20年樓齡裝修報價最大嘅差距嚟自翻新範圍，而唔係樓齡本身。先用參考呎價推算全屋基本翻新上限，例如私樓 600 呎約 54 萬至 72 萬元（每呎 $900–$1,200）；然後逐樣判斷廚廁、喉管、電線、窗戶邊啲仲用得，保留得越多，報價就越低過上限。關鍵係報價單要白紙黑字寫明「保留咩、修補到咩程度」，避免開工後範圍不斷擴大。
- 20年樓齡多數唔使全爆，報價高低主要睇翻新範圍
- 全屋基本翻新上限 = 實用面積 × 對應樓宇類型參考呎價
- 廚廁同喉管係最大取捨，保留與否直接影響預算
- 保留項目要喺報價寫明檢查結果同修補程度
- 窗邊膠邊、浴室防水同電箱容量係常見要升級嘅位
- 比較報價要用同一份「保留／翻新」清單
20年樓齡裝修報價點估？先計全屋上限
估 20 年樓齡單位嘅裝修報價，先計一個「全部翻新」嘅上限，再按保留範圍向下調。上限可以用本站 2026 年全屋裝修費用指南嘅 2026 年連工包料基本翻新參考呎價計：公屋每呎 $600–$850、居屋每呎 $700–$1,000、私樓每呎 $900–$1,200（全港平均約每呎 $1,000）。
| 單位 | 實用面積 | 全屋基本翻新粗略上限 |
|---|---|---|
| 居屋 | 500 呎 | 約 35 萬至 50 萬元 |
| 私樓 | 450 呎 | 約 41 萬至 54 萬元 |
| 私樓 | 600 呎 | 約 54 萬至 72 萬元 |
| 私樓 | 800 呎 | 約 72 萬至 96 萬元 |
以上數字係按本站參考呎價粗略推算、未計訂造傢俬及電器，實際以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。20 年樓齡嘅單位，喉管電線一般未到必換階段，所以如果報價一開口就係「全爆」，要問清楚理由。
邊啲項目可以保留慳錢？20年單位逐項判斷
20 年樓齡係一個「有啲要換、有啲可以留」嘅階段。以下係常見項目嘅判斷方法，度尺時可以同師傅逐樣對：
| 項目 | 可以保留嘅情況 | 建議更換嘅訊號 |
|---|---|---|
| 水喉 | 水壓正常、冇生鏽水、冇暗漏 | 出鏽水、接口滲水、樓下投訴滲漏 |
| 電線電箱 | 冇跳掣、插座夠用 | 經常跳掣、要加冷氣或大功率電器 |
| 浴室 | 磚身完好、冇滲水、去水暢順 | 樓下天花有水漬、磚縫發黑、去水慢 |
| 廚房 | 櫃身結實、檯面冇裂 | 櫃身受潮發脹、門鉸鬆脫、佈局唔啱用 |
| 窗戶 | 開關順暢、膠邊完好 | 窗邊滲水、窗鉸生鏽、窗扇鬆郁 |
| 地板 | 地磚平整冇空鼓 | 敲落有空心聲、磚面爆裂 |
保留廚廁係 20 年單位最常見嘅慳錢方法，但要處理好新舊配搭，可參考全屋翻新保留廚廁｜點樣做先唔會新舊唔夾。如果只係想睇落煥然一新，亦可以考慮全屋輕翻新嘅做法。
報價單點寫清楚保留範圍？
20 年單位報價最常見嘅爭拗，係開工後先發現「原來呢度都要拆」。要避免，報價單入面嘅保留項目要同翻新項目一樣寫得清楚：
- 逐項標明「保留」：例如「主人浴室：保留牆地磚及潔具，只更換龍頭花灑、重新打膠」
- 寫明檢查結果：度尺時檢查過咩，例如「已試水壓」「已檢查電箱」
- 寫明修補程度：例如「門框補油」「櫃門換鉸」「窗邊重新打膠」
- 寫明開工後發現問題點處理：例如拆地板後發現地台空鼓，要先通知業主、報單價、確認後先做
