居屋係業主物業，單位內嘅維修由業主自己負責，唔似公屋可以搵房署修。天花滴水時，先由管理公司協助睇源頭：如果漏水嚟自樓上單位嘅地台、喉管或潔具，執漏一般由樓上業主安排同支付；如果係公用去水立喉或者外牆，就屬法團或管理公司按公契處理。居屋樓上漏水報價通常要分成源頭執漏同你單位天花修補兩份，按項目或面積計；樓上唔合作，可以向食環署及屋宇署合組嘅聯合辦事處投訴。
- 居屋業主要自負單位內維修，房署唔會代你處理兩個私人單位之間嘅滲漏
- 管理公司可以協助聯絡、記錄同檢查公用部分，但唔會代樓上業主出錢
- 源頭係樓上私人部分定公用喉，決定咗報價由邊個付
- 源頭執漏同自己天花修補分開兩份報價，唔好混埋
- 樓上唔肯合作，可以投訴聯辦；修補費用爭議通常屬民事事宜
- 保留相片、通知記錄、測試結果同報價，係追討嘅基礎
居屋漏水同公屋有咩唔同？
最大分別係冇「業主」幫你修。公屋租戶遇到原裝設施漏水可以向屋邨辦事處報修，因為房署係業主；居屋單位賣咗出去之後，每個單位嘅業主就係自己單位設施嘅負責人，大廈公用部分則由業主立案法團或者管理公司按公契管理。
所以居屋天花滴水，唔可以等房署上門判斷，而係要自己同樓上業主、管理公司一齊搵源頭，再按源頭位置決定邊個出錢。好多居屋業主以為「居屋都係房署起，應該房署修」，結果拖咗幾個月，天花批盪已經大範圍剝落。
| 比較 | 公屋 | 居屋 |
|---|---|---|
| 單位內原裝喉管 | 房署跟進 | 單位業主自負 |
| 大廈公用喉、外牆 | 房署跟進 | 法團或管理公司按公契處理 |
| 上下層滲漏協調 | 屋邨辦事處跟進 | 管理公司協助，業主之間解決 |
| 對方唔合作 | 由屋邨辦事處按租約處理 | 可投訴聯辦，費用屬民事追討 |
| 修補費用 | 按房署判斷 | 按源頭責任，業主之間協商 |
業主、管理公司、法團：各自負責咩
四個角色各有分工，搞清楚邊個做咩，先知要向邊個要報價、向邊個追數。
- 你（受影響業主）：記錄滲漏、書面通知樓上同管理公司、安排自己天花修補
- 樓上業主：配合檢查同測試；源頭喺佢單位私人部分嘅話，安排並支付執漏
- 管理公司：記錄投訴、協助聯絡樓上、檢查公用喉管同外牆、按法團指示安排公用部分維修
- 業主立案法團：按公契負責公用部分維修；費用一般由全體業主透過管理費或者特別徵費分擔
公用部分同私人部分點分，要睇該屋苑嘅公契。一般嚟講，單位入面服務個別單位嘅支喉屬該單位，而服務多個單位嘅公用立喉屬公用部分；但支喉同立喉嘅接駁位、喉管穿過樓板嗰段點分，各屋苑寫法可能唔同。居屋公契嘅常見條款，可以參考居屋公契裝修條款；法團同管理費點運作，可以睇居屋管理費與法團懶人包。
保險可以點幫手
按《建築物管理條例》，法團一般要為公用部分購買第三者風險保險；如果源頭證實係公用喉管，你嘅損失可以問管理公司點樣申報。另外，你同樓上業主自己嘅家居保險，可能包括水漬損失或者第三者責任，要睇保單條款同盡早通知保險公司。
居屋樓上漏水報價點分兩份？
居屋樓上漏水報價應該按「源頭」同「受影響位置」分開兩份。一份負責截斷漏水，另一份負責修返你單位；兩份由唔同人安排，付款責任亦可能唔同。
| 源頭位置 | 源頭執漏由邊個安排 | 你天花修補點處理 |
|---|---|---|
| 樓上浴室地台防水失效 | 樓上業主 | 自己安排，費用向樓上協商 |
| 樓上單位私人供水或去水支喉 | 樓上業主 | 同上 |
| 樓上潔具接駁位、座廁底 | 樓上業主 | 同上 |
| 公用去水立喉或接駁位 | 法團或管理公司 | 問管理公司可否經公用保險或法團處理 |
| 外牆、窗邊滲水 | 外牆屬公用部分時由法團處理；窗屬業主 | 按源頭判斷 |
| 源頭未確定 | 先做測試，唔好落實任何執漏 | 只做臨時保護，唔好修補 |
兩份報價嘅計價方式都以項目同面積為主。源頭執漏通常包括測試、拆地台磚、防水重做、閉水測試同鋪磚還原；你嗰份天花修補則包括遮蓋保護、鏟走受損批盪、霉菌處理、待乾、補批盪同油漆。你嗰份要寫明「成因：上層單位滲水」同修補範圍，方便之後向對方追討。
