舊樓有收購重建消息但未落實、仲要住多幾年，舊樓收購前裝修報價嘅原則係「安全先做足，裝飾盡量輕」：電線總掣、喉管、廚廁防水、窗邊滲水呢類關乎安全同日常使用嘅應該照做；大額訂造櫃、改間隔、昂貴飾面就要慎重。作為對照，按本站私樓參考呎價推算，500 呎單位全屋基本翻新約 45 萬至 60 萬，你可以用呢個範圍衡量「只做必修」慳到幾多，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。收購補償點計唔屬裝修範圍，要問律師或測量師。
- 收購消息未落實，時間表冇人講得準，唔好假設「好快拆」而唔修安全問題
- 將工程分三級：安全必修、改善可做、唔建議做，報價單亦按呢三級分節
- 電線、總掣、漏電斷路器、喉管、防水、窗，屬優先處理嘅安全項目
- 大額裝飾同嵌入式訂造櫃，萬一幾年內要搬，難以帶走
- 私樓全屋基本翻新可按每呎 $900–$1,200 推算，用嚟對照局部方案
- 唔好假設裝修會提高收購作價，相關問題以專業意見為準
收購消息未落實，仲應唔應該裝修？
只要你仲要喺單位住一段時間，影響安全同基本使用嘅問題就應該修，唔應該因為「可能會收購」而擱置。收購由傳出消息到真正完成，時間可長可短，亦有機會最終唔成事，冇人可以準確預測。期間舊樓常見嘅老化問題，例如電線過載、喉管鏽蝕滲漏、浴室防水失效，唔會因為等收購而停止惡化。
同時，亦唔需要因為未知數而全屋大翻新。合理嘅做法係先問自己三條問題：
- 預計仲住幾耐？一兩年同五六年，值得投放嘅程度完全唔同
- 單位而家有咩安全問題？跳掣、漏水、窗鉸鬆脫、天花批盪剝落
- 邊啲嘢搬屋時帶得走？活動傢俬、電器帶得走，嵌入式櫃同飾面帶唔走
如果你仲喺「翻新定換樓」之間猶豫，可以先睇翻新定換樓｜舊樓業主點樣決定。收購作價、補償同法律程序唔屬裝修範圍，應該向律師或測量師查詢，唔好假設裝修會令作價提高。
三級取捨：安全必修、改善可做、唔建議做
將所有想做嘅工程分成三級，再按預計居住年期決定做到邊一級。下表係舊樓常見項目嘅分級參考：
| 級別 | 常見項目 | 原因 |
|---|---|---|
| 安全必修 | 換電線、電錶箱加裝漏電斷路器、更換鏽蝕喉管、廚廁防水、窗鉸窗鎖、天花剝落修補 | 關乎觸電、火警、滲水落樓下同高空墮物風險 |
| 改善可做 | 全屋油漆、換廚廁潔具、換燈、地板鋪喺舊磚面上、抽氣扇 | 改善日常使用，投放相對可控 |
| 唔建議做（除非住得耐） | 改間隔、全屋嵌入式訂造櫃、名貴石材飾面、大型假天花造型 | 投放大、搬唔走，萬一幾年內要遷出就難以回本 |
舊樓電力系統點處理，可以參考全屋換電線報價｜舊樓重鋪電線同WR1點計；換電線屬電力工程，要由註冊電業承辦商進行並發出 WR1。涉及煤氣喉或者煤氣爐具，則要由註冊氣體裝置技工處理。
舊樓收購前裝修報價點估？用呎價做對照
先用全屋基本翻新嘅參考呎價計出一個「全做」範圍，再睇只做必修同改善項目大約佔幾多。根據本站全屋裝修費用指南 2026，私樓「連工包料基本翻新」參考呎價係每呎 $900–$1,200：
| 私樓實用面積 | 計法 | 全屋基本翻新粗略範圍 |
|---|---|---|
| 400 呎 | 400 × 每呎 $900–$1,200 | 約 36 萬至 48 萬 |
| 500 呎 | 500 × 每呎 $900–$1,200 | 約 45 萬至 60 萬 |
| 600 呎 | 600 × 每呎 $900–$1,200 | 約 54 萬至 72 萬 |
