上下層打通報價要分三大塊：顧問同審批（認可人士、註冊結構工程師、圖則申請）、結構工程（勘察探測、臨時支撐、切割樓板、加固）同室內工程（樓梯、欄河、上下層裝修）。開樓板屬結構工程，唔係小型工程，一般要先取得屋宇署批准圖則同同意動工，並由註冊承建商施工。所以第一份應該攞嘅唔係裝修報價，而係專業人士嘅可行性評估。
- 開樓梯洞要切割樓板，屬結構工程，一般要屋宇署批准圖則同同意動工先可以開工
- 要委任認可人士同註冊結構工程師，由註冊一般建築承建商施工
- 報價要分開顧問費、結構工程同室內裝修，三部分唔好混埋
- 樓板內外可能有喉管同電線，開洞前要勘察探測
- 走火通道、防火要求同公契限制要一併評估
- 兩個單位業權仍然分開，按揭、轉售同保險要問律師
上下層打通報價點計？先分清三大塊
上下層打通報價同左右兩個單位打通好唔同。左右打通通常係拆間隔牆（仍然要分清係咪結構牆），而上下層打通一定要喺樓板開洞，即係直接改動樓宇結構。所以報價唔可以只係一份裝修報價，而要分成三大塊：
| 大項 | 內容 | 常見計價方式 |
|---|---|---|
| 顧問同審批 | 可行性評估、認可人士、註冊結構工程師、圖則申請、監督 | 按項或按階段 |
| 結構工程 | 勘察探測、臨時支撐、切割樓板、加固、防火處理 | 按項，部分按米或按呎 |
| 室內工程 | 樓梯製作、欄河扶手、上下層地板天花修補、全屋裝修 | 樓梯按項或按級、欄河按米、其他按呎或按項 |
如果一份報價只寫「開樓梯洞連樓梯一項」，冇提顧問同審批，就要特別小心。左右打通嘅情況，可以參考兩個單位打通裝修報價作比較。
開樓板要點審批？認可人士同屋宇署嘅角色
喺樓板開洞係改動結構構件，唔屬小型工程監管制度範圍。按《建築物條例》，涉及結構嘅建築工程一般要：
- 委任認可人士：負責統籌設計同提交圖則
- 委任註冊結構工程師：計算開洞後樓板點承托，設計加固方案
- 提交圖則俾屋宇署：取得批准圖則同同意動工，先可以開工
- 委任註冊一般建築承建商施工：按批准圖則進行，並接受監督
- 完工後按規定通知屋宇署
審批需時，由可行性評估到批准，要預留以月計嘅時間，實際以屋宇署最新處理時間為準。小型工程同結構工程嘅分界，可以參考小型工程監管制度懶人包；結構牆點分辨，亦可以睇拆牆改間隔懶人包。
結構工程點報價？勘察、切割同加固逐項睇
結構工程係上下層打通入面技術要求最高嘅部分，報價要逐項列明：
- 結構勘察：翻查原有圖則、探測樓板鋼筋同厚度，確認樑嘅位置。按項計
- 喉管電線探測：樓板入面或者下面可能有上層嘅去水喉、電線喉，開洞前要搵清楚，必要時改駁
- 臨時支撐：切割前喺下層架設支撐，按項或按日計
- 切割樓板：用切割機械按圖則切開，按米（切割長度）或按項計，要考慮噪音同粉塵
- 加固：按結構工程師設計加鋼樑或其他加固，按項計
- 防火處理：按認可人士意見，例如鋼構件防火塗層，按項計
- 廢料清運：切出嚟嘅混凝土好重，要計搬運同棄置
開洞位置會直接影響難度：避開樑、靠近原有開口、唔切斷主要鋼筋，工程會簡單啲。所以樓梯放邊，應該由結構工程師同設計師一齊決定，唔係淨係睇空間好唔好用。
噪音方面，切割屬嘈音工序，要跟管理處施工時間；按《噪音管制條例》，晚上 7 時至早上 7 時及公眾假期使用機動設備需要建築噪音許可證。
