驗樓報告執修報價｜二手樓問題點變報價項目

驗樓報告點樣讀：先分清嚴重程度

驗樓報告第一步唔係睇有幾多項，而係睇邊啲問題會越拖越大。一份二手樓驗樓報告動輒列出幾十個問題位，但真正影響執修預算嘅通常只係其中幾類：滲水、電力、窗戶，同大面積空鼓。其餘好多係刮花、矽膠變黃、門鉸鬆，屬外觀或小修。

讀報告時，建議逐項加三個標記：

1. 安全：會唔會傷人或引起火警，例如插座燒焦痕、冇漏電保護、窗鉸生鏽鬆脫。
2. 擴散：唔處理會唔會影響其他位置，例如浴室地台滲水去樓下、窗邊滲水令牆身發霉。
3. 外觀：只影響賣相，可以等翻新時一齊做。

報告入面嘅讀數（例如濕度計讀數、熱成像圖、空鼓範圍標示）要保留，報價時交俾師傅睇，佢哋上門度尺時就知道要重點檢查邊度，唔使由零開始搵。

將報告轉成報價清單：四欄格式

將驗樓報告轉成報價清單，最實用嘅方法係每一項都寫齊四欄：位置、問題描述、建議做法、計價單位。咁樣每間公司都係對住同一個範圍報價。

「建議做法」一欄可以先寫你嘅理解，再請師傅喺度尺時修正。重點係每一行都要有計價單位：按呎計嘅要寫面積，按樘、按點、按件計嘅要寫數量。報價出嚟如果有一行寫「全屋執修」而冇數量，就代表範圍未講清。

如果打算之後做全屋翻新，清單可以多加一欄「翻新時會唔會重做」。例如成個浴室本身都要拆，地台滲水就會併入浴室翻新工序，唔需要先執一次、再拆一次。二手樓翻新報價點樣拆項，可以參考二手樓翻新報價單點列拆舊、執底同隱藏工程。

急修同可延後：執修次序點排

執修次序應該由「安全同擴散」先行，外觀最後。原因好簡單：滲水同電力問題唔處理，之後做嘅油漆、地板、訂造傢俬都可能受影響，要再拆再做。

第一批：入伙前一定要做

• 電力安全：燒焦插座、冇漏電斷路器、電線明顯老化。電力工程要由註冊電業承辦商施工，完成後發 WR1 證明書。
• 滲水：浴室、廚房、窗邊、冷氣機位附近嘅滲水，先確認源頭。
• 窗戶安全：窗鉸、窗鎖、窗扇鬆脫。樓齡 10 年或以上嘅私人樓宇，可能會收到屋宇署強制驗窗通知，買入前後都值得留意。

第二批：配合裝修一齊做

• 大面積空鼓：如果本身要換地磚或牆身飾面，就併入翻新工序。
• 喉管更換：舊樓鉛水喉或鍍鋅喉，最好喺拆牆拆地時一次過換。

第三批：可以延後

• 矽膠發黃、門鉸鬆、輕微刮花、少量零星空鼓（未有裂紋同鬆脫）。

排好次序之後，報價單亦應該按呢三批分開列，方便你決定今次做到邊一批，餘下項目將來再報。

各類問題嘅計價方式同報價要列咩

唔同問題有唔同計價方式，睇報價時要先確認單位一致，否則數字根本冇得比。

空鼓

空鼓一般按呎計，做法分「撬磚重鋪」同「灌漿加固」。報價要寫明：面積（最好附平面圖標示範圍）、做法、用唔用返原磚定換新磚、如果要配磚搵唔到同款點處理。撬開後發現底層批盪都鬆，範圍可能擴大，報價應寫明擴大部分點計。細節可參考瓷磚空鼓維修報價點計。

滲水

滲水報價應該分兩段：第一段係檢測（試水、儀器檢查，按項計），第二段係修補（按範圍或按項計）。源頭未確認就報一個修補價，好大機會做完都仲漏。報價要列明：檢測方法、修補範圍、防水物料同層數、完成後試水時間、保養期。

電力

電力執修通常按點計（插座、燈位），加電路或換總掣就按項計。報價要寫明：由註冊電業承辦商施工、完成後發 WR1、用咩線徑同牌子、有冇包開槽同批盪修補。

窗

窗戶維修一般按樘計，報價要分清係換窗鉸、換窗鎖、換膠邊、重新打膠，定係成樘更換。如果窗框同外牆收口有問題，可能涉及外牆工程，要先問清管理處同大廈公契規定。

其他小修

門鉸、矽膠、龍頭漏水等小修通常按件或按項計。數量多嘅話，可以要求報價列出每件單價，方便之後加減。

點樣用同一份清單比較幾間公司報價

比較執修報價最重要係每間公司都對住同一份清單報，比較時先唔會出現「A 公司平啲，但原來漏咗三項」。建議咁做：

1. 預備清單：用上面四欄格式整理好，連同驗樓報告副本一齊交出。
2. 約上門度尺：每間公司都要親身睇過，特別係滲水同電力，唔好單靠相片報價。
3. 要求逐行回覆：每一行都要有做法、數量、單位同金額；如果師傅認為做法要改，請佢喺該行註明原因。
4. 留意「另計」：例如「撬開後如有隱藏問題另計」，要問清另計嘅計法，最好有單價。
5. 比較保養：防水、電力、窗戶執修完有冇保養期、保養範圍點界定。

以下係睇執修報價時常見嘅紅旗：

• 成份報價只有幾行「全屋執修」「浴室執漏」，冇數量、冇做法。
• 未做檢測就保證「包冇漏」。
• 電力工程冇提 WR1 或註冊電業承辦商。
• 只肯口頭報價，唔肯寫低。

如果執修範圍大到差唔多成間屋都要郁，就值得同時問全屋翻新報價作比較，因為好多執修項目會自然併入翻新工序。雋域設計度尺時會一併睇報告上嘅問題位，報價逐項列明邊啲屬執修、邊啲屬翻新，方便你決定範圍。

常見問題