唐樓騎樓單位裝修｜包騎樓、僭建風險同報價點睇

包騎樓係咩？點解會有僭建風險？

騎樓係舊式唐樓向街一面伸出嘅露台，通常喺行人路上空，底部由樑或者柱承托。「包騎樓」即係喺騎樓外邊加窗或者砌矮牆，將原本開放嘅露台圍封，變成客廳或者房間嘅一部分。好多唐樓單位經過幾代業主，騎樓早已包咗幾十年，買家睇樓時好容易當咗係原有面積。

風險在於：圍封騎樓改變咗建築物原有設計，如果未經屋宇署批准，就有機會屬僭建物。屋宇署會按執法政策處理僭建物，業主有機會收到清拆令，要自費還原。唔係每個包咗嘅騎樓都一定有事，部分可能係早年經批准嘅改動，所以一定要查證，唔好靠估，亦唔好單憑「成條街都係咁」就當冇問題。

另一個要留意嘅係結構。騎樓係懸挑或者靠柱承托嘅結構，樓齡高嘅唐樓，騎樓底石屎有機會剝落、鋼筋生鏽。裝修時喺上面加重物，會增加負荷。樓宇結構問題要由專業人士評估，裝修師傅唔應該單憑睇外表就話冇問題。

裝修前點查圖則同屋宇署命令

查證包騎樓係咪僭建，最可靠嘅做法係將「圖則」、「業權紀錄」同「現場」三樣對照。可以按以下步驟做：

1. 查屋宇署核准圖則：去屋宇署樓宇資訊中心申請睇大廈核准圖則，對照騎樓位原本係開放露台定係室內。詳細申請方法可參考點查單位原本圖則｜屋宇署樓宇資訊中心。
2. 喺土地註冊處查冊：屋宇署發出嘅命令一般會喺土地註冊處註冊，查單位業權紀錄就睇到有冇「釘契」。如果有命令未遵辦，就要先處理。
3. 對照現場：睇騎樓窗嘅物料同新舊、騎樓位地台高度同室內係咪一樣、原本外牆位有冇被拆走。
4. 問清楚大廈：唐樓好多冇管理處，可以問業主立案法團有冇收過屋宇署關於外牆或騎樓嘅信件。
5. 有疑問搵專業人士：圖則睇唔明或者涉及結構，可以委託認可人士或註冊結構工程師評估。

未買樓嘅讀者，最好喺簽臨約前就做呢幾步，可參考買二手樓點查僭建｜睇樓同簽約前要做嘅核對。

騎樓單位報價要點樣分開列項？

騎樓單位嘅報價，最重要係將「騎樓範圍」同「原有室內範圍」分開兩大部分。咁做有兩個好處：一係比較幾份報價時對得齊；二係萬一要還原騎樓，你知道邊啲錢係用喺有風險嘅位。

騎樓窗經常係漏水源頭：舊窗打膠老化、窗台冇去水斜度，雨水會由窗邊滲入地台再滲去樓下。報價寫「騎樓窗執漏」唔夠，要寫明打膠位置、窗台防水做法同測試方法。換窗嘅法規同強制驗窗要求，可以參考鋁窗更換與強制驗窗懶人包｜規例、費用、流程。

清拆令風險點影響預算同合約

如果查證後發現包騎樓有機會屬僭建，裝修預算要分三種情況諗，而唔係一律照做或者一律唔做：

情況一：已有屋宇署命令

單位已收到清拆令，就應該先遵辦命令，還原騎樓，再做其他裝修。報價要將「清拆及還原」獨立列項，包括拆窗、還原欄河或者矮牆、外牆修補同廢料清運。清拆涉及外牆同結構，一般要由屋宇署認可嘅專業人士同註冊承建商處理，詳情可參考僭建物清拆令點處理｜屋宇署命令同業主責任。

情況二：未有命令，但有僭建風險

呢個係最常見嘅情況。做法係「保守投資騎樓位」：只做防水、安全同基本維修，唔喺騎樓位做固定大櫃、昂貴地板或者燈光設計。咁萬一日後要還原，損失會細好多。

情況三：查證後確認係核准改動

可以當室內一部分正常裝修，但仍然要留意騎樓結構負荷同防水，舊騎樓窗都係漏水熱點。

合約要寫清咩？

• 工程範圍列明邊啲屬騎樓位，邊啲屬室內。
• 如果裝修期間收到屋宇署信件，工程點暫停、已做部分點結算。
• 裝修公司唔會喺騎樓位進行任何擴建或者結構改動。
• 付款按工程進度分期，騎樓部分可以排喺後期，等確認冇問題先做。

想了解僭建單位整體預算點計，可以睇有僭建單位裝修報價｜清拆同還原點計入預算。

騎樓位裝修要避開嘅做法同度尺準備

騎樓位裝修，原則係「輕、乾、可還原」。以下幾樣做法要盡量避免：

• 拆走騎樓同房間之間嘅牆：嗰幅牆可能係原本外牆，涉及結構，絕對唔可以自行拆。
• 鋪厚重石材或者加厚地台：增加懸挑結構負荷，亦令地台同窗台高度變化，易積水。
• 喺騎樓位加廚房或者廁所：涉及去水同防水，萬一滲水會直接影響樓下同行人路。
• 外伸冷氣機架或者雨篷：外牆加裝要符合屋宇署要求，唔好順手加。
• 用固定櫃封死窗台：日後驗窗、修窗都要拆櫃，用活動傢俬較好。

度尺前準備清單

1. 準備好核准圖則副本同查冊結果，俾設計師一齊睇。
2. 影低騎樓窗、窗台、騎樓底同天花嘅現況，特別係有冇裂紋同水漬。
3. 問樓下住戶有冇滲水投訴，有就要先處理。
4. 列出你想騎樓位做咩用途，例如書枱位、植物角，方便設計師揀可還原嘅做法。
5. 確認大廈有冇法團，外牆窗工程要唔要通知。

唐樓本身嘅樓梯搬運、舊喉舊線同電力問題，可以參考唐樓裝修懶人包｜舊喉、電力、樓梯限制，騎樓位只係其中一部分。

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