30年樓翻新嘅重點係先處理睇唔到嘅隱藏工程，再講外觀。樓齡約 30 年嘅單位，供水喉、去水喉、電線同鋁窗好多已經係原裝，接近或超過合理使用年期；天花同牆身亦可能開始出現石屎剝落。建議次序係：電力安全 → 喉管 → 窗 → 石屎修補 → 防水 → 表面同傢俬。如果廚廁都要拆、喉線都要換，全爆通常比分幾次局部做更慳工序。
- 30 年樓最大風險喺牆入面：舊喉、舊電線、窗框
- 電力先行：檢查電錶箱、漏電斷路器同總容量夠唔夠
- 舊式鍍鋅鐵喉容易生鏽，廚廁翻新時一般建議整段更換
- 鋁窗要睇窗框、窗鉸同窗邊滲水，並留意強制驗窗通知
- 天花見到裂紋、鏽水或者石屎鬆脫，要先修補先做天花
- 喉線都要換嘅話，全爆通常比分次局部做更合理
點解30年樓翻新要先做隱藏工程？
因為隱藏工程一旦喺新裝修之後出事，要拆嘅唔只係問題位，而係上面嘅新磚、新櫃同新天花。30 年樓嘅喉管同電線大多埋喺牆身同地台入面，而家唔換，將來爆喉或者跳掣，維修成本同麻煩都會高好多。
另一個原因係時間點。翻新期間單位已經清空、牆身已經打開，係更換喉線成本最低嘅時候；入伙後先發現問題，就要一邊住一邊拆。
30年樓翻新優先次序：由安全到外觀
下表將 30 年樓常見工程按優先次序排列。預算有限時，由上而下保留，由下而上刪減。
| 優先 | 項目 | 要睇咩 | 唔做嘅後果 |
|---|---|---|---|
| 1 | 電力系統 | 電錶箱、漏電斷路器、電線絕緣、總容量 | 過熱、跳掣、火警風險 |
| 2 | 供水及去水喉 | 喉身生鏽、水色變黃、接駁位滲水 | 爆喉、浸屋、滲落樓下 |
| 3 | 鋁窗 | 窗框變形、窗鉸鬆、窗邊滲水 | 窗扇鬆脫、牆身長期發霉 |
| 4 | 石屎剝落 | 天花裂紋、鏽水、鋼筋外露 | 石屎跌落、鋼筋繼續鏽蝕 |
| 5 | 廚廁防水 | 牆腳水漬、樓下天花滲水 | 鄰里糾紛、要重拆 |
| 6 | 地板、油漆、傢俬 | 觀感、收納 | 可以之後再做 |
舊喉同電線點處理？
喉管
30 年樓好多仍然用鍍鋅鐵喉（俗稱鐵喉）做供水喉，時間耐咗內壁生鏽，水壓會變弱、水色可能帶黃。去水喉亦可能因為沉積物而收窄，令去水慢或者反臭。處理方法一般係：
- 由單位入口水錶位之後嘅喉段開始檢查，確認邊段屬單位範圍、邊段屬大廈公用
- 廚廁拆磚時將明喉暗喉一併換新，並做好喉位固定
- 新喉完成後做試壓，確認無滲漏先封牆
- 去水位同地漏同步更換，並確保地台斜度夠
大廈公用喉（例如主去水立管）唔屬單位業主自行更換範圍，發現問題要通知管理處。詳細做法可以睇 全爆裝修換喉換線。
電線同電力容量
30 年前嘅電力設計，未有預計到而家同時開冷氣、電熱水爐、焗爐、洗衣乾衣機嘅用量。翻新時要做三件事：
- 檢查總容量：如果要加大供電，要經註冊電業承辦商向電力公司申請
- 重新分路：大電器用獨立線路，廚房同浴室分開
- 更換舊線同電錶箱：加裝漏電斷路器，完成後由註冊電業承辦商發出 WR1 證明書
鋁窗同石屎剝落點處理？
鋁窗
30 年樓嘅鋁窗常見問題係窗鉸同窗較生鏽、窗扇下沉、窗框同牆身之間嘅防水失效。樓齡 10 年或以上嘅私樓，業主有機會收到屋宇署強制驗窗通知，要委任合資格人士檢驗。翻新時可以二揀一：
