放租單位維修開支同物業稅｜業主要知嘅事

放租單位物業稅點計？基本公式

香港物業稅針對喺香港擁有土地或樓宇並收取租金嘅業主。計算大致分三步：

1. 計應評稅值：一年內收取或應收嘅租金等代價，減去確實收唔到嘅租金。
2. 減差餉：如果差餉由業主繳付，可以扣減。
3. 減 20% 法定免稅額：餘額再扣 20%，得出應評稅淨值。

最後按標準稅率 15% 計算應繳物業稅。

維修同裝修開支可唔可以扣物業稅？

好多業主以為翻新放租單位嘅費用可以扣稅，但喺物業稅制度下，實際維修、裝修、管理費等支出唔可以另外逐項扣除。原因係計稅時已經有一個20% 法定免稅額，無論你實際用咗幾多維修費，都係扣呢個比例。

即係話：

• 今年翻新咗浴室：物業稅計算唔會因此減少
• 今年完全冇維修：一樣可以享有 20% 法定免稅額
• 管理費：一般都屬 20% 法定免稅額覆蓋嘅支出範圍

所以，業主決定做唔做維修翻新，應該從單位狀況、租客需要同出租競爭力去考慮，而唔係「做咗可以扣稅」。想了解放租單位裝修嘅取捨，可以參考自住 vs 放租裝修懶人包。

以公司名義持有又點？

如果物業由公司持有並經營業務，租金收入可能屬利得稅範圍，支出處理同物業稅唔同。呢類情況較複雜，應查閱稅務局指引或諮詢會計師。

按揭利息同個人入息課稅

物業稅本身唔准扣減按揭利息。不過，個人業主可以考慮選擇個人入息課稅：將物業收入同薪俸等其他入息合併計稅，符合條件時可以扣減為購買該出租物業而借入款項嘅利息，並享用個人免稅額。

個人入息課稅唔一定啱每個人，視乎你嘅總入息、按揭利息同其他免稅額。一般做法係：

1. 整理全年租金收入、差餉同按揭利息證明
2. 分別計算「分開計物業稅＋薪俸稅」同「個人入息課稅」嘅稅款
3. 揀較低嘅方式，按稅務局程序申請

夫婦共同持有物業、有多個物業或者有虧損嘅情況，計算方式會更複雜，建議搵稅務專業人士協助。

放租單位維修：業主要保存咩紀錄？

雖然維修費唔可以另外扣物業稅，保存紀錄仍然好重要：用嚟應付稅務局查詢、處理同租客嘅維修責任爭議，同埋日後賣樓時交代單位保養情況。

文件保存年期同具體要求，以稅務局最新要求為準。裝修公司嘅保養條款同單據亦應妥善保存，詳情可參考裝修保養期懶人包。

放租單位維修規劃：由稅務以外角度諗

既然維修開支唔會影響物業稅計算，放租單位嘅維修應該按實際需要同長遠成本規劃：

• 預防性維修：定期檢查去水、矽膠、窗邊，減少租客投訴同突發維修
• 揀耐用物料：出租單位用得密，揀易清潔、易維修嘅物料，減少換租客時嘅執修
• 換租空檔集中處理：租客遷出後一次過油漆、執修，縮短空置時間
• 寫清楚租約維修責任：邊啲由業主負責、邊啲由租客負責

浴室係出租單位最常要維修嘅地方之一，出租單位廁所翻新懶人包有講點樣揀耐用、易維修嘅做法。雋域設計可以喺換租空檔上門度尺同報價，報價逐項列明，方便業主控制每次執修嘅範圍。

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