寫字樓還原就係按租約要求，喺交還單位前拆走自己加建嘅裝修，令單位回復到租約指定嘅狀態。第一步唔係搵師傅拆，而係翻出租約還原條款同入伙時嘅交收記錄，同業主書面確認要還原到咩程度；然後最少預早兩至三個月排期、向管理處申請，並喺租約到期前完成聯合驗收，避免因為超時或還原不足而被扣按金。
- 還原標準以租約條款同入伙交收記錄為準，唔係「拆乾淨」咁簡單
- 開工前要同業主書面確認：邊啲要拆、邊啲可以保留
- 還原工程一般要喺租約期內完成，超時可能要另付租金或賠償
- 常見範圍：間隔、地台、假天花、電力、消防裝置、冷氣改動、招牌
- 消防同電力改動要由註冊承辦商恢復並提供文件
- 交還前做聯合驗收，拍照留底，簽收交還文件
寫字樓還原要還原到咩程度？先睇三份文件
還原程度完全取決於你當初租約點寫，所以開始計預算之前，要先搵齊以下三份文件：
- 租約還原條款（Reinstatement Clause）：睇清楚係要求「回復至租約開始時嘅狀態」、「回復至毛坯（bare shell）狀態」，定係「業主可選擇要求還原或保留」。字眼不同，工程量可以差好遠。
- 入伙時嘅交收記錄：包括交樓清單、相片、圖則。如果入伙時單位已經有上手租客留低嘅間隔或地毯，還原時係咪都要拆，要睇租約有冇寫明。
- 裝修期間嘅批准文件：當年向業主同管理處申請裝修時嘅圖則同批准信，可以證明邊啲係你加建、邊啲係原有。
文件睇完之後，最好以書面（電郵或信件）同業主或代理確認還原範圍。有啲業主會接受保留部分間隔、燈槽或地毯，方便下一手租客；亦有業主會提出以一筆款項代替還原。無論邊種安排，都要白紙黑字寫低，唔好只靠口頭承諾。
寫字樓還原工程範圍包括啲咩？
一般寫字樓還原會涉及以下項目，實際範圍按租約同業主要求增減：
| 項目 | 常見要求 | 要留意 |
|---|---|---|
| 間隔牆、玻璃間隔 | 全部拆走，修補天花同地台嘅固定位 | 拆完後原有天花可能有缺口，要補板同油漆 |
| 假天花、燈具 | 回復大廈標準天花同燈盤 | 如果當初換過天花系統，要搵返同款或業主接受嘅款式 |
| 地台、地毯、高架地台 | 拆走自行加裝嘅地台，清理膠水 | 石屎地面殘膠處理最花時間 |
| 電力 | 拆走額外線路同插座，回復原有電掣箱 | 要由註冊電業承辦商施工及發出 WR1 |
| 消防裝置 | 花灑頭、煙感回復至原有佈局 | 要由註冊消防裝置承辦商處理，部分大廈指定承辦商 |
| 冷氣 | 出風口、風喉回復原位；拆走自裝分體機 | 中央冷氣改動多數要經管理處安排 |
| 網絡、電話線 | 拆走數據線同機櫃 | 通知電訊商終止服務同收回設備 |
| 招牌、門口標誌 | 拆走並修補牆身 | 大廈大堂水牌、樓層指示牌要通知管理處更新 |
| 油漆、清潔 | 全屋油漆，清走所有廢料 | 有啲租約寫明要做專業清潔 |
拆卸會產生大量建築廢物，承辦商要按規定運往指定設施並處理收費，相關安排可參考裝修廢料棄置懶人包。
還原工程時間表：幾時開始準備？
寫字樓還原最常見嘅錯誤係等到最後一個月先搵人。還原要喺租約期內完成，意味著你仲要交租；如果超時，業主可以按租約收取額外費用或從按金扣除。建議按以下倒數安排：
- 約租約到期前 3 至 4 個月：翻查租約同文件，同業主確認還原範圍；同時決定新辦公室搬遷日期。
- 約前 2 至 3 個月：邀請裝修公司睇現場、報價；確認消防同冷氣是否要用大廈指定承辦商。
- 約前 6 至 8 星期：向管理處遞交還原工程申請，提交承辦商資料、保險同施工時間表。
