寫字樓裝修嘅正確次序係：簽租約前先睇大廈裝修手冊同還原條款 → 度尺及設計間隔 → 向管理公司遞交圖則審批 → 消防、機電由合資格承辦商接駁 → 施工 → 驗收 → 搬入。最常見嘅延誤唔係工程本身，而係審批同指定承辦商排期，所以免租裝修期要由簽約嗰日起倒數計，唔好等攞鎖匙先開始諗設計。
- 簽租約前要攞大廈裝修手冊（Fit-out Guide），睇清楚施工時間同審批要求
- 免租裝修期要同業主傾清楚，並預留審批時間
- 間隔、工位數目同機電位置要先定，再出圖遞審
- 花灑頭、煙感器移位要由註冊消防裝置承辦商處理
- 嘈吵工序可能要安排喺非辦公時間，但晚上用機動設備要申請建築噪音許可證
- 退租時嘅還原責任，簽約時已經決定咗大部分裝修成本
寫字樓裝修流程總覽：7 個階段
寫字樓裝修可以分成 7 個階段，前 3 個階段喺簽租約前後就要開始，唔係攞咗鎖匙先諗。下表列出每個階段嘅重點同負責人，方便你同公司內部、業主、管理公司同裝修公司分工。
| 階段 | 要做咩 | 主要負責 | 常見延誤位 |
|---|---|---|---|
| 1. 租約前 | 睇單位現況、攞大廈裝修手冊、傾免租期同還原條款 | 租客、地產代理、業主 | 未攞手冊就簽約，之後先發現限制多 |
| 2. 度尺及需求 | 點算人數、工位、會議室、儲物、網絡需要 | 租客、裝修公司 | 部門需求遲遲未定 |
| 3. 設計及報價 | 平面圖、天花圖、機電圖、3D 效果、逐項報價 | 裝修公司 | 改圖次數多 |
| 4. 遞圖審批 | 向管理公司遞交圖則、付按金、登記工人 | 裝修公司協助、租客簽署 | 管理公司要求補圖 |
| 5. 施工 | 拆卸、間隔、天花、機電、消防、地毯或地板、油漆、傢俬 | 裝修公司及各承辦商 | 指定承辦商排期 |
| 6. 驗收 | 執漏、測試電力網絡、消防檢查、清潔 | 租客、裝修公司、管理公司 | 消防檢查未完成 |
| 7. 搬入 | 搬屋公司、電腦及電話系統、通知客戶 | 租客 | 升降機預約唔到 |
整體時間取決於面積、間隔數量同大廈審批速度。審批同工程排期往往佔去免租期一大部分，所以越早開始第 1 至 3 階段，實際開工日就越穩陣。
簽租約前：寫字樓裝修要先問清楚嘅條款
寫字樓裝修成本有一半係喺簽租約嗰刻決定：免租期長短、交吉狀態同還原條款，都會直接影響你要做幾多工程。簽約前建議逐項問清楚：
- 交吉狀態：單位係咪連現有假天花、燈、地毯交收？抑或係清拆到只剩結構（俗稱「吉殼」）？前者可以保留部分設施，後者要由零開始。
- 免租裝修期：有幾多日？由租約生效日定交鎖匙日起計？審批延誤可唔可以順延？
- 還原條款：退租時要唔要拆走所有間隔、還原天花同地台？呢項會影響你應唔應該用可重用嘅間隔方式。
- 大廈裝修手冊：施工時間、嘈吵工序時段、貨物升降機預約、按金、指定承辦商名單、保險要求。
- 冷氣同機電：中央冷氣風喉可唔可以改？額外冷氣（例如伺服器房）有冇位置同電力？
如果係舖位而唔係寫字樓，租約重點又唔同，可以參考店鋪裝修租約懶人包。至於大廈管理處審批嘅一般做法，可以睇大廈裝修申請懶人包。
設計同圖則：寫字樓間隔點規劃
寫字樓間隔規劃要由人數、工作模式同訪客流量出發，唔係由房間數目出發。一般會按以下次序決定：
- 點算人數同增長空間：現有員工加未來一兩年會請嘅人，決定開放式工位數量。
- 決定封閉空間：經理房、會議室、電話間、茶水間、伺服器或網絡櫃位置。封閉空間越多，間隔、冷氣分區、消防花灑同燈位調動都越多。
- 接待同品牌區：訪客多嘅行業（例如律師、會計、顧問）接待區要有公司標誌牆同等候位；純後勤辦公可以簡化。
- 儲物同文件：文件櫃、儲物房、打印區要集中，避免佔用工位走廊。
- 網絡同插座：每個工位嘅電源同網絡位要喺出圖時定好，之後改位要再開地台或天花。
玻璃間隔可以令細單位睇落更開揚，但要考慮私隱同隔音；會議室如果要傾機密嘢，隔牆應做到天花樓底，而唔係只做到假天花。雋域設計做寫字樓設計時會提供 3D 設計圖，令你喺開工前睇清楚工位同走廊闊度。
