20萬三房單位裝修，按本站參考呎價推算只做到大約公屋 240–330 呎、居屋 200–290 呎、私樓 170–220 呎嘅基本翻新，即整體約170 至 330 呎。如果你嘅三房單位實用面積大過呢個範圍，20萬就做唔到全屋，要先做全屋共用嘅水電喉管工程，再按房間優先次序分期，並喺第一份報價就規劃好後續次序，避免分開做變貴。以上按本站參考呎價粗略推算，未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
- 20萬 ÷ 參考呎價：公屋約 240–330 呎、居屋約 200–290 呎、私樓約 170–220 呎
- 先將單位實用面積同呢個範圍比較，大過就要分期
- 第一期一定要做：電線電箱、喉管、浴室防水等全屋性工程
- 房間先後：每日用嘅浴室廚房 → 有人住嘅睡房 → 未用嘅房
- 分期做要用同一份報價規劃、鎖定單價、統一物料
- 日後再做嘅房間，要預先留好電位同喉位
20萬點解做唔到三房全屋？
因為20萬按參考呎價只對應約 170 至 330 呎基本翻新，而三房單位嘅實用面積通常大過呢個範圍。計法係將 200,000 除以本站2026 全屋裝修費用懶人包公開嘅參考呎價：
| 樓宇類型 | 參考呎價 | 算式 | 20萬約可做 |
|---|---|---|---|
| 公屋 | 每呎 $600–$850 | 200,000 ÷ $850 ≈ 235；200,000 ÷ $600 ≈ 333 | 約 240–330 呎 |
| 居屋 | 每呎 $700–$1,000 | 200,000 ÷ $1,000 = 200；200,000 ÷ $700 ≈ 286 | 約 200–290 呎 |
| 私樓 | 每呎 $900–$1,200 | 200,000 ÷ $1,200 ≈ 167；200,000 ÷ $900 ≈ 222 | 約 170–220 呎 |
將你單位嘅實用面積同對應嗰行比較：如果面積明顯大過右邊嘅數字，20萬就唔夠做全屋基本翻新。三房單位房多、門多、電位多，報價亦較易貼近呎價上限，所以應該參考範圍嘅細數。
第一期一定要做嘅全屋性工程
分期裝修嘅第一條原則：影響全屋、日後再做要拆嘅工程，一定要放喺第一期。如果每做一間房先換嗰間房嘅電線同喉管，就會重複開牆、重複清運、重複申請，總數反而更貴。
- 電箱同主線路：如果要換電線，電箱同主線路要一次過處理，日後做嘅房間只係接駁。電力工程由註冊電業承辦商進行並發出 WR1
- 水喉主喉：舊喉要換嘅話，主喉同浴室廚房嘅分喉第一期換好
- 浴室防水：浴室係每日用、最易滲水嘅地方，防水同閉水測試唔好拖
- 拆卸清運：要拆嘅舊廚櫃、舊牆身盡量一次拆晒，減少多次清運
- 預留位：第二、三期先做嘅房間，第一期就要預留插座、冷氣位同網絡線
呢部分工程做完未必「睇得到」改變，但係有咗佢，之後每期都只係做表面同傢俬，唔使再拆。工序次序點排可以參考全屋翻新工序次序。
三房單位按房間排優先次序
全屋性工程之後，餘下預算按「每日用幾多、有冇人住、改善需要有幾急」去排。以下係一個常見嘅排法，你可以按家庭情況調整：
| 空間 | 建議優先度 | 原因 | 可唔可以遲啲做 |
|---|---|---|---|
| 浴室 | 最高 | 每日用，滲水去水問題影響樓下同鄰居 | 唔建議 |
| 廚房 | 高 | 煮食用電用氣，舊喉舊線有安全考慮 | 可以只做水電，櫃身後做 |
