大廈大維修費用一般按大廈公契訂明嘅業權份數（或管理份數）攤分，唔係每戶平均夾錢，亦唔係按實際使用多少計。業主要做嘅係三件事：一、睇清楚公契同議案寫明嘅攤分方法；二、喺業主大會前細閱顧問報告同標書，比較承建商報價範圍；三、預留分攤款項，並將自己單位裝修時間同大維修工程錯開或配合。有疑問應喺投票前提出，議案通過後再爭拗會困難得多。
- 攤分基礎通常係公契內嘅業權份數，唔係戶數或面積直覺
- 商鋪、住宅、車位可能按公契分開計算不同部分嘅開支
- 法團採購工程有招標同業主大會議決要求，具體門檻以民政事務總署指引為準
- 睇標書重點：工程範圍、數量、暫定金額同顧問監工安排
- 留意圍標警號：報價異常接近、同一批公司輪流中標
- 單位內窗邊、廚廁去水同冷氣位工程最好同大維修協調
大廈大維修費用點樣攤分？
大廈大維修費用嘅攤分方法，首先由大廈公契（DMC）決定。公契會列明每個單位所佔嘅業權份數，有啲大廈仲會另外訂明「管理份數」，用嚟分攤管理同維修開支。所以同一幢大廈，面積大嘅單位、頂層特色戶或者地舖，分擔比例可能明顯唔同。
| 情況 | 一般攤分邏輯 | 業主要查嘅文件 |
|---|---|---|
| 全幢共用部分（外牆、天台、公用喉管） | 全體業主按業權份數或管理份數分擔 | 公契、業主大會議案 |
| 住宅專用部分（住宅大堂、住宅升降機） | 可能只由住宅業主分擔 | 公契對「住宅公用部分」嘅定義 |
| 商業部分（商場、舖面外牆） | 可能只由商業部分業主分擔 | 公契對商業部分嘅劃分 |
| 單座／分座屋苑 | 可能分座計，亦可能全苑計 | 公契附表、管理預算 |
最常見嘅誤會係以為「我住低層，唔使夾升降機錢」或者「我冇用天台，唔應該分擔」。如果公契冇另外劃分，共用部分嘅維修費用一般都要按份數分擔，同個人使用程度無關。有懷疑可以向法團索取公契副本，或者諮詢律師。
業主大會議案同標書要睇咩？
大維修通常由業主立案法團統籌。根據《建築物管理條例》同相關工作守則，法團採購超過一定金額嘅工程要公開招標，較大規模嘅工程亦要經業主大會議決；具體金額門檻以民政事務總署最新指引為準。作為業主，最有影響力嘅時刻就係投票之前。
睇顧問報告：工程範圍係咪必要
- 勘察報告有冇相片同位置圖，指出邊度石屎剝落、邊段喉管要換
- 工程係為咗回應屋宇署命令或強制驗樓，定係屬於改善性質（例如翻新大堂）
- 必要工程同改善工程有冇分開列出，方便業主分開表決
睇標書：數量同單價係咪清楚
- 工程量清單有冇列明數量（例如修補面積、喉管長度），定係只寫「一式」
- 暫定金額佔幾多，會唔會完工後大幅加數
- 工期、保養期、保留金安排
- 顧問監工次數同驗收責任
點樣避免大維修被圍標？
圍標係大廈維修最受關注嘅風險之一，廉政公署同競爭事務委員會都曾經就樓宇維修發出提醒。業主唔需要做偵探，但可以留意以下警號：
- 報價異常接近：幾份標書總價差距極細，或者單價模式高度相似
- 入標公司好少：公開招標但只有兩三間公司回標
- 顧問同承建商關係密切：顧問費出奇地平，或者顧問同某承建商長期合作
- 有人上門游說投票：陌生人代收授權票，或者提供利益換取支持
- 議案內容倉卒：業主大會前冇足夠時間睇文件
