買二手樓點查僭建｜睇樓同簽約前要做嘅核對

點解買樓查僭建咁重要

買樓查僭建重要，係因為買入後清拆責任、費用同交易風險全部轉畀你。僭建物唔會因為轉手而變合法，屋宇署日後發出清拆令，對象係當時嘅註冊業主。

僭建亦可能帶嚟以下問題：

• 按揭：銀行估價時如發現明顯僭建，可能影響估值或者要求處理先批按揭。
• 日後轉售：下一手買家同律師一樣會查，未處理嘅僭建會削弱議價能力。
• 安全：加建嘅上蓋、鐵籠、外伸構築物，颱風時有塌落或飛脫風險。
• 裝修受限：有未遵辦命令嘅單位，管理處可能要求先處理，先批其他裝修申請。

第一步：對照屋宇署批准圖則

查閱批准圖則，係確認單位「原本設計」嘅最直接方法。屋宇署樓宇資訊中心提供已批准建築圖則嘅查閱服務，可以網上申請或親身前往，查閱及影印需要付費，具體程序同收費以屋宇署最新公布為準。

拎到圖則後，重點對照以下幾樣：

1. 外牆輪廓：窗台、露台、工作平台嘅位置同深度，現場有冇向外伸出或者被圍封。
2. 平台及天台範圍：圖則上應該係露天嘅位置，現場有冇上蓋、房間或玻璃屋。
3. 室內間隔：結構牆位置有冇被拆，詳細分辨方法可參考點分結構牆同拆牆風險。
4. 廚廁位置：有冇被移位，移位可能涉及排水同樓下單位。

舊樓圖則可能係手繪、比例較細，睇唔明可以請測量師或熟悉圖則嘅專業人士協助解讀。

第二步：睇樓時逐個位實地觀察

睇樓時要帶住「邊度可能加建過」嘅眼光，而唔只係睇裝修靚唔靚。下表係常見位置同觀察方法：

另一個簡單方法係同座上下單位做比較：如果成條直線其他單位都係平平直直，只有目標單位凸出一格，就值得追問。頂層連天台嘅單位要格外小心，可以順帶睇頂層單位裝修要注意嘅地方。

第三步：律師查冊時要問嘅問題

律師查冊可以睇到土地註冊處登記咗嘅命令，但唔會主動幫你睇現場。所以你要將現場觀察同疑問交畀律師，佢先可以針對性跟進。

交畀律師嘅問題清單

• 單位有冇登記咗嘅屋宇署命令或通知？如有，係咪已經遵辦？
• 大廈公用部分有冇未處理嘅命令，會唔會攤分到小業主？
• 公契有冇限制平台、天台嘅使用或者列明業權？
• 臨時買賣合約可唔可以加入賣方披露或交樓前處理僭建嘅條款？
• 如果交易前發現新問題，合約有冇撤回或調整嘅機制？

至於賣方或代理嘅口頭保證（例如「呢個簷篷好多年都冇人理」），要求寫入文件，否則日後好難追究。

發現僭建之後點決定：買、議價定放棄

發現僭建唔一定要放棄，關鍵係評估清拆難度同成本，再決定條件。可以按以下思路：

1. 判斷類型：細型簷篷、支架相對容易處理；涉及結構、圍封露台或天台房就複雜得多。
2. 問專業意見：請承建商或專業人士估算清拆同還原範圍，部分工程可能屬小型工程監管制度範圍。
3. 同賣方商討：要求交樓前清拆，或者將處理成本反映喺樓價上。
4. 預留裝修規劃：買入後要還原嘅空間，入伙裝修時一併規劃，避免裝完再拆。

如果係舊樓，除咗僭建仲要一併留意喉管、電線同滲水，可參考二手樓舊樓翻新要處理嘅問題。雋域設計可以喺買入後免費上門度尺，按合規間隔重新規劃收納同設計。

常見問題