樓宇滲水投訴懶人包｜聯合辦事處流程與舉證

滲水的四個可能來源

發現天花或牆身有水漬，第一反應通常是「樓上漏水」。但實際上香港住宅滲水有四大類來源，處理方式與責任歸屬完全不同。

聯合辦事處的三階段調查

第一階段：初步視察

職員上門視察，確認滲水的位置、範圍與嚴重程度，並初步判斷可能來源。同時會聯絡懷疑的滲水源頭單位安排調查。

第二階段：基本測試

常用方法包括：色水測試（在懷疑源頭的潔具或地台加入有色液體，觀察滲水處有無變色）、濕度量度（以儀器量度不同位置的含水量，找出濕度最高的區域）、以及蓄水測試（封閉去水位並蓄水，觀察滲水情況變化）。

第三階段：進階測試

若基本測試未能確定源頭，可能需要更專業的方法，例如紅外線熱像、微波掃描等。這階段需時較長。

業主應該自己做的事

投訴之後不是就此等待。以下幾項由業主自己做，能顯著加快處理並保障權益。

一、系統性拍照記錄

• 每隔數天在同一角度、同一光線條件拍攝滲水位置。
• 在照片中加入日期標示（例如放一張寫上日期的紙）。
• 用鉛筆沿水漬邊緣輕輕描線並註明日期，下次拍照時就能清楚看到擴散速度。

二、記錄相關條件

記下每次觀察時的天氣（有無下雨）、以及水漬是否在特定時段加劇。雨後加劇多指向外牆；與天氣無關而在早晚加劇多指向樓上用水；持續穩定滲漏多指向喉管。這些觀察對縮窄範圍非常有用。

三、先排除自己單位的問題

停用冷氣觀察、檢查自家的喉管接駁與地台防水。若源頭其實在自己單位，越早發現越好。

四、與樓上溝通

在提出正式投訴之前，先禮貌地與樓上住戶溝通往往更有效率。很多滲水源於對方不知情的小問題（例如浴室封膠老化、洗衣機喉管鬆脫），一經指出便會處理。正式投訴會令關係緊張，且流程漫長。

若源頭在樓上：可以怎樣處理

確認源頭在樓上單位後，有兩條並行的路徑。

政府途徑

若滲水構成環境衞生妨擾，聯合辦事處可向源頭單位的業主發出妨擾事故通知，要求在指定期限內糾正。不遵從可被檢控。

要留意的是：這個機制針對的是「消除妨擾」，不是「賠償你的損失」。它能促使對方修好漏水源頭，但不會為你重做被損毀的天花與飾面。

民事途徑

裝修損失的賠償屬民事範疇。可以：

1. 以書面向對方提出索償，附上維修報價與損失證明。
2. 若對方有家居保險，其第三者責任部分可能涵蓋。
3. 金額較小的可考慮小額錢債審裁處（程序較簡便，一般不需律師代表）。
4. 金額較大或案情複雜的則須循一般民事訴訟。

民事索償的舉證責任在你，因此聯合辦事處的調查報告會是重要證據，前述的系統性拍照記錄亦然。

若源頭是公用喉管或外牆

這種情況下維修責任通常落在大廈法團，而非任何個別業主。處理步驟：

1. 書面通知法團或管理公司，附上聯合辦事處的調查結果。
2. 要求列入業主大會議程，若需要動用維修基金或徵集款項。
3. 跟進時間表：公用部分的維修往往涉及招標與業主大會決議，需時較長。
4. 若法團拖延：可考慮向民政事務總署尋求協助，或在必要時循法律途徑。

裝修時預防滲水的關鍵工序

作為可能的「源頭方」，裝修時做好以下幾項能大幅降低日後被投訴的機會。

• 浴室與廚房重做防水層：防水應上牆至足夠高度（淋浴區尤其要高），並在轉角、管口周邊加強。
• 蓄水測試：防水完成後、鋪磚之前，封閉去水位蓄水並維持足夠時間，同時請樓下住戶協助觀察其天花。這一步是不可省略的，也是最有效的預防措施。
• 喉管接駁的壓力測試：供水管在封牆前應做壓力測試。
• 冷氣排水的斜度與存水彎：排水管須有足夠斜度，並設存水彎防止倒流。預留檢修口以便日後清理。
• 窗框封膠：換窗後內外兩側封膠應連續飽滿。
• 保留所有測試紀錄：蓄水測試的照片與紀錄，是日後被投訴時最有力的抗辯證據。

收到滲水投訴時應該怎樣做

若你是被投訴的一方，正確的應對次序如下。

1. 配合調查：拒絕讓職員入屋只會令程序延長，並可能使署方採取進一步行動。
2. 不要立即承認責任：滲水源頭需要專業測試確認，早前的推斷可能是錯的。
3. 自行檢查明顯的可能源頭：浴室封膠、洗衣機喉管、地台去水、冷氣排水。
4. 翻查裝修紀錄：若近期做過防水，取出蓄水測試紀錄與施工照片。
5. 通知你的保險公司：家居保險的第三者責任部分可能涵蓋，但須及時通報。
6. 若確認源頭在你這邊，盡快修復：拖延只會令對方的損失擴大，最終賠償金額更高。

常見問題