寫字樓裝修費用點計｜影響預算嘅因素

寫字樓裝修費用由邊幾部分組成

寫字樓裝修費用大致可以拆成 6 個部分。將預算按呢個框架分開，比淨係問「每呎幾錢」更準確，亦方便日後同報價對照。

預算同其他開支要點分配，可以參考住宅預算嘅通用邏輯，例如裝修價錢點解差咁遠｜影響價錢嘅8個因素。

影響寫字樓裝修費用嘅 8 個因素

1. 交吉狀態

單位如果連可用嘅假天花、燈盤同地毯交收，可以只做局部修改；如果係清拆到結構嘅吉殼，就要由天花、地台、機電全部做起，費用差距可以好大。

2. 封閉房數量

每多一間房，就多一組間隔牆、門、燈掣、冷氣出風口，同埋可能要加花灑頭同煙感器。開放式工位越多，成本通常越低。

3. 冷氣同電力改動

中央冷氣要按新間隔重新分配出風口；伺服器房或高用電設備可能要獨立冷氣同電路，屬於較大嘅開支項目。

4. 消防改動同指定承辦商

消防工程須由註冊消防裝置承辦商施工，好多寫字樓仲要用大廈指定承辦商。因為唔可以比價，呢部分要盡早攞報價。

5. 施工時間限制

嘈吵工序只准喺非辦公時間做，晚間或周末人工通常較高；使用機動設備仲要按《噪音管制條例》申請許可證。

6. 物料同品牌形象

接待區標誌牆、玻璃間隔、木飾面同特色燈飾，屬於「睇得見」嘅開支，檔次彈性最大。

7. 傢俬同收納

工位同文件櫃數量多，訂造可以貼合柱位同窗台，現成傢俬則較快到貨，兩者各有取捨。

8. 還原條款

如果退租要還原，今日做得越複雜，將來拆除成本越高。簽約前要將還原成本一併計算。

點樣控制寫字樓裝修費用而唔犧牲質素

控制寫字樓裝修費用嘅重點係將錢用喺員工同客人每日接觸到嘅地方，減少對隱蔽工程嘅不必要改動：

• 跟現有設施做設計：間隔盡量對準現有花灑頭、冷氣出風口同燈盤，減少機電及消防改動。
• 開放式為主、少量封閉房：用電話間或小型會議室取代多間經理房。
• 重點位置做靚：接待區同會議室用較好物料，後勤區用耐用基本物料。
• 一次過定稿：開工後改圖要補批、要重做，成本同工期都增加。
• 嘈吵工序集中做：減少晚間施工日數同許可申請次數。
• 考慮可重用傢俬：活動式工位或可拆卸櫃，搬寫字樓時可以帶走。

睇寫字樓裝修報價要核對咩

比較寫字樓裝修報價時，唔好只比總數，要逐項對齊範圍。以下係最容易出現差異嘅地方：

1. 有冇包指定承辦商工程：消防、冷氣接駁係咪另計？
2. 有冇包晚間或周末施工：報價係咪假設日間施工？
3. 有冇包審批相關工作：出圖、遞圖、補圖由邊個負責？
4. 有冇包廢料運走同保護工程：大廈要求嘅保護係咪已計入？
5. 網絡佈線同電話系統：係裝修公司做，定你另外搵 IT 公司？
6. 傢俬：包唔包工位、會議枱，定只包固定櫃？
7. 保險同文件：保險、WR1、消防證明係咪包括在內？

報價點對齊比較嘅方法，可以參考裝修報價比較懶人包。雋域設計嘅報價會逐項列明，方便你同其他報價對照。

裝修報價以外要預留嘅開支

寫字樓裝修費用唔止裝修報價，以下開支經常被忽略，應喺整體預算入面預留：

• 裝修按金：交俾管理公司，完工檢查後先退，影響現金流。
• 大廈雜費：臨時用電、非辦公時間冷氣、保安或貨物升降機費用（視乎大廈）。
• IT 及通訊：網絡設備、電話系統、伺服器、保安系統。
• 搬遷：搬運公司、舊寫字樓還原費用。
• 重疊租金：新舊寫字樓租期重疊期間要付兩份租。
• 應急預留：拆開天花後先發現嘅問題，例如舊線路要更換。

整體流程同時間安排，可以睇店鋪裝修懶人包，了解商業裝修嘅預算框架。

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