業主可以做嘅實際行動包括：親身出席業主大會、唔好隨便簽授權票、要求法團公開標書比較表。部分大廈亦會使用市建局「招標妥」等服務協助招標，相關詳情以市建局最新資料為準。有關大廈同管理處嘅申請程序，可以睇大廈裝修申請懶人包。
大維修費用點預留？分期、貸款同資助
大廈大維修涉及嘅分攤款項，通常係按工程進度分幾期向業主收取，亦有大廈會預先設立維修基金。業主要做嘅係提早知道自己要分擔幾多、幾時要交，再決定單位裝修嘅規模。
| 資金來源 | 適合情況 | 要留意 |
|---|---|---|
| 大廈維修基金 | 法團有長期儲備 | 基金唔夠時仍要額外徵收 |
| 分期繳付 | 工程歷時較長 | 逾期未交可能被追討及收取額外費用 |
| 維修資助計劃 | 合資格舊樓 | 要法團參加並符合條件，以官方為準 |
| 個人貸款 | 一次過負擔大 | 計清利息同還款期，避免同裝修貸款疊加 |
如果你正計劃買入二手樓，成交前應問清楚大廈有冇已議決但未收嘅維修費，呢筆錢可能要由新業主承擔。已入住嘅業主，就要將大維修分攤同單位裝修放埋一齊計現金流，唔好兩邊同時借到盡。
單位裝修點同大廈大維修配合？
大廈大維修期間，外牆搭棚、公用喉管更換、升降機停用都會影響單位裝修。排得好可以慳重工，排得唔好就會拆完再做：
- 窗戶同窗邊防水：外牆搭棚期間係換窗、窗邊打膠嘅好時機，但要先問法團工程範圍有冇包窗邊，避免重複收費
- 廚廁翻新：如果大維修會換公用去水直喉，單位內嘅去水接駁位可能要改，廚廁翻新最好排喺之後
- 冷氣機位同冷氣架：外牆工程可能要求拆除或更換鏽蝕冷氣架，提早同承建商協調
- 搬運安排：升降機停用或者大堂維修期間，大件板材同傢俬送貨要避開
- 噪音同開工時間：大廈工程同單位工程同時進行，管理處對開工時間可能更嚴格
雋域設計上門度尺時，會問清楚大廈近期有冇維修計劃，再按工程次序排單位裝修時間表，報價逐項列明，方便你分辨邊啲屬大廈工程、邊啲屬單位工程。
常見問題
大廈大維修費用係咪每戶平均分？
唔係。大廈大維修費用一般按大廈公契訂明嘅業權份數或管理份數攤分，面積較大或者特別單位嘅分擔比例可能較高。部分公契會將住宅、商業部分分開計算，要以公契同議案為準。
住低層唔用升降機，使唔使分擔升降機維修費？
如果公契冇另外劃分，升降機屬共用部分，維修費用一般仍然要按業權份數分擔，同個人使用程度無關。有疑問可以向法團索取公契細閱，或者諮詢律師意見。
唔同意大廈大維修議案可以點做？
應該喺業主大會前細閱文件，出席會議提出問題同投票。議案經業主大會依法通過後，一般對全體業主有約束力。如認為程序有問題，可向民政事務處查詢或尋求法律意見。
點樣知大廈大維修有冇圍標？
可以留意報價是否異常接近、入標公司是否太少、有冇陌生人上門收集授權票等警號。業主應親身出席業主大會，唔好隨便簽授權票，並要求法團公開標書比較資料。
買二手樓要唔要理大廈大維修？
要。成交前應查問大廈有冇已議決但未收取嘅維修費，以及近期有冇屋宇署命令或強制驗樓通知，因為部分費用可能要由新業主承擔。可以透過地產代理、律師同管理處了解。
大廈大維修期間可唔可以裝修單位？
可以，但要同大廈工程協調。換窗同窗邊防水可配合外牆搭棚期間進行，廚廁翻新最好排喺公用去水喉更換之後，大件物料送貨要避開升降機停用日子，並留意管理處嘅開工時間要求。
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