樓梯、走火同公契：打通前要一齊查
結構批得到，唔代表就可以做。仲有三方面要查：
樓梯設計
樓梯要符合建築物規例對梯級、扶手同防護欄障嘅要求。開洞大細決定樓梯可以點擺：直梯佔位長、旋轉梯佔位細但搬嘢難。樓梯本身報價按項或按級，欄河按米，要寫明物料同固定方式。
走火同防火
打通之後，上下兩層變成一個單位，走火路線同防火分隔要由認可人士評估。例如每層係咪仍然有直接通往公共走火梯嘅出口、大門係咪要保留。唔好為咗多啲空間封咗其中一層嘅大門，以認可人士同屋宇署意見為準。
公契同管理處
樓板可能屬大廈公用部分或者受公契限制，開工前要睇公契，並取得管理處或業主立案法團同意。施工期間嘅保護、搬運同時間，亦要跟管理處裝修指引。
| 要查嘅文件 | 目的 |
|---|---|
| 原有建築圖則同結構圖 | 確認樑、樓板厚度同可開洞範圍 |
| 公契 | 確認樓板是否公用部分、有冇改動限制 |
| 兩個單位樓契 | 確認業權、日後按揭同轉售安排 |
| 管理處裝修指引 | 施工時間、保護同申請程序 |
點比較上下層打通報價？流程同時間表
上下層打通工程比較報價，要按階段比，而唔係淨係比總數：
- 可行性評估：專業人士睇圖則同現場，確認可唔可以開、開喺邊
- 設計同圖則：認可人士同結構工程師出圖，連同樓梯同室內設計
- 提交審批：等待屋宇署批准同同意動工
- 結構工程：勘察、支撐、切割、加固
- 室內工程：樓梯、欄河、上下層裝修
- 完工同驗收：按規定完成通知手續
比較時要問清楚：
- 顧問費包唔包監督同完工手續
- 勘察同探測有冇包，發現喉管要改駁點計
- 審批唔獲批或者要修改設計，費用點處理
- 結構工程同室內工程係咪同一間公司負責，責任點分
- 工期由幾時開始計：簽約定批准後
另外記住，兩個單位打通之後業權仍然分開，將來按揭、轉售同保險安排要先問律師。雋域設計可以喺專業人士確認結構方案之後，提供免費上門度尺同室內部分嘅逐項報價，出 3D 設計圖等你睇清楚上下層點樣連接，並以正式合約同按工程進度分期付款進行。
常見問題
上下層打通要唔要申請？
要。喺樓板開洞屬改動結構，一般要委任認可人士同註冊結構工程師，向屋宇署提交圖則並取得批准同同意動工，再由註冊一般建築承建商施工。
上下層打通報價包啲咩？
應該分開顧問同審批、結構工程同室內工程三部分。結構工程包括勘察探測、臨時支撐、切割樓板、加固同廢料清運；室內工程包括樓梯、欄河同上下層裝修。
開樓梯洞屬唔屬小型工程？
唔屬。小型工程監管制度唔包括改動樓板等結構構件，開樓梯洞要按《建築物條例》一般審批程序處理，詳情以屋宇署最新要求為準。
上下層打通要幾耐？
要預留可行性評估、設計、屋宇署審批同施工時間，審批要以月計，結構工程完成後先做室內裝修。實際時間以屋宇署處理進度同工程規模為準。
打通咗兩層，可唔可以封咗其中一個大門？
唔好自行決定。打通後嘅走火路線同防火要求要由認可人士評估，以屋宇署意見為準，隨意封大門可能影響逃生。
上下層打通之後賣樓會唔會有問題？
兩個單位業權仍然分開，如果工程冇按規定審批，屋宇署可以要求還原，亦會影響按揭同轉售。合法完成嘅工程，日後安排都建議先問律師。
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