- 保護保留項目：施工期間點樣保護保留嘅櫃、潔具同地板，整壞點賠
翻新部分就照一般原則，每項寫位置、做法、物料、數量同單價。電力工程要由註冊電業承辦商進行並發 WR1；如果更換窗戶，屬屋宇署小型工程監管制度範圍，要由合資格承建商處理。
影響20年樓齡單位報價嘅其他因素
除咗保留範圍，以下幾個因素都會令同樣 20 年樓齡、同樣面積嘅單位，報價差好遠：
- 前業主改動：前業主做過嘅地台、假天花、間隔牆要拆定留，拆走會增加拆卸同廢料
- 間隔改動：拆牆、加牆、移廚房位，水電同泥水工程會增加
- 屋苑規定：施工時間、升降機預約、按金，以管理處最新要求為準
- 物料檔次：地板、磚、潔具嘅選擇，報價應列明品牌型號
- 訂造傢俬件數：收納需要越多，傢俬部分佔比越高，要同工程分開列
- 工期要求：趕入伙要加人手或者延長工時，影響報價
20 年左右嘅大廈，好多亦開始面對強制驗窗（樓齡 10 年或以上）等要求，如果大廈剛收到通知，可以考慮趁裝修一併處理窗戶，詳細以屋宇署最新要求為準。
點比較20年單位報價？度尺前準備同工期
比較報價嘅前提係所有公司報同一份「保留／翻新」清單。最實用嘅方法係度尺時同每間公司都講同一套要求，收報價後逐項對：
- 每份報價嘅保留項目係咪一樣？有冇公司將你想保留嘅寫成拆除？
- 修補項目有冇列出，定係完全冇提？
- 開工後發現問題嘅處理方式有冇寫？
- 工程同訂造傢俬有冇分開兩個總數？
- 付款分期、工期、保養期係咪清楚？
度尺前準備
- 列出你想保留同想換嘅項目，加埋原因（例如「廚房唔夠位」）
- 記錄現有問題：跳掣、滲水、去水慢、窗邊入水
- 前業主留低嘅裝修資料或者圖則，如有
- 管理處裝修守則同入伙目標日期
想知 20 年單位邊啲位開始要換嘅詳細分析，可以延伸閱讀20年樓齡單位翻新｜邊啲位開始要換。
工期
保留廚廁、只做油漆地板同傢俬嘅輕翻新，工期會明顯短過全屋翻新；訂造傢俬一般由度尺確認圖則起計約 3 至 6 星期出貨安裝（視乎件數同板材供應）。雋域設計提供免費上門度尺同 3D 設計圖，報價逐項列明保留同翻新範圍。
常見問題
20年樓齡單位裝修要幾錢？
先用參考呎價計全屋基本翻新上限，例如私樓 600 呎約 54 萬至 72 萬元、居屋 500 呎約 35 萬至 50 萬元，未計訂造傢俬及電器。保留廚廁同喉管越多，實際報價就越低，最終以免費上門度尺後嘅逐項報價為準。
20年樓齡要唔要換喉換線？
唔一定。如果水壓正常、冇鏽水、冇跳掣，一般可以保留；但如果要加冷氣或大功率電器，或者有滲漏跡象，就要考慮局部或全屋更換。度尺時應實地檢查再決定。
20年單位保留廚廁可以慳幾多？
廚廁涉及拆磚、防水、水電同潔具，係翻新工程中工序最多嘅部分，保留可以大幅縮減工程範圍同工期。實際慳幾多要睇報價逐項比較，保留部分亦要列明修補項目。
報價單點寫保留範圍先唔會被加數？
保留項目要逐項寫明「保留」、檢查結果同修補程度，並寫明開工後發現問題要先通知業主、報單價、確認後先做。咁樣範圍清楚，日後就唔容易被話要拆要加。
20年樓齡單位幾時需要全爆？
如果有多處滲水、喉管老化、要大改間隔，或者前業主改動多而且質素差，全爆長遠可能更值得。否則一般局部翻新加訂造傢俬已經足夠，可以先度尺評估。
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