灣仔舊樓翻新報價可以先用私樓參考呎價每呎 $900–$1,200 估算，例如 350 呎單位粗略約 $32 萬至 $42 萬。舊樓同新樓最大分別係換喉換線同拆舊喺報價入面佔好大份，而且好多要拆開先知實際情況；所以報價要分開「已知範圍」同「拆後確認項目」，後者寫單價同上限，唔好一口價包死又唔講包咩。
- 灣仔舊樓多為細單位，總數唔高但呎價容易落喺範圍高位
- 換喉換線、拆舊地台、拆舊磚係舊樓報價嘅大頭
- 報價應分「已知範圍」同「拆後確認項目」兩部分
- 拆後確認項目要寫單價、估算數量同觸發條件
- 同新樓報價比較，要將隱藏工程抽出嚟另外對
- 商住樓、唐樓要先問管理處開工時間同上落貨安排
灣仔舊樓翻新報價同新樓有咩唔同
灣仔、銅鑼灣、跑馬地一帶有大量樓齡較高嘅私樓，包括唐樓同舊式商住大廈。舊樓報價嘅結構同新樓唔同：新樓多數係「加」嘢（加櫃、加燈、改間隔），舊樓就要先「拆」同「換」，再到「加」。
| 比較項目 | 新樓／樓齡較新單位 | 灣仔舊樓 |
|---|---|---|
| 拆卸 | 多數只拆局部，例如廚櫃 | 常見拆舊地台、舊磚、舊天花，甚至全爆 |
| 水喉 | 一般保留，局部改位 | 舊喉老化，常要整套更換 |
| 電線 | 加插座、加燈位 | 舊線、舊電箱可能要整套更新 |
| 泥水 | 局部修補 | 重新批盪、廚廁重做防水 |
| 報價不確定性 | 低，大部分睇得到 | 高，好多要拆開先知 |
所以就算面積一樣，舊樓報價唔可以同新樓報價直接比總數。比較方法可以參考新樓同二手樓裝修價錢分別。
細單位舊樓全屋預算：呎價推算同點解容易偏高
灣仔舊樓好多係細單位。用本站 2026 年私樓參考呎價（每呎 $900 至 $1,200，出處：全屋裝修費用指南）推算：
| 實用面積 | 粗略範圍（私樓呎價） | 舊樓要特別留意 |
|---|---|---|
| 300 呎 | 約 $27 萬至 $36 萬 | 廚廁佔面積比例高，拆舊同防水佔大份 |
| 350 呎 | 約 $32 萬至 $42 萬 | 要確認電錶容量夠唔夠新電器 |
| 400 呎 | 約 $36 萬至 $48 萬 | 換喉範圍包唔包到總喉接駁位 |
| 500 呎 | 約 $45 萬至 $60 萬 | 舊鋁窗要唔要換，影響範圍 |
以上按本站參考呎價粗略推算、未計訂造傢俬及電器、實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
點解細單位舊樓呎價容易偏高
原因係有啲成本唔會因為面積細而減少：廚房同浴室無論單位幾細都要做全套水電防水；電箱更新、搬運、保護、廢料清運都有基本工作量。面積細，呢啲固定部分攤落每呎就重啲，所以細單位舊樓報價落喺呎價範圍高位係正常，唔一定代表報貴。
換喉換線同拆舊：報價單點分項先睇得明
舊樓報價最重要嘅三大項係拆舊、換喉、換線。一份清楚嘅報價應該咁樣拆開：
拆舊
- 列明拆咩：地台、牆磚、地磚、天花、舊櫃、舊門
- 拆到咩程度：拆到批盪底定拆到石屎
- 包唔包廢料清運同棄置
換喉
- 供水喉同去水喉分開寫，列明物料同範圍（全屋定只係廚廁）
- 寫明接駁到邊個位：單位內水錶後、定包埋接駁公用喉位
- 改水喉涉及供水系統，要由持牌水喉匠處理，可參考持牌水喉匠規定
換線
- 列明全屋換線定局部、新電箱、插座同燈位數量
- 電力工程要由註冊電業承辦商施工，完工發 WR1
- 如果要加大電力供應，要另外申請，時間要計入工期
換喉換線嘅工序同驗收重點，可以再睇全爆換喉換線指南。
隱藏工程範圍點同師傅確認，避免開工後加數
舊樓最怕「拆開先知」。解決方法唔係要師傅包死所有風險（咁只會令報價加大緩衝），而係將不確定嘅部分講清楚規則：
- 報價時分兩部分：「已知範圍」寫實數；「拆後確認項目」寫單價同估算數量
- 寫明觸發條件：例如「拆地台後發現舊喉滲漏，按每米單價更換」
- 拆後聯合檢查：拆卸完成後，業主同師傅一齊睇現場，影相記錄
- 書面確認先做：任何加項先出書面報價，業主簽名同意先施工
- 封板前驗收：水電喉線封牆前影相存檔，方便日後維修
灣仔舊樓翻新時間表同報價前準備
灣仔舊樓全屋翻新一般要預 8 至 12 星期；如果涉及全屋換喉換線、加大電力或者大廈限制開工時間，就要預多啲時間，以報價附帶嘅工序表為準。報價前可以準備：
- 大廈管理處嘅裝修規則（開工時間、上落貨、按金）
- 單位現況相片，特別係天花、窗邊、廚廁有冇水漬
- 電錶容量資料（電箱或電費單上可以搵到）
- 想保留嘅項目，例如鋁窗、門、部分地磚
- 如果有原本圖則，一併提供
另外要知：晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備需要建築噪音許可證；舊樓如懷疑有石棉物料，拆除前要按環保署要求處理。雋域設計提供免費上門度尺，報價會逐項列明「已知範圍」同「拆後確認項目」，方便你同其他報價對比。
常見問題
灣仔舊樓 350 呎全屋翻新要幾錢？
按本站私樓參考呎價每呎 $900 至 $1,200 粗略推算，350 呎連工包料基本翻新約 $32 萬至 $42 萬，未計訂造傢俬及電器。舊樓如果要全屋換喉換線，報價多數會偏向範圍高位，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
舊樓一定要換喉換線嗎？
唔一定，要睇現況同樓齡。如果舊喉有生鏽、滲漏，或者電線老化、電箱過時，翻新時一齊換最合理，因為之後再拆牆拆地成本更高。度尺時可以要求師傅評估並喺報價分開列明。
報價寫「隱藏工程另計」點算？
要求寫清楚另計嘅計法，例如每米或每項單價、估算數量同觸發條件，並約定拆後聯合檢查同書面確認先施工。冇計法嘅另計好難比較，亦容易變成大額加數。
細單位舊樓報價呎價偏高係咪報貴？
唔一定。廚廁水電防水、電箱、搬運同廢料呢啲固定工作量唔會因為面積細而減少，攤落每呎就會較高。應該逐項睇數量同物料係咪合理，而唔係淨係睇呎價。
灣仔舊樓翻新要幾耐？
一般全屋翻新要預 8 至 12 星期。全屋換喉換線、加大電力或者大廈限制開工時間會令工期延長，簽約前要睇清楚報價附帶嘅工序表。
舊樓裝修要唔要申請？
要先睇大廈公契同管理處規則，部分工程屬屋宇署小型工程監管制度範圍；電力工程要註冊電業承辦商做並發 WR1，氣體工程要註冊氣體裝置技工處理。細節以屋宇署及管理處最新要求為準。
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