- 搬走傢俬同設備後：先做拆卸，再做電力、消防、冷氣回復，最後補天花、油漆、清潔。
- 租約到期前 1 至 2 星期：同業主或代理約聯合驗收，預留時間執漏。
還原工期要睇單位面積同改動多少：只係拆幾間房同油漆，可能一兩星期；如果要拆高架地台、改回整套天花同消防系統，就要預更長時間，仲要配合大廈只准某啲時段做嘈吵工程嘅規定。
點樣減少被扣按金？交還驗收要點
要順利攞返按金，關鍵係留證據、做足聯合驗收、所有交接寫低。交還當日可以帶住以下清單同業主代表逐項睇：
- 天花、牆身、地台有冇未修補嘅洞口、殘膠或明顯污漬
- 電掣箱、插座、燈具係咪回復原狀，並已交付電力完工證明書
- 花灑頭、煙感數量同位置係咪同原有佈局一致，消防承辦商文件已交管理處
- 冷氣出風口、溫度掣正常運作
- 門鎖、門禁卡、鎖匙數量同入伙時一致
- 廢料全部清走，公共走廊同升降機大堂冇損壞
驗收時每個位置影相或錄影，連同日期保存。業主提出執漏時，要求對方以書面列明項目，完成後再簽收確認。雙方簽署交還文件之後，按金退還時限一般按租約條款計。
如果租約條款含糊，或者業主提出嘅還原要求超出合約範圍，應該先諮詢律師或地產代理意見，唔好為咗趕時間貿然答應額外工程。
揀還原工程承辦商要問咩？
還原工程睇落只係「拆」，但涉及消防、電力同大廈規矩，揀承辦商時可以問清楚以下問題：
- 有冇做過商業大廈還原？熟悉管理處申請、保險要求同夜間施工安排嘅公司會順好多。
- 報價有冇逐項列明？拆卸、廢料運走、電力、消防、冷氣、油漆、清潔應該分開列出，方便同業主確認範圍時逐項對照。
- 消防同電力由邊個做？要確認係註冊承辦商，並會提供完工文件。
- 工期有冇寫入合約？因為超時會直接影響按金，合約要寫明完工日期同延誤處理方法。簽約前可參考裝修合約必看條款。
- 可唔可以同新辦公室裝修一齊安排？同一間公司處理搬出同搬入，可以協調拆卸同新裝修嘅時間，減少兩邊交租嘅重疊期。
雋域設計處理商業單位工程時，會先上門度尺同睇現場，報價逐項列明，並簽訂正式合約、按工程進度分期付款。如果你同時準備搬入新寫字樓，亦可以一次過傾兩邊嘅工程安排。
常見問題
寫字樓退租一定要還原嗎？
唔一定，要睇租約還原條款。有啲租約要求回復原狀或毛坯狀態，有啲容許業主選擇保留部分裝修。最穩陣係同業主以書面確認範圍，再安排工程。
寫字樓還原工程要幾耐？
視乎面積同改動程度。只係拆間隔同油漆可能一至兩星期；涉及高架地台、成套天花、消防同冷氣回復，就要更長時間，仲要加上管理處審批同限制施工時段。
還原工程可以喺租約完咗之後先做嗎？
一般唔可以。大部分租約要求喺租期屆滿前完成還原並交還單位，超時可能要另付租金或賠償。建議最少提前兩至三個月開始準備。
業主話唔使還原，要唔要寫低？
一定要。口頭同意冇保障，應要求業主或代理以電郵或信件確認邊啲裝修可以保留，交還時作為驗收依據，避免之後扣按金爭拗。
寫字樓還原要唔要向管理處申請？
大部分商業大廈要求租戶遞交工程申請、承辦商資料同保險文件，並限制嘈吵工程時段。消防同冷氣改動有時要用大廈指定承辦商，詳情以管理處最新要求為準。
還原時花灑同煙感點處理？
要由註冊消防裝置承辦商將花灑頭同煙感回復至原有佈局，並按規定提交文件。交還前要確認文件已交管理處，否則驗收時可能唔獲接納。
可唔可以用錢代替還原？
可以同業主商討。有啲業主會接受租戶支付一筆款項代替還原工程，自行安排下一手裝修。金額同條件要雙方書面協議，並註明已了結還原責任。
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