工位枱、文件櫃、接待櫃檯同茶水間櫃可以訂造，尺寸貼合單位柱位同窗台。訂造傢俬一般由度尺確認圖則起計約 3 至 6 星期出貨安裝，要同工程進度一齊排。
申請同施工：寫字樓裝修規則點配合
寫字樓大廈大多有自己嘅裝修規則，圖則要先經管理公司批准先可以開工。施工階段要留意以下幾點：
- 消防裝置：加間隔後，花灑頭、煙感器、出口指示牌同緊急照明可能要移位或加裝，須由註冊消防裝置承辦商施工，好多大廈亦會指定承辦商。
- 電力：新增或改動電力裝置要由註冊電業承辦商施工，完工後發出 WR1（完工證明書）。
- 冷氣：中央冷氣出風口同回風位要配合新間隔重新分配，否則會出現有房好凍、有房冇風嘅情況。
- 施工時間：大廈可能要求鑽牆、打鑿等嘈吵工序喺辦公時間以外進行；但《噪音管制條例》規定晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備須申請建築噪音許可證，兩者要一齊計劃。
- 小型工程：如涉及屋宇署小型工程監管制度內嘅項目，要按制度由合資格人士處理。
具體要求每幢大廈都唔同，一切以管理公司及屋宇署最新要求為準。揀承辦商時亦要確認對方熟悉商業大廈程序，可以參考住宅同商業裝修工程公司分別。
搬入前驗收同搬遷安排
寫字樓裝修完成後，先驗收、再搬遷，唔好一邊搬一邊執漏，否則傢俬同電腦會阻住師傅，問題亦難分清責任。驗收可以用以下清單：
- 每個插座同網絡位逐個測試，對返設計圖位置同數量
- 冷氣逐間房開足一段時間，睇溫度同噪音
- 門鎖、門較、玻璃門地鉸開關順唔順，有冇撞牆
- 間隔牆同天花交接有冇裂縫，油漆有冇漏髹
- 緊急照明、出口指示牌有冇著，消防相關文件有冇齊
- 訂造傢俬抽屜、櫃門、鎖匙齊唔齊
- WR1 及其他完工文件交俾你保存
搬遷方面，要預早向管理公司預約貨物升降機同搬運時段，通知電訊商安排網絡同電話線開通。最好預留幾日緩衝，喺正式辦公前做一次試運作。
寫字樓裝修同商舖裝修有咩分別
寫字樓裝修同商舖裝修最大分別係：寫字樓受大廈管理規則約束較多，商舖則要處理牌照、門面同人流。
| 比較項目 | 寫字樓 | 商舖 |
|---|---|---|
| 主要審批 | 大廈管理公司、消防及機電接駁 | 視乎行業牌照（例如食肆）、消防、管理處 |
| 設計重點 | 工位效率、會議室、網絡 | 門面、陳列、客人動線、品牌感 |
| 施工時間 | 常受辦公時間限制 | 商場可能只准晚間施工 |
| 機電 | 多數接駁大廈中央系統 | 獨立電錶、招牌燈、部分行業要排煙或去水 |
| 還原 | 多數要還原至交吉狀態 | 同樣常見，招牌及門面亦要處理 |
如果你開嘅係舖頭，整體流程可以參考店鋪裝修懶人包。
常見問題
寫字樓裝修要幾耐？
視乎面積、間隔數量同大廈審批速度。細單位只做油漆地毯會快好多；要重新間隔、改冷氣同消防就需要較長時間。審批同指定承辦商排期往往係最大變數，所以要由簽租約起開始準備。
寫字樓裝修要申請咩？
一般要向大廈管理公司遞交圖則同申請，並按手冊交按金及登記工人。涉及消防裝置要由註冊消防裝置承辦商處理，電力工程要由註冊電業承辦商施工並發 WR1。具體以管理公司及相關部門最新要求為準。
免租期唔夠做裝修點算？
簽約前就應該攞大廈裝修手冊同裝修公司估算工期，用實際時間同業主傾免租期。亦可以喺合約寫明審批延誤時點樣處理，同時將設計同報價提前到簽約前後完成。
寫字樓退租要還原嗎？
好多寫字樓租約都有還原條款，要求退租時拆除間隔及還原至交吉狀態，但每份租約唔同。簽約前要睇清楚，因為還原範圍會影響你揀用咩間隔同物料。
寫字樓可以晚上裝修嗎？
要睇大廈規則，有啲大廈要求嘈吵工序喺辦公時間以外做。但晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備，須按《噪音管制條例》申請建築噪音許可證。
住宅裝修公司可以做寫字樓嗎？
可以，但要確認佢熟悉商業大廈嘅審批程序、指定承辦商安排同保險要求。簽約前可以問佢以往做過嘅商業項目流程，同埋佢點樣配合管理公司。
Leave a Reply