二手樓局部翻新報價冇一個固定總價，因為每個項目計價單位都唔同：鋪磚、地板、油漆多數按呎，水電按位或按項，門同窗按件，拆卸同廢料按項目。要報價準，關鍵係先揀定入伙前必做嘅項目，再要求師傅按空間分項、每項寫明數量同單位，並將睇唔到嘅喉管、滲水、舊電線列成有單價嘅暫定項目，咁幾份報價先比較得到。
- 入伙前做「要清空單位先做得」嘅工程：地板、油漆、水電改位、浴室防水
- 報價按空間分章，每章再拆工種，共用項目（保護、拆卸、廢料、清潔）獨立列出
- 每一行要有數量、單位、物料型號或規格，唔好只寫「一項」
- 二手樓嘅隱藏問題要列做暫定項目，寫明單價同觸發條件
- 度尺前先試水試電、影相、問清管理處裝修守則
- 局部工程唔寫一口價，比較報價要逐項對齊範圍
二手樓入伙前局部翻新：邊啲項目要先做？
判斷二手樓入伙前做邊啲局部翻新，最實際嘅準則係「呢項工程，入伙之後仲做唔做得？」。要搬晒傢俬、要停水停電、要鑿地鑿牆嘅工程，入伙前做最慳時間同麻煩；只係換燈、換門柄、加層架呢類，住咗入去先做都唔遲。好多業主一開始就話「做少少」，結果入伙後先發現浴室滲水，要拆返啱啱鋪好嘅地板，成本反而更高。
如果你仲未決定應該全爆定局部，可以先睇全爆定局部翻新｜按樓齡、喉管、預算判斷。決定局部之後，可以用下表排優先次序：
| 項目 | 建議時機 | 原因 | 常見計價方式 |
|---|---|---|---|
| 水電改位、換喉換線 | 入伙前必做 | 要鑿牆鑿地，之後再做會破壞新油漆同地板 | 按位、按米或按項 |
| 浴室防水、去水位 | 入伙前必做 | 試水要停用浴室最少一至兩日，住人好難配合 | 按面積或按整個浴室項目 |
| 地板（鋪新或覆蓋） | 入伙前必做 | 要清空全屋，傢俬入咗就難做 | 按呎，另計收口、腳線 |
| 全屋油漆、執批盪 | 入伙前優先 | 空屋油得快又乾淨，執漏位較易 | 按牆身面積或按房間 |
| 換窗、窗邊打膠 | 視乎情況 | 有滲水就要先處理，否則可以分期 | 按件或按窗面積 |
| 換門、換門鎖 | 可入伙前或後 | 影響較細，但要配合地板完成面高度 | 按件 |
| 訂造傢俬 | 地板油漆完成後安裝 | 度尺要以完成面為準 | 按投影面積、按呎或按件 |
表入面「入伙前必做」嗰幾項，就係你局部翻新報價嘅核心。其餘可以另外報價，或者喺同一份報價單入面標明「選做項目」，等你按預算剔走。
局部翻新報價點拆項？按空間定按工種
二手樓局部翻新報價最好用「按空間分章、章內按工種分行」嘅方式。原因好簡單：你決定做唔做，通常係以空間諗（「廚房今次做唔做？」），但師傅計價係以工種計（拆卸、水電、泥水、木工、油漆）。兩樣結合，你先可以刪走一整個空間，又睇得出每個工種收幾多。
一份清楚嘅分項報價結構
- 共用項目：管理處裝修申請文件、公眾地方保護（電梯、走廊）、單位內保護（窗、未拆嘅櫃）、廢料清運、完工清潔。呢啲項目唔應該攤入每個空間，否則你刪走一個空間時根本唔知應該減幾多。
- 浴室：拆舊磚、拆潔具、防水層、試水、鋪磚、潔具安裝、抽氣扇、燈位。每項寫面積或件數。
- 廚房：拆舊櫃、水電改位、牆磚、地磚、抽油煙機位、煤氣喉（如有，要由註冊氣體裝置技工處理）。
- 客飯廳及睡房：地板呎數、腳線米數、油漆面積、插座及燈位數量。
- 暫定項目：獨立一章，下一節詳細講。
每一行都應該有「數量 × 單位 × 單價」三樣嘢。見到「浴室翻新一項」、「水電執修一項」呢類寫法，就要追問包咩範圍、用咩牌子同型號。報價單上嘅數量可以自己用平面圖粗略核對，方法可以參考報價數量點核對｜面積、米數、件數自己計。
二手樓隱藏問題：暫定項目點寫先唔會失控
二手樓報價最大嘅不確定性，係拆開之前冇人睇得到入面。舊地台下面嘅去水喉、牆身入面嘅電線、磚底嘅防水層狀況，度尺時只可以估。誠實嘅做法係將呢啲情況寫成「暫定項目」，而唔係塞入總價或者完全唔提。
二手樓最常見嘅暫定項目
- 地台去水喉老化或倒流：拆浴室地磚後先知，要列明更換喉管按米計嘅單價。
- 牆身批盪空鼓、甩灰：油漆前鏟底先發現，要寫明執批盪按面積計。
- 舊電線線徑唔夠或冇地線：要由註冊電業承辦商評估，完工後發出 WR1（電力裝置完工證明書）。
- 窗邊或外牆滲水：入面可以處理窗邊打膠，外牆裂縫可能涉及大廈公用部分，要先問管理處。
- 前業主改動：例如拆過嘅牆、移過嘅廚房，要先確認有冇影響結構或者涉及僭建。
