商業裝修設計連施工（一站式）嘅好處係快、責任集中，適合開業日期緊、範圍清楚嘅舖位同寫字樓；先做設計再分開招標，就勝在報價透明、可以用同一份圖則比較幾間工程公司，但要多預設計費同招標時間。無論揀邊種，關鍵都係報價要建基於同一套圖則同物料規格，而且合約寫清楚設計錯漏同施工問題由邊個負責。
- 一站式：一份合約包設計同施工，溝通快，適合趕開業
- 分開招標：設計師出圖，幾間工程公司按同一份圖報價，價錢易比較
- 一站式要防「圖則太簡、報價太粗」，簽約前要求平面圖同物料規格
- 分開招標要防「設計同施工互推責任」，合約要寫清分界
- 大廈審批、牌照、還原條款會影響揀邊種模式
- 兩種模式都要逐項報價、正式合約、按進度付款
商業裝修設計連施工同分開招標有咩分別
兩者最大分別係報價喺邊個時間點形成：一站式通常喺初步設計階段就報價，再隨設計深化調整；分開招標就要等設計師完成施工圖同物料規格，先交俾幾間工程公司同時報價。
| 比較 | 設計連施工（一站式） | 設計後分開招標 |
|---|---|---|
| 由簽約到開工 | 較快，設計同報價可以並行 | 較慢，要等施工圖、招標、回標、比較 |
| 報價透明度 | 視乎報價單有幾詳細 | 高，幾份報價基於同一份標書 |
| 業主控制權 | 設計同施工由同一方主導 | 設計師可以代業主監察施工 |
| 溝通對口 | 一個窗口 | 設計師、工程公司兩邊 |
| 改動成本 | 設計階段改動較易處理 | 招標後改圖要重新報價或加數 |
| 費用結構 | 設計費可能包入工程或另列 | 設計費獨立付，工程另外判 |
住宅項目都有類似考慮，可以參考一條龍裝修定分開搵；不過商業項目多咗大廈審批、牌照、租約免租期同還原條款，時間壓力通常大好多。
一站式報價：點樣確認報價唔係「估數」
一站式報價最常見嘅問題，係喺設計未定之前就俾咗一個總數，之後每改一樣就加一筆。要避免呢種情況，簽約前最少要攞到以下資料：
- 平面佈局圖：間隔、門位、接待處、工作位或者貨架數量清楚標示。
- 天花及燈位圖：假天花範圍、燈位數量、冷氣出風位置。
- 物料規格表：地板、牆身、玻璃間隔、門同五金寫明品牌型號或者等級。
- 逐項報價：拆卸、間隔、天花、水電、冷氣、油漆、訂造傢俬分開列，每項有數量同單位。
- 除外項目清單：例如大廈指定承辦商工程、消防、招牌、網絡佈線、傢俬電器係咪包。
如果設計仲未去到呢個深度，報價應註明係「預算報價」，同埋寫清楚邊啲項目會喺設計確認後更新。雋域設計嘅做法係免費上門度尺後出逐項列明嘅報價，配合 3D 設計圖，等業主喺簽約前睇得清楚做咩、用咩料。
分開招標報價：圖則、標書同比較方法
分開招標嘅價值在於所有工程公司對住同一份標書報價，所以標書嘅完整度直接決定比較嘅準確度。一份可以用嚟招標嘅文件，通常包括：
- 施工圖：平面、天花、立面、水電位、詳圖
- 物料規格同樣板要求
- 工程量清單（Bill of Quantities），或者要求承辦商自行計量並列明數量
- 大廈裝修守則、施工時段、按金要求
- 工期、分段交收日期、延誤處理
- 付款安排同保養期
回標之後，唔好淨係比總數。先將每份報價按分項攤開，逐行比數量同單價；有報價特別平嘅分項，通常係漏項或者理解唔同。具體點樣將幾份報價拉齊，裝修報價比較懶人包有詳細步驟。
責任分界：設計錯漏同施工問題邊個負責
責任分界係兩種模式最容易出事嘅地方，合約一定要寫清楚出問題時由邊方跟進同負擔。
| 情況 | 一站式 | 分開招標 |
|---|---|---|
| 圖則尺寸錯，傢俬裝唔落 | 同一方負責修正 | 要分清係設計錯定施工錯 |
| 大廈審批要求改圖 | 由承辦方改圖再報價 | 設計師改圖，工程公司按改動報加減數 |
| 物料到貨同樣板唔同 | 直接向承辦方追 | 設計師驗收，工程公司負責更換 |
| 工期延誤 | 單一責任方 | 要睇延誤源自出圖慢定施工慢 |
| 保養期維修 | 一個聯絡人 | 按工程合約由工程公司跟進 |
分開招標時，設計同施工各自有合約，中間嘅「灰色地帶」最好喺設計合約入面寫明設計師嘅監工範圍、巡場次數同驗收責任。設計師同工程公司點樣配合，可以參考設計同施工分開搵。
按項目類型揀報價模式
冇一種模式一定較好，要按時間、預算確定度同內部人手決定。以下係一般方向：
較適合一站式設計連施工
- 免租期短、要盡快開業嘅店鋪、咖啡店、美容院
- 範圍清楚、以標準間隔同訂造傢俬為主嘅細寫字樓
- 公司冇專人處理招標同協調設計師與工程公司
較適合先設計再分開招標
- 面積較大、分區複雜，或者需要董事會審批預算嘅項目
- 公司有採購程序，要求最少幾份可比較報價
- 品牌有固定設計標準，需要喺唔同分店重複招標
兩者之間：分階段
有啲業主會先付設計費做到平面圖同物料規格，再決定交俾同一間公司施工，定拎去比較。呢個做法嘅前提係設計合約寫明圖則版權同使用權，免得之後拎去招標有爭議。
商業項目嘅基本流程同時間預算，可以配合寫字樓裝修流程一齊睇。度尺前建議準備：租約入面嘅裝修及還原條款、大廈裝修守則、開業日期、員工人數或座位數、品牌設計要求，報價會準確好多。
常見問題
商業裝修設計連施工會唔會貴啲？
唔一定。一站式省卻招標時間同部分協調成本，分開招標就靠比較壓低工程價。真正影響總成本嘅係圖則同物料規格有幾清楚，以及中途改動有幾多。
一站式裝修公司嘅報價點樣比較？
要求佢提供平面圖、天花燈位圖同物料規格表，再攞同一套資料請其他公司報價。比較時按分項逐行睇數量同單價，唔好只比總數。
設計費同工程費應唔應該分開列？
建議分開列。就算設計費包喺工程內，報價單都應寫明設計包括幾多版平面圖、3D 圖同施工圖，咁先知道萬一唔繼續施工時點樣計。
分開招標要搵幾多間工程公司報價？
一般搵兩至四間已足夠比較。太多間會拖長回標同比較時間，而且每間都要睇現場同解答查詢，商業項目時間成本好高。
開業日期好趕，應該揀邊種模式？
時間緊嘅項目通常較適合一站式，因為設計、大廈申請同報價可以並行。但簽約前都要攞到逐項報價同物料規格，並喺合約寫明工期同延誤處理。
設計師畫嘅圖可唔可以拎去俾其他公司報價？
要睇設計合約點寫。如果合約冇講明圖則使用權，最好簽約前同設計師確認，避免日後拎圖招標出現爭拗。
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