- 維修：窗框狀況仲好，只換窗鉸、窗較、膠邊，再重新打膠
- 更換：窗框變形、生鏽嚴重或者經常滲水，整隻窗換新
換窗屬小型工程監管制度範圍，要由註冊小型工程承建商進行，詳見 鋁窗更換與強制驗窗。換窗應該喺油漆同訂造傢俬之前完成。
石屎剝落
天花或者樑位出現裂紋、鏽水痕、甚至石屎鬆脫，通常係入面鋼筋生鏽膨脹。翻新時要鑿走鬆脫石屎、鋼筋除鏽、塗防鏽劑，再用修補砂漿還原，之後先做天花或者批盪。範圍大或者涉及結構構件，應由專業人士評估。做法可以參考 石屎剝落與鋼筋銹蝕懶人包。
30年樓翻新：全爆定局部？
判斷方法好簡單：數吓要打開幾多面牆同地台。
| 情況 | 建議 |
|---|---|
| 喉線都要換、廚廁都要拆、想改間隔 | 全爆，一次過處理隱藏工程 |
| 喉線早年已換過，有單據或者可以見到新喉 | 局部翻新，集中做廚廁或房間 |
| 只係電力容量唔夠，喉管狀況良好 | 重新佈線＋局部翻新 |
| 單位準備短期內出售或出租 | 先做安全項目，外觀輕翻新 |
30 年樓好多時會發現前業主已經做過局部翻新，例如廚房換過但浴室係原裝。呢種情況要逐區判斷，唔好因為一邊新就假設全屋都冇問題。全爆同局部嘅詳細比較可以睇 全爆定局部翻新。
30年樓翻新前要準備嘅文件同申請
- 管理處裝修申請：了解施工時間、按金、升降機保護同廢料安排
- 查大廈維修計劃：樓齡 30 年或以上嘅大廈可能正進行強制驗樓或大維修，外牆、公用喉工程時間要同自己單位翻新配合
- 小型工程呈報：換窗、裝冷氣機架等項目按屋宇署規定處理
- 記錄現況：開工前影低天花、牆身、窗邊，特別係已有水漬嘅位置，方便日後同鄰居或管理處溝通
雋域設計處理 30 年樓時，會喺報價入面將「隱藏工程」同「表面工程」分開列明，業主可以清楚睇到錢花喺邊度，亦方便按預算取捨。
常見問題
30年樓翻新一定要換晒喉？
唔一定，但好多 30 年樓仍然用原裝鍍鋅鐵喉，容易生鏽同收窄。如果廚廁都要拆，一般建議順便將單位範圍內嘅供水同去水喉整段更換，避免新裝修之後再開牆。
30年樓電線要唔要換？
建議由註冊電業承辦商先檢查。電線絕緣老化、電錶箱冇漏電斷路器，或者要加冷氣同大電器，都應該重新佈線同分路，完工後攞 WR1 證明書。
30年樓鋁窗要換定維修？
窗框狀況仲好，換窗鉸、窗較同重新打膠已經足夠；窗框變形、生鏽嚴重或者經常滲水，就應該整隻換。換窗要由註冊小型工程承建商進行。
天花石屎剝落翻新時點處理？
要鑿走鬆脫石屎、鋼筋除鏽、塗防鏽劑，再用修補砂漿還原，之後先做天花同油漆。範圍大或者涉及樑柱等結構，應先由專業人士評估。
30年樓翻新要幾耐？
視乎範圍。只做局部同表面工程較短；全爆連換喉換線、廚廁重做同訂造傢俬，工期明顯較長。訂造傢俬由度尺確認圖則起計一般約 3 至 6 星期出貨安裝，要預埋喺時間表入面。
30年樓翻新同大廈大維修有衝突嗎？
有機會。如果大廈正進行強制驗樓或者外牆、公用喉維修，單位翻新時間同工序要同管理處協調，例如窗邊防水同外牆工程嘅先後次序，避免重複施工。
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