| 有人住嘅睡房 | 中至高 | 每晚用，冷氣同插座要夠 | 表面油漆地板可以後做 |
| 客飯廳 | 中 | 面積大，表面翻新佔預算多 | 可以，第一期先做水電 |
| 未用或用途未定嘅房 | 低 | 暫時做儲物或者客房 | 可以，留好電位就得 |
有小朋友嘅家庭，兒童房可以排前少少，因為書枱位、燈光同插座要早啲預留。三房單位嘅房間用途規劃，可以參考三房單位規劃。
分開做點樣避免報價變貴
分期做最大嘅風險係每期重新開工、重新報價，固定成本重複出現。以下方法可以減低呢個影響：
- 一份總規劃，分期列項：第一次度尺就請師傅按全屋出報價，再將項目標明屬第一、二、三期，咁每期範圍清楚
- 鎖定單價：要求後續期數嘅主要項目單價喺一段時間內有效，合約寫明有效期
- 統一物料：第一期就揀定全屋地板、油漆色同磚款，記低型號，日後先配得返
- 合併同類工序：例如全屋油漆或者全屋地板，盡量喺同一期做，唔好一間房一間房分開做
- 減少重複申請：每期開工可能都要向管理處或者房署重新申請（以管理處／房署最新要求為準），問清楚要求，盡量合併期數
- 住人施工保護：分期通常係住喺入面做，報價要包傢俬遮蓋、塵埃隔離同每日清潔
分期做嘅好處係減輕一次過嘅資金壓力，但期數越多，固定成本重複越多。一般分兩至三期比較合理。分階段裝修嘅整體做法可以參考分階段裝修懶人包；叫師傅按預算出分級方案可以睇預算有限裝修報價。
度尺前準備同分期時間表
度尺前準備好以下資料，師傅先可以幫你規劃一個合理嘅分期方案：
- 單位實用面積、樓宇類型、樓齡
- 每間房而家同將來嘅用途、住幾多人
- 現有問題相片：滲水、去水慢、插座唔夠、牆身甩灰
- 第一期可用預算（20萬）同大概幾時有下一筆預算
- 會唔會住喺入面施工
一個常見嘅分期安排係：
- 第一期：全屋電線喉管、浴室、廚房水電，同一至兩間最需要嘅睡房
- 第二期：客飯廳油漆地板、餘下睡房表面翻新
- 第三期：訂造傢俬同軟裝，傢俬按投影面積或按件另外報價
收到報價時要檢查：期數有冇清楚劃分、每期包咩唔包咩、後續期數單價點計、付款係咪按工程進度分期。分期之間相隔太耐，物料可能停產，所以磚同地板最好第一期就預留少量後備。
常見問題
20萬可以裝修三房單位嗎？
按本站參考呎價推算，20萬只做到約 170 至 330 呎基本翻新，視乎公屋、居屋定私樓。三房單位面積通常大過呢個範圍，所以多數要分期做，先做全屋性水電喉管工程。
預算唔夠全屋裝修應該先做邊間房？
先做影響全屋嘅電線、喉管同浴室防水，之後按使用頻率排：浴室、廚房、有人住嘅睡房，最後先做未用嘅房同客飯廳表面翻新。
分開幾次裝修會唔會貴好多？
會有額外固定成本，例如重複開工、清運、申請同保護。可以用一份總規劃分期列項、鎖定單價、合併同類工序，減低重複開支。一般分兩至三期比較合理。
20萬居屋三房可以做幾多？
按本站居屋參考呎價每呎 $700 至 $1,000 計，20萬大約做到 200 至 290 呎基本翻新，未計訂造傢俬及電器。實際範圍以上門度尺後嘅逐項報價為準。
分期裝修第一期一定要做咩？
電箱同主線路、水喉主喉、浴室防水、主要拆卸清運，同埋為後期房間預留電位冷氣位。呢啲日後再做要拆，應該放喺第一期。
住喺入面分期裝修要注意咩？
報價要包傢俬遮蓋、塵埃隔離同每日清潔，施工時間要符合管理處規定。浴室廚房施工期間要預先安排替代用法。
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