每一個暫定項目都應該寫清楚四樣嘢：觸發條件（例如「拆磚後見到喉管鏽蝕」）、計價單位同單價、預計數量上限，同埋執行前要影相並經業主書面確認。有咗呢四樣，就算真係要做，你都知道最多會加幾多，唔會變成無底深潭。暫定金額同預備金嘅分別，可以再睇報價「暫定金額」係咩｜預留項目點防超支。
度尺前要準備咩？二手樓業主清單
二手樓度尺前準備得越足，局部翻新報價就越準，暫定項目亦會越少。建議收樓後、約師傅之前，自己先做以下幾步：
- 試水：開晒所有水龍頭同花灑十分鐘，睇去水快唔快、樓下有冇人投訴滲水、喉位有冇滴水。
- 試電：逐個插座用細電器試，記低邊個掣唔著、電錶箱有冇跳掣、有冇漏電斷路器。
- 影相：天花角、窗邊、浴室天花、廚櫃底、地腳線位逐處影，度尺時畀師傅睇。
- 問管理處：拎裝修守則，問清可施工時間、按金、電梯保護要求、廢料點運。
- 寫優先清單：分「一定要做」、「預算夠先做」、「入伙後再算」三欄，度尺時直接講。
- 準備入伙日期：講明最遲幾時要住，師傅先可以判斷工序做唔做得切。
收樓到開工之間仲有咩要處理，例如換鎖、驗樓、水電戶口，可以參考買咗二手樓先做咩｜收樓到開工嘅第一步。
比較局部翻新報價：紅旗位同工期安排
比較幾份二手樓局部翻新報價，第一步唔係睇總數，而係將每份報價嘅範圍對齊。甲公司包廢料、乙公司唔包；甲寫防水兩層、乙冇寫；咁總數平嗰份唔一定真係平。可以用下表逐項打剔：
| 比較項目 | 要問清楚 | 紅旗信號 |
|---|---|---|
| 範圍 | 每個空間做到咩程度、拆唔拆到底 | 只寫「翻新」兩個字 |
| 數量 | 呎數、米數、件數係咪同你自己計差唔多 | 冇數量，只有一口價 |
| 物料 | 磚、地板、潔具、油漆嘅牌子型號 | 「同等級」、「師傅建議」而冇型號 |
| 暫定項目 | 有冇單價同上限、要唔要書面確認 | 話「拆開先算」但唔肯寫單價 |
| 共用項目 | 保護、廢料、清潔、管理處文件 | 完全冇提，之後逐樣加 |
| 付款 | 是否按工程進度分期 | 開工前要大比數訂金 |
| 保養 | 防水、水電保養期同範圍 | 冇書面保養條款 |
局部翻新工期點排
局部翻新工期主要睇做幾多個空間同有冇泥水工程。一般次序係：拆卸 → 水電 → 泥水及防水（試水）→ 木工 → 油漆 → 地板 → 安裝潔具燈飾 → 清潔。浴室防水要預留試水時間；油漆同地板盡量排喺最後，減少被其他工序弄污。如果同時訂造傢俬，一般由度尺確認圖則起計約 3 至 6 星期出貨安裝，視乎件數同板材供應，要喺工程排期入面預留。另外，用電鑽、電鎚等機動設備，按《噪音管制條例》晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期須有建築噪音許可證，大廈管理處通常亦有自己嘅施工時間，排期要兩樣都遵守。
二手樓同新樓喺報價結構上有咩分別，可以睇新樓同二手樓裝修價錢分別懶人包。雋域設計嘅做法係度尺後出逐項報價，簽正式合約，按工程進度分期付款，有需要時再配 3D 設計圖幫你確認效果。
常見問題
二手樓局部翻新報價點計？
局部翻新冇統一總價，要逐項計：鋪磚、地板、油漆多數按呎，水電按位或按項，門窗按件，拆卸廢料按項目。最準嘅方法係上門度尺後，要求師傅按空間分項，每行寫明數量、單位同物料。
二手樓入伙前一定要做邊啲工程？
建議入伙前做要清空單位或者要鑿牆鑿地嘅工程，包括水電改位或換喉換線、浴室防水、鋪地板同全屋油漆。換燈、換門柄、加層架等細項可以入伙後再做。
二手樓裝修報價寫「拆開先算」得唔得？
睇唔到嘅隱藏問題確實要拆開先知，但報價應該將佢寫成暫定項目，列明觸發條件、單價同數量上限，執行前要影相並經業主書面確認。只講「拆開先算」而唔肯寫單價，就要小心。
局部翻新可以分開幾間公司做嗎？
可以，但要處理好工序交接同責任。例如浴室防水同地板由唔同師傅做，出現滲水時好難分清責任。如果分開搵，報價要寫明各自負責範圍同完工面，並安排好先後次序。
二手樓舊電線要唔要換？
要睇樓齡、線徑同有冇地線，最好由註冊電業承辦商檢查後判斷。如果改位或換線，完工後應由註冊電業承辦商發出 WR1 電力裝置完工證明書。
幾份局部翻新報價差好遠點比較？
先將範圍對齊：逐項睇有冇包拆卸、廢料、保護、防水層數、物料型號同保養。差價通常嚟自範圍唔同，而唔係同一項工程收費唔同。範圍對齊後再比單價先有意義。
二手樓局部翻新要幾耐？
要睇做幾多個空間同有冇泥水防水工程。只係油漆地板會較快；涉及浴室防水要預留試水時間。實際工期要度尺後按工序同管理處施工時間排定。
拎一份分項清楚、暫定項目有單價嘅報價
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