外牆石屎剝落維修報價，先要分清位置屬邊個：大廈外牆主牆一般屬公用部分，由管理處或法團安排；窗台、冷氣機台、露台等位置，要按公契判斷係業主自理定公用。報價本身要列明高空通道方法（吊船、棚架或其他）、鑿走範圍、鋼筋除鏽同防鏽處理、修補砂漿同外牆面層，部分工程可能屬小型工程監管制度或者大廈大維修範圍。石屎剝落有墮下風險，安全處理永遠排第一。
- 發現外牆石屎鬆脫先處理安全，通知管理處，有即時危險要盡快報告有關部門
- 外牆主牆多數屬公用，窗台、冷氣機台、露台要睇公契
- 報價要列高空通道方法，吊船、棚架嘅安排直接影響工期同費用
- 鋼筋處理要寫明：鑿到見鋼筋、除鏽、防鏽、需唔需要加補鋼筋
- 部分外牆修葺可能屬小型工程，要由合資格承建商進行
- 樓齡較大嘅大廈可能已收到強制驗樓通知，要同大維修一併考慮
外牆石屎剝落：先處理安全再講報價
外牆石屎剝落同室內批盪甩唔同，一嚿石屎跌落街可以傷人，所以第一步係安全，唔係比價。發現窗邊、冷氣機位或露台外牆有裂紋、凸起或者已經甩咗一部分，應該：
- 唔好自己伸出窗外敲：用力敲可能令鬆脫石屎即刻跌落
- 影相記錄：由室內影，記低位置、大細、有冇見到生鏽鋼筋
- 即時通知管理處：書面通知，要求檢查同安排圍封下方範圍
- 有即時危險：例如已有石屎跌落或明顯快要跌，應盡快聯絡屋宇署或報警處理
石屎剝落嘅常見成因係鋼筋生鏽膨脹，將外面嘅石屎迫裂。香港天氣潮濕，舊樓保護層又薄，雨水滲入後鋼筋慢慢銹蝕，成因同修補原理可以參考石屎剝落與鋼筋銹蝕懶人包。
外牆石屎剝落邊個負責？位置責任一覽
責任點分以大廈公契為準，唔同大廈可以好唔同。下表係常見情況，只作初步參考，報價前一定要向管理處確認：
| 位置 | 常見歸屬 | 報價前要確認 |
|---|---|---|
| 外牆主牆（單位外面嘅大廈外牆） | 多數屬公用部分 | 由管理處或法團安排，費用按公契攤分 |
| 窗台、窗頂外側 | 視乎公契，部分屬公用 | 窗框本身同周邊石屎可能分開處理 |
| 冷氣機台、冷氣機位 | 視乎公契，部分屬單位專用 | 由邊個維修、有冇規定施工方式 |
| 露台、平台 | 表面可能屬業主，結構可能屬公用 | 剝落位係底面、欄河定牆身 |
| 簷篷、花槽等附加結構 | 視乎是否原有及公契 | 有冇涉及僭建或後加結構 |
如果確認屬公用部分，業主一般唔應自行搵人做，而係由管理處或法團安排，否則可能違反公契，亦可能令責任同保險更混亂。相關條款可以參考大廈公契點睇。如果確認屬單位專用部分，業主就要自己安排，但施工仍要按管理處要求同屋宇署相關規定。
外牆修補要唔要經小型工程或大維修處理？
視乎工程性質同規模。屋宇署嘅小型工程監管制度涵蓋部分外牆相關工程，例如部分修葺或拆除工程，要由註冊小型工程承建商進行並按程序申報；邊項屬邊個級別，要以屋宇署最新指引為準，制度概要可以睇小型工程監管制度。
兩種常見處理途徑
- 局部修補：只係一兩個位剝落，由管理處或業主安排承建商用吊船或其他方法處理，報價按位置或按項目計
- 大廈整體維修：多處剝落或者大廈已收到屋宇署通知，通常會併入大維修，由法團招標，費用按業權份數攤分
樓齡 30 年或以上嘅大廈，可能已收到強制驗樓計劃嘅通知，要委任註冊檢驗人員檢查外牆等公用部分，再按需要維修，流程可以參考強制驗樓計劃。如果大廈準備大維修，局部修補最好同法團協調，避免重複搭棚。
