二手樓成交前裝修報價嘅關鍵係喺臨約至成交期間，爭取一次經賣家同意、由代理陪同嘅入屋度尺。度尺時要一次過量齊尺寸、影齊喉管電線同滲水位，咁裝修公司就可以喺成交前出好逐項報價，成交拎鎖匙後即遞交裝修申請開工。報價同時要預留「拆開先知」嘅隱藏工程，寫明發現後點樣確認同計價，避免開工後無限加數。
- 成交前業權未轉手，入屋一定要經賣家同意，通常由代理安排
- 可以請律師喺正式買賣合約寫明成交前入屋視察安排
- 入屋時間有限，要預先列好度尺清單，帶齊裝修公司
- 報價要分「睇得到嘅工程」同「拆開先知嘅工程」兩部分
- 隱藏工程要寫明計價方式同確認程序，唔好只寫「實報實銷」
- 成交前唔好開工，亦唔好俾大額訂金鎖死檔期
臨約到成交：二手樓成交前裝修報價時間點揀
最理想係簽咗正式買賣合約之後、成交前約 3 至 4 星期入屋度尺。太早，交易仲未穩陣；太遲，裝修公司未必夠時間出報價同改設計。成交期長短以買賣合約為準，常見由一個月至幾個月不等。
| 階段 | 裝修方面可以做咩 | 唔好做咩 |
|---|---|---|
| 睇樓至簽臨約 | 影相、記低明顯問題，粗略估預算 | 唔好當睇樓相片等於度尺 |
| 臨約至正式合約 | 同律師提出成交前入屋視察安排 | 唔好自行同賣家口頭約定入屋開工 |
| 正式合約至成交前 | 入屋度尺、攞 2 至 3 份報價、定設計 | 唔好俾大額訂金、唔好落單訂造傢俬 |
| 成交當日 | 收鎖匙、記錄單位現況、遞交裝修申請 | 唔好未獲管理處批准就開工 |
買樓前點樣初步估裝修費，可以參考買樓前點估裝修費；本文集中講簽約後點樣將估算變成可以執行嘅報價。
點同賣家同代理安排入屋度尺
成交前單位仲屬賣家，買家同裝修公司入屋一定要經賣家同意。實際做法通常係由代理聯絡賣家，約一個雙方方便嘅時間。
- 透過代理提出：講明係裝修度尺，預計需時約一至兩個鐘，會帶裝修公司人員
- 請律師處理條款：如果擔心賣家唔配合，可以喺正式買賣合約寫明成交前可以入屋視察，次數同安排由律師同對方商討
- 同時約齊幾間公司：入屋機會有限，可以考慮同一日分時段約兩至三間裝修公司
- 尊重現住戶：賣家或租客仍然居住時，唔好開櫃、搬傢俬，有需要先問准
- 預先講清楚會影相：影相係為咗報價，事前講明可以減少誤會
單位有租客或者仍有傢俬點算
有租客嘅單位，入屋時間要遷就租客，而且好多牆身、地台會被傢俬遮住。呢個情況下，報價應該將被遮擋位置列為「待確認」，成交清空單位後再複尺。有啲賣家會留低部分傢俬電器，邊啲留、邊啲清走，要喺合約寫清楚，因為清拆舊傢俬都會影響報價範圍。舊傢俬處理方法可以睇翻新前清空單位。
成交前只有一次入屋機會？等我哋一次度齊
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一次入屋要度齊、影齊咩
因為入屋機會少，度尺清單要預先準備，唔好去到先諗。以下係二手樓度尺時最常漏、但之後最影響報價嘅項目：
| 位置 | 要量度或記錄 | 影響報價嘅地方 |
|---|---|---|
| 電錶箱 | 影總掣、電線狀況、有冇舊式保險絲 | 需唔需要換線、加迴路 |
| 浴室廚房 | 地台有冇水漬、喉管物料、去水位 | 需唔需要換喉、重做防水 |
| 天花同窗邊 | 水漬、剝落、窗框膠邊 | 滲水修補、窗邊打膠 |
| 牆身地台 | 有冇空鼓、裂紋、地台高低 | 批盪、鋪地板前要唔要找平 |
| 前業主改動 | 有冇拆牆、加建、改窗 | 保留定還原，涉唔涉及法規 |
| 訂造傢俬位 | 闊度、高度、樑位、窗台深度 | 櫃身尺寸同件數 |
前業主改動要特別小心，因為有啲改動可能涉及僭建或者結構，處理方法可以參考二手樓前業主改動點處理。
報價點預留拆開先知嘅隱藏工程
