險是法例強制的）。

常見問題