以上係按本站參考呎價粗略推算、未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。好舊嘅樓宇因為隱藏工程多（批盪空鼓、舊鐵喉、樓板滲水），實際報價可能偏向範圍上限，詳見50年樓齡翻新報價｜石棉、結構同全爆預算。
只做安全必修同部分改善項目，就唔應該用呎價計，而係按項目逐項報：換電線按回路或者按全屋電位、換喉按長度同位置、防水按面積、油漆按房間。比較時，將「必修方案」嘅逐項總數同上面嘅全屋範圍放埋一齊睇，就知道兩者差距，再決定做到幾多。
報價單點分級，先比較得到
請每位師傅用同一份分級清單報價，報價單亦按「必修／改善／可選」分三節，每節有小計。咁樣你可以隨時刪走「可選」一節，睇剩低幾多，而唔使重新報價。
每節要列清楚
- 必修：每項寫明問題、做法、物料規格，例如「全屋重鋪電線，更換電錶箱，加裝漏電斷路器，完工發 WR1」
- 改善：寫明範圍，例如「全屋牆身批補後翻油，唔包天花」
- 可選：列明係咪獨立項目，刪走會唔會影響其他工序
- 暫定項目：開咗先知嘅隱藏工程，例如批盪空鼓面積，寫明單價同計法
比較時要留意
- 必修部分做法係咪一致，例如有啲報價換晒喉，有啲只換明喉
- 有冇將改善項目包裝成「必修」，例如建議全屋換磚先做得防水
- 暫定項目單價係咪合理，有冇上限
- 保養期同保養範圍，防水同電力尤其重要
相關做法亦可以參考40年樓齡裝修報價｜隱藏工程點寫入報價單。
開工前要留意嘅舊樓細節
收購前做裝修，同樣要遵守大廈同政府嘅一般規定，唔會因為準備重建而豁免。開工前檢查以下幾點：
- 大廈通知：有冇收到強制驗樓或驗窗通知，室內窗戶維修可以一併安排
- 管理處或法團規定：工作時間、搬運、廢料處理；三無大廈則要自行處理鄰居溝通
- 石棉：如果懷疑舊物料含石棉，拆除前要按環保署規定由合資格人士處理，以環保署最新要求為準
- 噪音：晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備要申請建築噪音許可證
- 保留單據：工程合約、收據、WR1 等全部存檔，日後如有需要可以提供予專業人士參考
傢俬方面，等收購期間可以優先揀活動傢俬或者較易拆裝嘅櫃，日後搬屋可以考慮帶走；嵌入牆身、假天花嘅頂天櫃就較難搬。雋域設計可以喺度尺時同你一齊評估邊啲位適合做固定櫃、邊啲用活動傢俬更合理。
常見問題
舊樓有收購消息，仲值唔值得裝修？
如果仲要住一段時間，安全同基本使用嘅問題值得修，例如電線、喉管、防水同窗。大額裝飾、改間隔同嵌入式訂造櫃就要按預計居住年期慎重考慮。
裝修會唔會令收購價高啲？
唔應該假設裝修會提高收購作價。收購作價同補償涉及專業估值同法律程序，應向律師或測量師查詢。裝修應以自己居住期間嘅安全同需要為出發點。
等重建期間最少要修咩？
優先處理關乎安全嘅項目：舊電線同電錶箱、漏電斷路器、鏽蝕喉管、廚廁防水、窗鉸窗鎖，以及天花批盪剝落。電力工程要由註冊電業承辦商進行並發出 WR1。
500呎舊樓全屋翻新要幾錢？
按本站私樓參考呎價每呎 $900 至 $1,200 粗略推算，500 呎全屋基本翻新約 45 萬至 60 萬，未計訂造傢俬及電器。樓齡高嘅單位隱藏工程較多，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
舊樓收購前裝修報價點比較？
請每位師傅按同一份分級清單報價，報價單分必修、改善、可選三節並有小計。比較時睇必修部分做法係咪一致、暫定項目單價同保養範圍，唔好只比總數。
等收購期間訂造傢俬好唔好？
可以，但建議優先考慮活動傢俬或較易拆裝嘅櫃，嵌入牆身同假天花嘅頂天櫃日後較難搬走。可以喺度尺時同師傅一齊評估每個位置用邊種傢俬更合理。
Leave a Reply