舊式洋樓裝修報價｜高樓底大單位無電梯點計

舊式洋樓有咩特點會影響報價？

舊式洋樓同唐樓、同現代屋苑都唔同，佢嘅報價難度唔在於細，而在於「大」同「舊」。呢類戰後落成嘅多層住宅，喺九龍城、北角等舊區都可以見到，好多冇升降機，單位面積比現代同類單位寬敞，樓底亦比較高。下表比較咗佢同一般唐樓、現代屋苑嘅分別：

每一項都會反映喺報價上。尤其係面積大，任何一項單價差少少，乘埋面積之後總數就差好遠，所以舊式洋樓報價一定要逐項睇數量。

舊式洋樓全屋翻新預算點推算

舊式洋樓屬私人樓宇，可以用本站公開嘅 2026 年私樓參考呎價每呎 $900–$1,200（全港平均約每呎 $1,000）粗估全屋基本翻新，出處見全屋裝修費用懶人包 2026｜公屋居屋私樓每呎價錢。

以上係按本站參考呎價粗略推算，未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。舊式洋樓報價多數會落喺呢個範圍嘅邊一頭，主要睇三樣嘢：要唔要全屋換喉換線、要唔要換晒鋼窗、樓底有幾高。如果三樣都要做，就要預算有機會高過基本翻新範圍；如果前業主已經換過喉換過窗，就有機會靠近下限。

樓底高點樣令報價加料？

樓底高唔會改變地台面積，但會令所有「垂直方向」嘅工程數量增加。以下係最常見嘅加料位，同埋報價時要點樣問：

1. 牆身油漆同批盪：牆身面積按「周長 × 樓底高度」計，樓底越高面積越大。要求報價寫牆身面積，唔好只寫地台呎數。
2. 天花工程：高樓底做天花要搭工作台，假天花吊筋亦較長。報價要寫明有冇包工作台同吊筋。
3. 門同門框：舊式洋樓門口可能比標準高，換門要訂造尺寸。
4. 窗簾：落地或高窗嘅窗簾布料用量較多，路軌亦可能要訂造長度。
5. 冷氣喉同電線：由天花走線落嚟嘅長度增加，冷氣喉長亦較長。
6. 燈光：高樓底要用較高亮度或者加燈位，先夠光。
7. 高身櫃：想做到頂嘅衣櫃、書櫃，高度超出標準板材，可能要分件或者加駁。

好多業主見到高樓底會想做跌級天花或者藏燈槽，呢啲屬設計項目，要另外報價。更多高樓底單位嘅處理方法，可參考樓底高單位裝修報價｜高樓底全屋翻新點估。

無電梯、鋼窗、舊喉舊線：三大隱藏項目

一、無電梯搬運

洋樓面積大，物料同廢料數量都多過一般單位，冇升降機就要全部人手經樓梯搬。報價要寫明搬運按層數定按數量計，同埋拆舊廢料大約幾多車。大件傢俬同電器亦要預先度樓梯轉角，搬運收費點計可參考傢俬運費搬運費｜樓梯升降機大件點計。

二、舊鋼窗

舊式洋樓好多仲用原裝鋼窗，常見問題係生鏽、關唔埋、漏風漏水。換窗一般屬屋宇署小型工程監管制度範圍，要由合資格承建商進行，細節以屋宇署最新要求為準。報價要寫明窗數量、每樘尺寸、拆舊窗、外牆收口同打膠，同埋新窗物料同玻璃厚度。窗多又大，換窗往往係舊式洋樓報價入面最大嘅單項之一。

三、舊水喉、去水喉同電線

舊樓水喉有機會係舊式鍍鋅鐵喉，用耐咗內壁生鏽，水壓同水質都受影響；電線亦可能係幾十年前嘅規格，負荷唔到而家冷氣、電熱水爐同廚房電器。報價要寫明：

• 換水喉範圍：由總掣到每個用水位，用咩喉管物料，明喉定暗喉。
• 換去水喉範圍：單位支喉換到邊個接駁位。
• 電力：全屋重新拉線、電錶箱同總掣更換、回路數量；電力公司供電容量要唔要申請提升，要事先問清楚。完工後由註冊電業承辦商發出 WR1。

舊樓亦有機會有含石棉物料，例如舊天花板或者喉管包覆。拆卸前應該先評估，如果需要處理，要按法例由註冊石棉承辦商進行，詳情可參考舊樓石棉點處理｜裝修前檢查同合規清拆。

點比較報價同度尺前準備

舊式洋樓報價比較，最重要係先統一「計數基準」，否則一份按實用面積、一份按建築面積，一份計牆身面積、一份只計地台，總數自然唔同。比較時用以下清單：

• 面積基準：每份報價用嘅面積係咪同一個數？油漆有冇計牆身面積？
• 窗：換幾多樘？尺寸同物料一唔一樣？
• 喉：水喉、去水喉換到邊度？物料一唔一樣？
• 電：有冇包電錶箱、回路數量、WR1？
• 搬運：計價方式同包括範圍？
• 工作台同安全措施：高樓底施工有冇另計？
• 付款同合約：係咪按工程進度分期？加項有冇單價表？

度尺前可以準備咩？

1. 如果有，準備單位平面圖，同埋前業主有冇換過喉、換過窗嘅資料。
2. 量一量樓底大約幾高，或者等師傅度尺時一齊量。
3. 試下全屋水龍頭水壓、熱水爐、電掣，記低經常跳掣嘅位置。
4. 問清楚大廈有冇法團、裝修時間同搬運有冇限制；樓齡 30 年或以上嘅大廈，亦要留意有冇收過強制驗樓通知。
5. 列出你想保留嘅舊式元素，例如舊地磚、舊木門，方便設計師評估保唔保留得。

舊式洋樓工期一般比同面積嘅現代單位長，因為換喉換線同換窗都要時間，加上人手搬運。開工前要同裝修公司確認時間表，同埋天氣延誤點計。

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