頂手舖裝修報價要分三欄計：保留、翻新、拆走。上手留低嘅門面、冷氣、廚房或間隔，每一項都要先檢查狀況同有冇合規文件（例如 WR1、消防裝置證明、小型工程紀錄），再決定留唔留。留得多唔一定慳，因為你可能連帶承接日後還原責任同隱藏問題。報價要喺簽頂手協議前做好，並計返免租期入面做唔做得完。
- 簽頂手協議前就要約師傅睇舖，唔好簽咗先發現要大拆
- 每項上手裝修用「保留／翻新／拆走」三欄評估，報價逐項列
- 查清上手電力、消防、招牌等有冇合規文件，冇文件嘅要預算補做
- 新租約要寫清楚日後還原範圍包唔包上手留低嘅裝修
- 牌照唔會自動跟舖過戶，用途同牌照要求要另外確認
- 工期要放入免租期計，保留得多可以縮短工期，但要預檢查時間
頂手舖點解要喺簽約前做報價？
頂手舖嘅裝修報價，最好喺簽頂手協議同新租約之前就攞，因為報價結果會直接影響你應唔應該俾頂手費、俾幾多，同埋要同業主傾咩條件。好多人頂手時只睇「裝修幾新淨、設備仲用得」，簽咗先發現：
- 冷氣其實已經老化，要換主機
- 廚房排煙唔夠你嘅菜式用，要重做
- 招牌冇小型工程紀錄，業主要求你處理
- 電力唔夠你嘅新設備，要申請加大供電
- 新租約寫明退租時要還原成吉舖，包括上手留低嘅一切
呢啲問題每一樣都會令裝修範圍大幅改變。簽約前做報價，就可以將「需要另外處理嘅項目」變成同上手或業主議價嘅理據，而唔係簽約後自己承擔。
保留、翻新定拆走：逐項評估表
評估頂手舖，唔好用「成間舖留定唔留」去諗，要逐項拆開判斷。下表係常見項目嘅評估重點：
| 項目 | 適合保留嘅情況 | 要翻新或拆走嘅情況 | 報價要列 |
|---|---|---|---|
| 門面及捲閘 | 結構穩固、捲閘操作正常 | 生鏽、變形、摩打有問題 | 維修定更換、拆舊費 |
| 招牌 | 有合規紀錄、可以換面板 | 冇紀錄、支架鏽蝕 | 換面板、拆除或補辦程序 |
| 冷氣 | 機齡較新、製冷正常、有保養紀錄 | 噪音大、漏水、冷氣唔夠 | 清洗檢查、換機、改喉 |
| 電力 | 有 WR1、總掣容量夠用 | 線路混亂、冇文件、容量唔夠 | 檢查測試、重新佈線、加大供電 |
| 廚房及排煙 | 業務類型相近、設備狀況良好 | 菜式唔同、排煙唔夠 | 清洗、改裝或重做 |
| 洗手間 | 去水暢順、冇滲水 | 有滲水、臭味、唔夠用 | 局部維修或全拆重做 |
| 間隔天花 | 格局合用、物料冇損壞 | 格局唔啱、天花有水漬 | 改間隔、局部更換 |
每一項保留，報價都應該包括檢查、清洗或測試嘅工序，而唔係零。「保留」唔等於「唔使做嘢」，上手用咗幾年嘅設備，起碼要確認安全同正常運作。
上手裝修要查咩合規文件？
上手裝修有冇合規文件，決定咗你可唔可以放心保留。睇舖時要求上手或業主提供以下文件：
- 電力：固定電力裝置嘅 WR1；如屬需要定期測試嘅裝置，亦要問有冇定期測試紀錄，細節以機電工程署最新要求為準。
- 消防：消防裝置及設備嘅年檢證明，同裝修時有冇改動消防系統嘅紀錄。詳細可參考商業裝修消防工程報價。
- 招牌及外牆構件：有冇按屋宇署小型工程監管制度呈報嘅紀錄。
- 氣體：如有煤氣或石油氣，喉管係咪由註冊氣體工程承辦商安裝。
- 大廈批文：上手裝修時有冇向管理處申請、有冇被要求整改。
- 僭建：有冇閣樓、外伸簷篷等可能屬僭建嘅構件。
冇文件嘅項目，報價要預留檢查、補做或拆除嘅選項。特別係僭建物，屋宇署可以向業主發出清拆令，而業主可能透過租約要求租客處理，相關做法可以睇僭建清拆報價。
另外要記住，牌照一般唔會自動跟舖過俾你。上手有食肆牌照，唔代表你一接手就可以營業，要以食環署等發牌部門最新要求為準，報價亦要預留因應牌照要求而做嘅改動。
頂手舖裝修報價點樣比較？
比較頂手舖報價，先統一「保留邊啲」嘅假設，再比價。如果甲師傅假設保留冷氣、乙師傅假設全換，兩份報價根本冇得比。建議咁做：
- 自己先整一張保留清單，叫每位師傅按同一張清單報
- 要求報價分三部分：保留項目嘅檢查維修、翻新項目、拆除項目
- 留意有冇計拆走上手設備嘅廢料處理
- 問清楚保留項目如果開工後發現有問題，點樣加減數
- 確認報價有冇計管理處申請、施工時間限制
有啲報價會將保留項目寫成「現況保留，不作處理」。呢種寫法即係話日後出事同師傅冇關，你要清楚自己係咪接受。較好嘅做法係寫明做過咩檢查、結果點樣，你先決定留唔留。
免租期內點排頂手舖工期？
頂手舖嘅一大好處係保留得好可以縮短工期，喺免租期內提早開業；但前提係預留足夠時間做檢查。建議時間表：
- 簽約前：約師傅睇舖、度尺、做初步報價同文件檢查
- 簽約後第一週：確認設計同報價、向管理處申請裝修
- 開工初期：先拆走要拆嘅項目，同時檢查保留設備
- 中段：翻新同新增工程，例如門面、招牌面板、櫃枱
- 尾段：測試冷氣電力、清潔、準備開業
如果免租期較短，可以同業主傾提早交鎖匙做檢查，或者將部分工程安排喺開業後分段完成。免租期點同報價時間配合，可以參考商舖裝修報價時間表。
常見問題
頂手舖裝修報價點計？
頂手舖報價要逐項分保留、翻新同拆走三部分計，保留項目都要計檢查同維修。冇統一呎價，要上門睇舖、查文件後先可以準確報價。
頂手舖保留舊裝修係咪一定平啲？
唔一定。保留可以減少拆除同新做嘅工程，但如果設備老化、冇合規文件，或者新租約要你退租時連上手裝修一齊還原，長遠成本可能更高。
頂手舖要查咩文件？
主要查電力 WR1、消防裝置年檢證明、招牌小型工程紀錄、氣體喉安裝紀錄、管理處裝修批文，同埋有冇僭建物。冇文件嘅項目要預算檢查或補做。
頂手食肆牌照可以直接用嗎？
牌照一般唔會自動跟舖轉俾新租客，要按發牌部門程序處理。實際安排以食環署等部門最新要求為準，裝修前要先確認牌照要求。
頂手舖退租時要還原上手嘅裝修嗎？
要睇你同業主簽嘅新租約。如果寫明還原至吉舖，你可能要連上手留低嘅裝修一齊拆。簽約前最好同業主書面確認還原範圍。
頂手舖幾時約師傅睇舖最好？
最好喺簽頂手協議同新租約之前。咁可以先知道要做幾多工程，用作同上手或業主議價嘅依據，亦可以預早計算免租期夠唔夠用。
下一步：簽約前先攞一份頂手舖評估報價
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