買咗二手樓，翻新前嘅第一步唔係揀設計，而係收樓當日做好驗樓同現況記錄。之後按次序做：查前業主改動 → 安排裝修公司上門度尺 → 定翻新範圍同預算 → 向管理處申請 → 簽約排期開工。二手樓翻新嘅關鍵係先了解單位真實狀況，因為前業主改過嘅喉管、電線同間隔，會直接影響工程範圍同報價。成交前可以先約裝修公司睇樓估大概，收樓後再正式度尺。
- 收樓當日：驗樓、影相、錶數、換鎖、收齊鎖匙同遙控
- 查清前業主改動：間隔、地台、喉位、電線、窗
- 成交前可以先睇樓估範圍，收樓後再正式度尺
- 管理處申請同按金要早問，部分屋苑要等批文先開工
- 揀公司睇報價係咪逐項列明，唔好只比總數
- 排期由入伙日倒數，預留訂造傢俬同申請時間
二手樓翻新前嘅整體時間線
二手樓由簽臨約到入伙，可以分成四個階段。好多業主以為收樓先開始諗裝修，其實成交前嗰段時間已經可以做好一半準備，收樓後就可以快啲開工，縮短供樓又未入住嘅時間。
| 階段 | 時間 | 要做嘅事 |
|---|---|---|
| 成交前 | 簽約後至成交日 | 定預算、搵裝修公司、爭取睇樓估範圍、問管理處裝修規定 |
| 收樓日 | 成交當日或之後 | 驗樓、影相記錄、抄錶、換鎖、收齊鎖匙 |
| 開工前 | 收樓後 | 正式度尺、定設計同報價、簽約、遞交裝修申請 |
| 施工 | 批文後 | 拆卸、隱藏工程、泥水木工油漆、傢俬安裝、驗收 |
第一步：收樓當日要做嘅 7 件事
- 對照買賣合約點收：合約寫明留低嘅冷氣、熱水爐、傢俬電器有冇齊，有冇被拆走
- 全屋影相同錄影：每個房間、天花、牆腳、窗邊、廚廁，特別係已有水漬同裂紋嘅位置
- 抄水錶、電錶、煤氣錶讀數：方便開戶同計算前業主用量
- 試水試電：開晒水龍頭睇水色同水壓，試下每個插座同燈掣
- 檢查有冇滲水：天花、浴室外牆、窗台，有水漬要記低
- 換鎖：二手樓唔知有幾多副鎖匙喺外面，應盡快換鎖芯
- 收齊文件同物品：信箱匙、大廈門卡、車位遙控、電器說明書
驗樓嘅詳細項目可以參考 收樓驗樓懶人包。
第二步：查清楚前業主改過咩
二手樓最大嘅未知數係前業主嘅改動。以下幾樣要特別留意：
- 間隔：有冇拆牆、加牆、打通廚房；新加嘅牆係咩物料
- 地台：有冇起地台、地台底有冇藏喉
- 喉管：浴室或廚房有冇移過位、去水位有冇改
- 電線：有冇加插座、拉明線、改電錶箱
- 窗同冷氣：有冇換過窗、冷氣機位同去水喉點走
- 違規改動：例如露台外加窗、平台加建，可能涉及僭建
對照單位圖則同現況，有差異就問清楚。居屋二手單位有其獨特情況，可以參考 居屋二手驗樓懶人包；私樓舊單位常見問題可以睇 二手樓舊樓翻新懶人包。
第三步：度尺、定範圍同預算
度尺唔只係量尺寸。二手樓度尺時，裝修公司應該一併睇埋喉位、電位、窗邊同牆身狀況，因為呢啲都會影響報價。度尺前可以準備：
- 你嘅入伙目標日期
- 家庭成員同生活習慣（例如喺屋企工作、有冇長者或寵物）
- 想保留嘅嘢（例如前業主留低嘅冷氣、仍然好用嘅廚櫃）
- 大概預算範圍，同埋最重視嘅兩三個位置
度尺要準備咩，可以睇 度尺懶人包。定範圍時，建議將工程分為必做（安全同滲水）、建議做（老化配件）、想做（外觀同收納）三類，再按預算取捨。
第四步：管理處申請同揀裝修公司
管理處申請
大部分私人屋苑都要求業主開工前遞交裝修申請，內容通常包括工程範圍、施工日期、承辦商資料，部分會收裝修按金，並規定施工時間、升降機保護同廢料處理。成交前就可以打電話問管理處要表格，了解審批要幾耐。詳見 大廈裝修申請懶人包。
揀裝修公司要睇咩
| 比較點 | 要問嘅問題 |
|---|---|
| 報價 | 係咪逐項列明物料、數量同做法？有冇「另計」項目？ |
| 設計 | 有冇 3D 圖或者平面圖俾你確認？ |
| 合約 | 有冇正式合約，寫明工期、付款同保養？ |
| 付款 | 係咪按工程進度分期，而唔係一次過大額訂金？ |
| 傢俬 | 訂造傢俬幾時度尺、幾耐出貨？ |
第五步：排期同開工前準備
排期要由入伙日倒數，而唔係「搵到師傅就開工」。二手樓全屋翻新要考慮：
- 管理處批文時間
- 拆卸後先見到嘅隱藏問題（預留緩衝）
- 換喉換線、廚廁防水同閉水測試
- 訂造傢俬由度尺確認圖則起計一般約 3 至 6 星期出貨安裝
- 清潔、驗收同執漏
整個全屋裝修流程可以參考 全屋裝修流程懶人包。雋域設計嘅做法係簽約前先俾業主睇 3D 設計圖同逐項報價，確認後按工程進度分期付款，業主可以清楚掌握每個階段。
常見問題
買二手樓幾時開始搵裝修公司？
簽咗臨約之後已經可以開始。成交前可以先傾預算同需要，如果有機會睇樓，可以請裝修公司一齊去估大概範圍；收樓後再正式度尺同出報價，咁就可以縮短空置時間。
二手樓收樓當日要做咩？
主要係對照合約點收、全屋影相記錄現況、抄水電煤錶數、試水試電、檢查有冇滲水、換鎖同收齊鎖匙門卡。呢啲記錄日後處理滲水或者爭拗時好有用。
點知前業主改過咩？
可以對照單位圖則同現況，睇間隔、地台、喉位、電線同窗有冇改動。度尺時請裝修師傅一齊檢查，有需要可以敲開局部位置確認，亦可以問前業主或者代理有冇裝修記錄。
二手樓翻新一定要向管理處申請嗎？
大部分屋苑都要求業主開工前遞交裝修申請，部分會收按金並規定施工時間同廢料安排。具體要求以你大廈管理處為準，建議成交前就先查詢。
二手樓翻新前要唔要換鎖？
建議收樓後盡快換鎖芯。二手樓唔知有幾多副鎖匙喺外面，裝修期間師傅出入頻繁，換鎖後再按需要安排鎖匙俾裝修公司。
二手樓翻新應該全爆定局部？
要睇單位狀況同樓齡。喉管電線老化、廚廁都有滲水或者想改間隔，全爆較合理；單位狀況良好、前業主已經翻新過，局部翻新就足夠。建議先度尺檢查再決定。
收咗樓就可以約度尺
填妥表格或者 WhatsApp 我們，雋域設計會安排免費上門度尺，提供 3D 設計圖同逐項報價，簽正式合約後按進度分期付款。
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