二手樓報價最大嘅風險，係開工拆開之後先發現喉管、電線、防水有問題。正確做法唔係叫裝修公司「估多啲」，而係將隱藏工程獨立列出，寫明計價方式同確認程序。
報價應該分成兩部分
- A 部分：確定工程——睇得到、量得到嘅項目，例如油漆、地板、訂造傢俬、更換潔具，每項寫明數量、單位同物料
- B 部分：待確認工程——拆開先知嘅項目，例如暗喉更換、防水重做、牆身批盪修補、電線更換，寫明計價單位（按米、按呎、按位、按項目）同觸發條件
待確認工程要寫清楚嘅四件事
- 點樣發現：拆開後由師傅影相或者約業主到場睇
- 點樣計價：按報價已列明嘅單位計，唔可以臨時另開價
- 點樣確認：業主書面同意後先施工，WhatsApp 確認都要保留記錄
- 對工期影響：寫明會延長幾多日
如果單位樓齡較高，換喉換線好大機會係必要工程而唔係「待確認」，可以先睇全爆裝修換喉換線懶人包判斷。
成交即開工：申請、預算同付款點銜接
想成交後即開工，報價同設計要喺成交前確定，成交當日或之後盡快向管理處遞交裝修申請。部分管理處要業主身份證明或者轉名文件先受理申請，所需文件同審批時間以管理處要求為準。
用呎價預估二手樓翻新範圍
本站公開嘅 2026 年連工包料基本翻新參考呎價：私樓每呎 $900–$1,200、居屋每呎 $700–$1,000、公屋每呎 $600–$850（全港平均約每呎 $1,000，出處：全屋裝修費用懶人包 2026）。例如：
- 400 呎二手私樓：400 × $900–$1,200，約 $36 萬至 $48 萬
- 550 呎二手私樓：550 × $900–$1,200，約 $50 萬至 $66 萬
- 500 呎二手居屋：500 × $700–$1,000，約 $35 萬至 $50 萬
以上係按本站參考呎價粗略推算、未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。舊樓如果要換喉換線，待確認工程嘅比重會較高，預算要預多啲彈性。
付款同資金銜接
成交前後係現金最緊嘅時候：首期、印花稅、律師費同代理佣金都集中喺呢段時間（可參考印花稅與律師費懶人包）。所以裝修合約最好按工程進度分期付款，唔好喺成交前俾大額訂金。如果交易出現變數，你亦唔會有一筆錢卡喺裝修公司度。
常見問題
二手樓未成交可唔可以入屋度尺？
可以，但一定要經賣家同意，通常由代理安排時間。如果擔心賣家唔配合，可以請律師喺正式買賣合約寫明成交前入屋視察安排。
二手樓成交前可唔可以開始裝修？
唔建議。成交前業權仍屬賣家，開工會有法律同交易風險。成交前可以做嘅係度尺、比較報價同確定設計，成交後先遞交裝修申請開工。
二手樓裝修報價點樣避免開工後加數？
要求報價將拆開先知嘅隱藏工程獨立列出，寫明計價單位、發現後點樣通知同業主書面確認後先施工。確定工程同待確認工程分開，比總價包死更透明。
二手樓度尺要幾耐？
一般住宅單位度尺約一至兩個鐘，視乎單位大小同要記錄嘅位置。成交前入屋機會有限，最好預先準備度尺清單，一次過量度同影相。
400 呎二手樓全屋翻新要幾錢？
按本站私樓參考呎價每呎 $900 至 $1,200 粗略推算，400 呎約 $36 萬至 $48 萬，未計訂造傢俬及電器。舊樓換喉換線會影響總數，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
成交前要唔要先俾裝修訂金留檔期？
最好唔好俾大額訂金。可以先確認報價同設計，成交後簽正式合約，再按工程進度分期付款，咁就算交易有變數都唔會有資金卡住。
成交日已定？預先準備好報價同開工時間表
填妥表格後我們會安排免費上門度尺，出 3D 設計圖同逐項報價，簽訂正式合約，按工程進度分期付款。
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