二手樓前業主改動點處理｜拆定留點判斷

二手樓常見嘅前業主改動有邊啲

二手樓經過一至幾手業主，單位現況同原設計唔一樣係好常見嘅事。有啲改動做得好、有記錄，可以直接沿用；有啲就係隱患。以下係私樓二手單位最常見嘅改動類型：

居屋二手單位嘅情況有啲唔同，可參考 居屋二手驗樓懶人包。

點樣識別前業主改動：圖則、文件、現場三步查證

識別前業主改動唔使靠估，用以下三步交叉查證，最好喺成交前或者收樓後、設計前完成：

1. 對照屋宇署存檔圖則：可以向屋宇署申請查閱樓宇圖則，睇原本嘅間隔、結構牆位置、廚廁位置同窗戶形狀。將圖則同單位現況逐間房比較，差異就係改動。
2. 問賣方攞文件：包括電力工程嘅 WR1、小型工程呈報及完工文件、防水或換喉嘅保養單據、裝修公司資料。有文件嘅改動可信度較高；冇文件嘅，就當係「未知狀況」處理。
3. 現場檢查：
   • 敲地台同牆身，聽有冇空心位
   • 打開配電箱，睇分路標示同斷路器款式
   • 開晒水龍頭，睇水壓同水色；檢查廚廁去水速度
   • 睇樓下單位對應位置有冇水漬（如可安排）
   • 留意窗邊、露台同外牆有冇加建痕跡

前業主改動拆定留：四個判斷準則

判斷每一項前業主改動要拆定留，可以按以下四個準則逐項評分：安全 → 合規 → 狀況 → 用途。前兩項有問題，基本上一定要處理；後兩項就按預算同需要決定。

如果評估後發現大部分改動都要拆，可能全爆比局部修改更合理，可以參考 二手樓舊樓翻新懶人包｜結構、喉管、滲水處理 嘅整體思路。

間隔、地台同喉線：三類改動分別點處理

間隔改動

前業主拆咗或加咗牆，第一件事係確認有冇郁過結構牆。結構牆唔可以單憑敲牆聲或厚度判斷，要睇圖則或由專業人士評估，詳見 拆牆改間隔懶人包。如果前業主加咗磚牆，要留意重量對樓板嘅影響，翻新時可考慮改用輕質間隔。

地台

地台常見於舊式單位嘅睡房同客廳。全屋翻新時建議打開檢查底部：有冇積水、發霉、蟲蛀，同埋入面有冇埋喉線。如果地台做得結實而你又需要地台收納，可以保留表面翻新；如果底部已損壞，或者地台阻礙動線同門高，就應拆除並找平。

喉管同電線

前業主改過嘅喉線，最大風險係新舊混合、冇記錄。例如部分喉管換咗新物料、部分仍係舊喉，接駁位最易出事。電線方面，冇 WR1 嘅改動要由註冊電業承辦商檢查。全屋翻新時一次過換晒，可以令全屋喉線統一、有記錄，做法可參考 全爆裝修換喉換線懶人包｜舊樓必換嘅隱藏工程。

疑似僭建或違規改動，買咗之後點算

如果發現前業主改動可能涉及僭建或未經批准嘅工程（例如外牆加建、改動窗台伸出外牆、平台加建），唔好自行拆除或者當作冇事，建議：

1. 搵專業人士評估：例如認可人士或註冊結構工程師，確認係咪僭建同處理方法。
2. 查有冇屋宇署命令：如果單位已收到清拆令，業主有責任跟進處理。
3. 翻新計劃要配合：唔好喺疑似僭建部分做大量裝修，否則日後要拆就白做。
4. 保留文件：買賣合約、查冊記錄、相片同評估報告，日後可能需要用到。

涉及法律責任或買賣糾紛嘅問題，要諮詢律師或專業人士，具體要求以屋宇署最新規定為準。雋域設計度尺時會記錄單位現況同疑似改動位置，並喺報價清楚列明拆除或保留嘅處理方式，方便你同專業人士一齊決定。

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