如果測試結果話源頭喺樓上浴室，而樓上業主決定順手翻新成個浴室，翻新部分同執漏部分最好分開報價，避免日後爭拗你嘅損失同佢嘅升級混埋。居屋浴室翻新報價點拆，可以參考居屋浴室翻新報價。
天花修補報價要寫得清楚，追討先有根據
雋域設計提供免費上門度尺，度尺同報價前不收費，報價逐項列明修補範圍同工序，簽正式合約後按工程進度分期付款。
樓上業主唔合作點處理
樓上唔開門、唔回覆或者唔認係佢責任，按「管理公司協調 → 書面要求 → 聯辦投訴 → 民事追討」嘅次序處理，每一步都留記錄。
- 記錄：每日或每隔幾日同一時間影相，記低濕位範圍同有冇滴水
- 經管理公司通知：請管理公司書面記錄投訴、轉交通知俾樓上，並檢查公用喉有冇問題
- 書面要求：直接寫信或訊息俾樓上業主，列明日期、位置、相片，要求安排檢查
- 投訴聯辦：向食物環境衞生署及屋宇署合組嘅聯合辦事處投訴，佢哋會按程序調查滲水源頭，必要時可以向源頭單位業主採取行動
- 民事處理：天花修補費用、相關損失嘅爭議，通常要雙方協商、經保險處理或者循民事途徑追討
聯辦嘅調查需要時間，期間你可能要配合佢哋上門量度濕度。投訴流程同要準備嘅證據，可以參考樓宇滲水投訴懶人包，實際程序以聯辦最新安排為準。
樓上肯修但做得馬虎點算
樓上自己搵人只係打膠就話搞掂，係常見問題。你可以要求睇對方師傅嘅工程範圍同閉水測試結果，並約定觀察期；觀察期內再滲，就有理由要求對方再處理。
兩份報價要列咩、點比較
兩份報價嘅目的唔同，檢查重點亦唔同：
| 源頭執漏報價（樓上單位） | 天花修補報價（你單位） |
|---|---|
| 測試方法同結果（色水、閉水、濕度） | 修補範圍同現況相片日期 |
| 拆除範圍：地台、牆身、潔具 | 保護遮蓋、鏟走批盪深度 |
| 防水物料、層數、上牆高度 | 霉菌處理方法 |
| 換喉物料同長度 | 待乾安排同預計時間 |
| 閉水測試時間 | 批盪、底漆、面漆，局部定成塊天花 |
| 還原同保養期 | 假天花、燈具拆裝，涉及電線由註冊電業工程人員處理 |
比較你嗰份天花修補報價時，要將「受損範圍修補」同「順手重髹成間房」分開列。前者可以向樓上追討，後者屬你自己嘅升級，混埋一齊對方好難接受。
度尺前準備
- 滲漏開始日期、相片記錄同管理公司投訴編號
- 同樓上業主嘅溝通記錄
- 如已測試，測試結果或者聯辦通知
- 天花有冇假天花、筒燈、冷氣喉經過
- 你係咪打算順手翻新，方便師傅分開報價
正確次序係：確認源頭 → 樓上或法團截斷源頭 → 觀察確認唔再滲 → 天花乾透 → 先修補。雋域設計上門度尺時會先睇清楚濕位同天花結構，報價逐項寫明修補範圍同成因，方便你同樓上業主、管理公司或者保險公司對數。
常見問題
居屋樓上漏水可以搵房署嗎？
一般唔可以。居屋單位賣出後屬業主物業，兩個私人單位之間嘅滲漏由業主之間處理，公用部分則由法團或管理公司按公契負責。新入伙單位如仍有保養安排，就先按保養程序報告。
居屋天花漏水邊個負責維修？
睇源頭。源頭喺樓上單位私人部分，例如浴室地台或支喉，一般由樓上業主負責；源頭係公用立喉或外牆，就由法團或管理公司按公契處理。你單位嘅天花修補費用可以向責任方協商或追討。
居屋樓上唔肯開門檢查點算？
先經管理公司協調同書面通知，仍然唔得可以向食環署及屋宇署合組嘅聯合辦事處投訴，由佢哋按程序調查源頭。期間要保留相片、投訴編號同溝通記錄。
居屋樓上漏水報價點計？
通常分兩份：樓上源頭執漏按項目或面積計，包括測試、拆除、防水、閉水測試同還原；你單位天花修補按受影響面積或項目計，包括鏟批盪、霉菌處理、待乾、批盪同油漆。
管理公司會唔會幫手出錢修？
管理公司負責協調同處理公用部分，如果源頭證實係公用喉管，維修會按公契由法團安排，費用由全體業主分擔。源頭喺私人單位嘅話，管理公司唔會代業主支付。
天花修補可以先做，之後先追樓上嗎？
唔建議。源頭未截斷前修補好快會再起泡，亦會影響聯辦量度同追討證據。應先做臨時保護，等源頭修好、天花乾透先修補。
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