愛蝶灣裝修要先處理「25 年老化位」：屋苑 2001 年落成，屬私人機構參建居屋，至 2026 年樓齡約 25 年，原裝浴室防水、廚廁水喉、電線迴路同鋁窗配件一般已到檢查或更換階段。單位實用面積約 431–592 呎，按本站居屋參考呎價粗略推算，基本翻新約 $30 萬至 $59 萬（未計訂造傢俬及電器），開工前要向管理處申請並跟公契要求。
- 愛蝶灣位於港島東區，10 座（第一座至第十座）、共 2,972 個單位
- 2001 年落成，屬私人機構參建居屋計劃，於第二十二期甲出售
- 實用面積 40–55 平方米（約 431–592 呎），屬中型家庭單位
- 25 年樓齡：浴室、水喉、電力同窗戶配件係翻新重點
- 官方資料顯示未成立業主立案法團，裝修申請一般經管理處處理
- 基本翻新粗略推算約 $30 萬–$59 萬，以免費上門度尺後逐項報價為準
愛蝶灣資料卡：2001 年落成、10 座私人參建居屋
愛蝶灣屬房委會「私人機構參建居屋計劃」屋苑，即由私人發展商按計劃興建、以居屋形式出售。對裝修嚟講，最重要係兩點：單位已用咗大約四分一個世紀，同埋日常管理同裝修規定以公契同管理處為準。
| 項目 | 愛蝶灣資料 |
|---|---|
| 地區 | 香港島・東區 |
| 屋苑類型 | 私人機構參建居屋計劃 |
| 出售期數 | 第二十二期甲 |
| 落成年份 | 2001 年 |
| 樓齡（2026 年計） | 約 25 年 |
| 座數／座名 | 10 座（第一座至第十座） |
| 單位數目 | 2,972 個 |
| 建築面積 | 46–71 平方米 |
| 實用面積 | 40–55 平方米（約 431–592 呎） |
| 首次發售價 | $850,700–$1,754,000（當年首次發售價，並非現時樓價） |
| 業主立案法團 | 未成立 |
資料來源：房屋委員會居屋／私人參建居屋／綠置居屋苑資料（data.housingauthority.gov.hk）。個別座數嘅單位格局同面積，請以實際單位及管理處資料為準。
愛蝶灣樓齡 25 年要換咩：優先次序表
25 年單位通常未去到「全屋爛晒」，但收埋喺牆入面同地底嘅嘢已經用咗好耐，而呢啲正正係裝修後最難再補做嘅部分。建議按以下次序決定做唔做：
| 優先 | 項目 | 25 年單位一般情況 | 建議做法 |
|---|---|---|---|
| 1 | 浴室防水 | 原裝防水層已用多年，磚隙易出現滲水或霉漬 | 重鋪浴室就一定連防水重做，並做閉水測試 |
| 2 | 廚廁水喉 | 入牆喉管可能有銹水、水壓下降或接駁位老化 | 拆廚廁時一併更換，比日後爆喉再鑿牆劃算 |
| 3 | 電力迴路 | 當年設計未必預計多部冷氣、電磁爐、乾衣機同時用 | 由註冊電業承辦商檢查負荷，需要時加迴路，完工發 WR1 |
| 4 | 鋁窗配件 | 窗鉸、窗扣同窗邊膠老化，易入風入水 | 先檢查維修；要換窗涉及外觀，先問管理處 |
| 5 | 地板、牆身、天花 | 表面磨損、舊漆變色，屬外觀問題 | 按預算決定翻新程度，可以最後先做 |
簡單講，首三項係「做一次管廿年」，就算預算有限都值得優先；地板、油漆同櫃身就可以按預算彈性調整。實際要換幾多，要上門睇過現況先知，唔同單位之前有冇翻新過，情況可以差好遠。
431 至 592 呎單位點規劃：按家庭人數揀方向
愛蝶灣實用面積約 431–592 呎，比好多舊式居屋同新期小單位都大，規劃重點係收納同動線，而唔係硬塞多一間房。各座同各單位實際間隔要以單位為準，以下係按面積嘅一般思路：
二至三人：保留開揚客飯廳
四百幾呎住二三人，空間其實足夠。與其改間隔，不如做一幅連鞋櫃、雜物櫃同電視櫃嘅客廳收納牆，騰出地台面積；房間用到頂衣櫃，床底做抽屜或掀床，日常雜物就唔會散落客廳。
四人家庭：諗清楚小朋友房同工作位
接近 550–592 呎嘅單位，一般可以同時照顧到小朋友瞓同讀書。常見做法係碌架床或高架床配書枱，或者喺客廳一角做隱藏式書枱。如果考慮改動間隔牆，先要確認邊啲係結構牆，並向管理處了解規定，結構牆一律唔可以拆。
同長者同住：浴室同地台安全先行
樓齡 25 年嘅浴室重做時，可以順手加扶手、轉防滑地磚、改企缸或降低門檻，呢類改動喺翻新時一併做最慳工序。
愛蝶灣單位要換幾多？上門睇過先準
雋域設計免費上門度尺，檢查浴室、水喉、電力同窗戶現況，逐項列明必要同可選工程，再出 3D 設計圖。度尺同報價前不收任何費用。
私人參建居屋：管理處申請同公契要點