外牆石屎剝落維修報價要列明咩？
無論係管理處搵承建商，定係業主自己安排專用部分，一份合格嘅報價都應該拆開以下項目，唔好接受「外牆修補一項」：
| 報價項目 | 計價方式 | 要寫清楚 |
|---|---|---|
| 高空通道 | 按次、按日或按項目 | 用吊船、棚架定其他方法；安裝、拆除、日數 |
| 安全措施 | 按項目 | 下方圍封、防墮網、保險 |
| 鑿走鬆脫石屎 | 按面積或按位置 | 鑿到幾深、範圍點界定 |
| 鋼筋處理 | 按位置或按長度 | 除鏽方法、防鏽塗層、銹蝕嚴重時點加補 |
| 修補砂漿回填 | 按面積或按位置 | 物料類型、分幾層、養護時間 |
| 外牆面層還原 | 按面積 | 批盪、外牆漆或紙皮石、顏色配對 |
| 申報及文件 | 按項目 | 是否涉及小型工程申報、完工記錄 |
最容易被忽略嘅係鋼筋處理。如果只係將鬆脫石屎鑿走、批返平，生鏽鋼筋冇處理，過幾年又會再爆。報價應該寫明鑿到見鋼筋、除鏽到咩程度、塗咩防鏽劑；如果鋼筋已經銹蝕到截面明顯減少，應由合資格人士評估係咪要加補。
比較報價同時序：室內還原放最後
比較外牆報價時，高空通道方法往往係最大分別：同一個位，用吊船、搭棚定其他方法，費用同工期可以差好遠，要問清楚每份報價用咩方法、點解。其他比較重點：
- 範圍界定：有冇寫「以現場鑿開後實際範圍為準」同埋超出範圍點計、點通知
- 鋼筋處理有冇寫：冇寫嘅報價，好可能只係表面修補
- 保養：保養期同範圍，例如同一位置再剝落點處理
- 天氣：外牆工程受落雨、強風影響，合約要寫明天氣延誤點計工期
時序方面，正確次序係安全圍封 → 管理處確認責任 → 外牆修補 → 觀察滲水 → 室內還原。如果外牆剝落令室內窗頂、天花出現裂紋或鏽水跡，室內嘅批盪油漆修補應等外牆完成後先做。雋域設計可以免費上門度尺，為室內受影響位置出逐項修補報價，亦可以同你一齊規劃窗邊同室內翻新。
常見問題
外牆石屎剝落邊個負責維修？
大廈外牆主牆一般屬公用部分，由管理處或業主立案法團安排，費用按公契攤分。窗台、冷氣機台、露台等位置可能屬業主專用，要以大廈公契同管理處確認為準。
外牆石屎剝落維修報價要列咩？
應該分開列高空通道方法（例如吊船或棚架）、安全措施、鑿走鬆脫石屎、鋼筋除鏽同防鏽、修補砂漿回填、外牆面層還原，以及是否涉及小型工程申報。
冷氣機位石屎剝落可唔可以自己搵師傅？
要先睇公契同問管理處冷氣機位屬邊個。如果屬業主專用部分，業主可以自行安排，但施工方式要符合管理處要求，部分外牆工程亦可能屬小型工程監管制度範圍。
石屎剝落點解要處理鋼筋？
石屎剝落多數係因為鋼筋生鏽膨脹迫裂石屎。如果只係批返平而唔處理鋼筋，生鏽會繼續，日後好可能再剝落，所以報價要寫明除鏽同防鏽方法。
外牆石屎剝落會唔會收到屋宇署通知？
如果屋宇署認為樓宇外牆有危險或失修，可以向業主發出法定命令要求維修；樓齡 30 年或以上嘅大廈亦可能收到強制驗樓通知。實際安排以屋宇署通知為準。
外牆維修時室內要唔要做嘢？
如果外牆剝落令室內窗頂、天花出現裂紋或鏽水跡，室內批盪油漆要另外修補，最好等外牆完成並確認唔再滲水後先做。施工期間亦可能要配合承建商開窗或移開窗邊物品。
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