三無大廈裝修報價同一般屋苑最大分別，係冇管理處幫你處理嘅嘢，全部要寫入報價或者由業主自己安排：包括樓梯運料、廢料運走、公用地方保護、鄰居通知、公用喉管同電錶房狀況。計價基礎同一般私樓一樣，全屋翻新可以按面積同呎價粗略估算，但報價一定要逐項列明假設，例如「假設可經樓梯運料」「未包更換公用喉管」，否則開工後好容易變成加數。
- 三無大廈即冇業主立案法團、冇居民組織、冇物業管理公司
- 冇管理處批文唔等於冇規矩：小型工程、噪音、廢料等法例照樣適用
- 運料同廢料要自己安排，冇升降機嘅唐樓要預搬運人手同時間
- 公用樓梯、大門、扶手要做保護，損壞就要自己負責
- 公用喉管同電錶房狀況未知，報價要列明假設同處理方法
- 全屋翻新可按本站參考呎價粗略推算，實際以度尺後逐項報價為準
三無大廈裝修報價：基本計法同推算
三無大廈多數係樓齡較高嘅私人樓宇，全屋基本翻新嘅計價方式同一般私樓一樣，以面積同工程範圍為基礎。按本站公開嘅 2026 年連工包料基本翻新參考呎價，私樓約每呎 $900–$1,200，詳細可以睇全屋裝修費用懶人包 2026｜公屋居屋私樓每呎價錢、預算分配。
| 實用面積 | 私樓參考呎價 | 全屋基本翻新粗略範圍 |
|---|---|---|
| 300 呎 | 每呎 $900–$1,200 | 約 $27 萬至 $36 萬 |
| 400 呎 | 每呎 $900–$1,200 | 約 $36 萬至 $48 萬 |
| 500 呎 | 每呎 $900–$1,200 | 約 $45 萬至 $60 萬 |
以上係按本站參考呎價粗略推算、未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。三無大廈嘅特別之處，係喺呢個基礎上，有幾類項目要額外預，下面逐項講。
冇管理處，邊啲嘢要寫入報價
有管理處嘅屋苑，運料時間、升降機保護、廢料堆放位都有固定安排；三無大廈冇人統籌，呢啲就變成裝修公司同業主要自己處理嘅項目。報價時要逐項問清楚：
| 項目 | 為何要額外計 | 報價要寫清楚 |
|---|---|---|
| 運料搬運 | 好多三無大廈冇升降機，物料同廢料要經樓梯人手搬 | 按樓層定按項目計、搬運幾多轉 |
| 廢料運走 | 冇指定堆放位，要即日運走，唔可以堆喺樓梯或街上 | 運走次數、棄置安排、包唔包棄置收費 |
| 公用地方保護 | 樓梯、扶手、大門冇管理處監察，但損壞一樣要負責 | 保護範圍、物料、完工清潔 |
| 鄰居通知 | 冇管理處張貼通告，要自己通知 | 由邊方準備同張貼、寫明工期同聯絡人 |
| 大門同出入 | 冇看更，師傅出入同物料放置要協調 | 開工時間、鎖匙安排 |
三無大廈裝修要申請咩、冇管理處點處理，可以先睇三無大廈裝修要申請咩｜冇管理處點做。
公用喉管、電錶房同外牆：報價要列明假設
三無大廈最大嘅未知數，係單位以外但同裝修有關嘅公用設施。呢啲設施冇人定期保養，度尺時未必睇得晒，所以報價要清楚寫低假設，避免日後爭拗：
- 公用去水喉：單位去水最終接駁公用喉，如果發現公用喉老化或淤塞，處理涉及其他業主，報價應寫明「未包更換公用喉管」。
- 食水喉同水錶：舊樓水喉可能要更換，改動喉管要留意水務署對持牌水喉匠嘅要求。
- 電錶房同供電容量：舊樓供電容量可能唔夠現代家電使用，加大供電要經電力公司同註冊電業承辦商，電力工程完工要發 WR1。
- 外牆同窗：外牆滲水或窗邊老化，牽涉大廈公用部分，報價要分清楚單位內修補同外牆工程。
- 舊樓物料：部分舊樓可能有含石棉物料，拆卸前要評估，以相關法例同部門要求為準。
唐樓常見嘅舊喉、電力同樓梯限制，可以參考唐樓裝修懶人包｜舊喉、電力、樓梯限制。
冇管理處都要守嘅規矩
冇管理處批文，唔代表可以隨便做。以下法規同一般大廈一樣適用：
- 小型工程監管制度：涉及外牆、結構或者指定項目嘅工程，要由合資格承建商按屋宇署規定處理。
- 《噪音管制條例》：晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備，需要建築噪音許可證。
- 電力同氣體工程：電力工程要註冊電業承辦商並發 WR1；氣體工程要由註冊氣體裝置技工處理。
- 建築廢物：要妥善棄置，唔可以亂放公眾地方，處置安排可以參考裝修廢料棄置懶人包｜收費、運載記錄、罰則。
- 大廈公契：就算冇法團，公契條款依然有效，裝修前最好翻查。
同鄰居溝通方面，冇管理處就更加要主動。開工前將工期、工作時間、聯絡電話寫成通告貼喺大廈入口同樓層，有需要時親自通知上下層。通告點寫可以參考裝修通告點寫｜管理處張貼同鄰居溝通。
點比較三無大廈裝修報價
比較幾份三無大廈裝修報價，唔好淨係睇總數，要先對齊「包咩、唔包咩、假設咩」。可以用以下清單：
- 運料搬運係咪已計？按樓層定包干？
- 廢料運走次數同棄置費用有冇包？
- 公用地方保護同完工清潔有冇寫？
- 公用喉管、電錶、外牆嘅處理方法同假設係咪寫清楚？
- 鄰居通知由邊方負責？
- 假設唔成立時，額外工程點計價、要唔要先書面確認？
度尺前準備
約度尺前，可以先準備：大廈有冇升降機、樓梯闊度、門口有冇地方暫放物料、單位水電錶位置、過往有冇滲水或喉管問題。雋域設計提供免費上門度尺，會將三無大廈要額外處理嘅項目同假設逐項寫入報價，方便業主比較。
常見問題
三無大廈係咩意思？
三無大廈一般指冇業主立案法團、冇任何居民組織、亦冇聘請物業管理公司嘅大廈，多數係樓齡較高嘅私人樓宇。
三無大廈裝修要唔要申請？
冇管理處就冇管理處批文，但小型工程監管制度、噪音管制、電力同氣體工程等法例照樣適用，大廈公契亦依然有效。
三無大廈裝修報價會唔會貴啲？
計價基礎同一般私樓一樣，但可能要額外計運料搬運、廢料運走、公用地方保護等項目。實際要睇大廈有冇升降機、樓層同單位狀況，以度尺後逐項報價為準。
400呎唐樓全屋裝修要幾錢？
按本站私樓參考呎價每呎 $900–$1,200 粗略推算，400 呎基本翻新約 $36 萬至 $48 萬，未計訂造傢俬及電器。唐樓可能有額外搬運同舊喉處理，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
三無大廈裝修廢料點處理？
冇管理處安排堆放位，廢料要由裝修公司即日或定期運走並妥善棄置，唔可以堆喺樓梯或街上。報價要寫明運走次數同棄置安排。
三無大廈裝修要唔要通知鄰居？
建議一定要。冇管理處張貼通告，業主或裝修公司要自己將工期、工作時間同聯絡電話張貼喺大廈入口同樓層，減少投訴。
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