愛蝶灣單位已出售予業主，裝修唔使經房署屋邨辦事處，而係跟公契同管理處規定。官方資料顯示屋苑目前未成立業主立案法團，日常管理一般由管理公司負責，所以申請程序、按金同施工時間都要直接向管理處查詢。一般流程如下：
- 索取裝修守則：向管理處了解申請表、所需文件、按金及可施工時間
- 遞交申請：附上工程範圍、承辦商資料，涉及間隔或窗戶改動要特別寫明
- 獲批後開工：按規定預約升降機運送物料、張貼裝修通告
- 噪音管制：按《噪音管制條例》，晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備需建築噪音許可證；屋苑可能另有更嚴格嘅施工時間
- 完工交文件：電力工程由註冊電業承辦商完成並發 WR1；涉及煤氣喉要由註冊氣體裝置技工處理
公契通常會規管外牆、窗戶、冷氣機位同公用地方，例如換窗款式、冷氣機擺位都可能有限制。具體條文以你單位嘅公契同管理處最新要求為準。
愛蝶灣裝修預算：按實用面積推算
以本站 2026 年居屋參考呎價每呎 $700–$1,000（連工包料基本翻新）計，愛蝶灣單位大約如下：
| 示例實用面積 | × 每呎 $700–$1,000 | 一般適合 |
|---|---|---|
| 40 平方米（約 431 呎）（最細） | 約 $30 萬–$43 萬 | 二至三人 |
| 約 480 呎 | 約 $34 萬–$48 萬 | 三至四人 |
| 約 520 呎 | 約 $36 萬–$52 萬 | 三至四人 |
| 55 平方米（約 592 呎）（最大） | 約 $41 萬–$59 萬 | 四人或以上 |
以上數字按本站參考呎價粗略推算，未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。呎價包含咩工程，可參考全屋裝修費用懶人包 2026。同一個面積，預算高低主要睇廚廁係咪全拆重做、水電換幾多、地板用咩物料，同埋單位之前有冇翻新過。
施工安排同度尺前清單
愛蝶灣有近三千個單位，同期裝修嘅單位唔少，升降機預約同搬運時段要預早向管理處了解。全屋翻新連換喉換線，一般要預留較長工期；訂造傢俬由度尺確認圖則起計，一般約 3 至 6 星期出貨安裝，視乎件數同板材供應。
約度尺前，建議準備好以下資料，報價會快好多、亦更準：
- 單位資料：座數、單位面積、有冇平面圖或買樓時嘅圖則
- 現況相片：浴室、廚房、窗邊、牆身有冇滲水或霉漬
- 過往維修：知唔知以前有冇換過喉、換過線、重做浴室
- 家庭需要：住幾多人、有冇長者或小朋友、需唔需要工作位
- 必做同想做：分開列出，方便報價時分項比較
- 入伙日期：有冇死線，方便倒數排工序同傢俬生產
- 管理處守則：如已索取，一併提供俾裝修公司參考
常見問題
愛蝶灣裝修要申請嗎？
要。愛蝶灣屬私人機構參建居屋，裝修要跟公契同管理處規定，一般要先向管理處遞交申請、了解按金同施工時間，獲批後先開工。電力工程完工要由註冊電業承辦商發 WR1。
愛蝶灣樓齡 25 年要唔要換水喉電線？
好多時值得。25 年單位嘅入牆水喉同電線已用多年，而且原有電力設計未必應付到現時多部冷氣同大功率電器。如果今次會拆廚廁，建議一併處理，實際要換幾多以上門檢查結果為準。
愛蝶灣裝修大約幾錢？
愛蝶灣實用面積約 431 至 592 呎，按本站居屋參考呎價每呎 $700 至 $1,000 粗略推算，基本翻新約 $30 萬至 $59 萬，未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
私人參建居屋同一般居屋裝修有咩分別？
兩者都要遵守公契同管理處規定。私人參建居屋由私人發展商按房委會計劃興建，管理多數由管理公司負責，申請表格、按金同施工時間要以該屋苑管理處要求為準。
愛蝶灣可以換窗嗎？
換窗涉及大廈外觀，公契同管理處通常有規定，例如款式同顏色。建議先檢查窗鉸、窗扣同窗邊膠能否維修；真係要換，先向管理處查詢要求再安排。
愛蝶灣全屋裝修要幾耐？
視乎工程範圍。只做表面翻新會較快；連浴室、廚房重做同換喉換線就要預長啲時間。訂造傢俬由度尺確認圖則起計，一般約 3 至 6 星期出貨安裝，另外要預留管理處申請同升降機預約時間。
下一步：為你嘅愛蝶灣單位排一份逐項報價
填妥約 30 秒嘅表格，我們會在辦公時間內回覆初步預算範圍，並安排免費上門度尺。簽正式合約、按工程進度分期付款，報價逐項列明。
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