收購區舊樓翻新報價｜等重建前做幾多先合理

未知幾時搬，翻新要做幾多先合理？

合理嘅翻新範圍，取決於你「最少仲會住幾耐」，而唔係「幾時會收購」。收購消息由傳出到真正完成，中間可能經過好多程序，亦有機會最後唔成事，所以用收購時間嚟決定裝修，好容易估錯。比較穩陣嘅諗法係：

如果仲未決定應該翻新定搬，可以先睇翻新定換樓｜舊樓業主點樣決定。本文唔討論收購價、賠償或者市況，呢啲要問律師或者相關機構；我哋只講點樣叫一份適合「唔知住幾耐」嘅裝修報價。

分級報價點叫：三級點拆

叫報價時，直接話俾師傅聽「我想要分級報價，每項獨立計價」。好多師傅習慣出一份全屋套餐價，咁你就冇辦法揀做邊啲。下面係三級嘅常見項目，可以照住要求師傅分類：

第一級：安全必做

• 電力：檢查電錶箱同電線，殘舊或者超負荷就要更換，完工由註冊電業承辦商發 WR1。
• 煤氣：喉管、爐具同熱水爐接駁有問題要處理，氣體工程要由註冊氣體裝置技工進行。
• 滲漏：浴室、廚房去水或者水喉滲水影響樓下，要先搵源頭修好。
• 窗戶：窗鉸鬆脫、窗框生鏽有跌窗風險，要維修或者更換。
• 天花同牆身：石屎剝落、露筋要處理，避免跌落傷人。

第二級：基本可住

• 全屋油漆、牆身執補、防霉處理。
• 更換殘舊潔具、水龍頭、抽氣扇。
• 燈具更換、加插座。
• 廚房換爐頭或者局部換櫃門。

第三級：舒適改善

• 地台翻新，例如舊磚上鋪地板或者局部換磚。
• 收納傢俬、窗簾、冷氣更換。
• 浴室局部翻新。

邊啲工程喺收購區唔值得做？

判斷一項工程值唔值得做，可以問自己一條問題：「如果一年後要搬，呢筆錢帶唔帶得走？」帶唔走而又唔係安全必須嘅，就要三思。以下係收購區舊樓最常見嘅「做咗後悔」項目：

1. 全爆裝修：拆到見石屎、全屋重做，投資最大，回本時間最長。
2. 改間隔：拆牆砌牆、移廚廁位，涉及大量水電同泥水工程。
3. 昂貴地台同牆身物料：例如大面積石材、特色瓷磚，搬走時一樣帶唔走。
4. 大量固定訂造櫃：度身做到頂嘅衣櫃、電視櫃，好難拆走再用喺另一個單位。
5. 複雜假天花同燈光設計：跌級天花、藏燈槽，觀感好但完全帶唔走。
6. 全新嵌入式電器：嵌入式焗爐、洗碗碟機要配合櫃身尺寸，搬屋後未必用得返。

相反，可以帶走嘅投資就比較安心：例如獨立式傢俬、窗簾、燈具、分體冷氣（搬遷要另外計拆裝）。如果需要訂造收納，可以同設計師講明想要較易拆裝、模組化嘅設計，方便日後搬去新屋再調整。

報價單點寫先可以分階段做

分級報價嘅目的，係等你今日做第一、二級，日後想加第三級時唔使成份報價重新嚟過。要做到呢點，報價單要有以下幾個特點：

• 每項獨立計價：唔好出現「第一級加第二級套餐價」，否則抽走一項就唔知減幾多。
• 寫明數量同單位：例如油漆按面積、燈具按件、換喉按米或按項目。
• 附單價表：日後加做或者開工後發現多咗工程，都有清楚標準。
• 寫明有效期：第三級可能幾個月後先做，問清楚報價有效期同到時點樣調整。
• 標明工程之間嘅關係：例如「換電線要喺油漆之前做」，避免日後先做電線又要重新油漆。

合約方面，建議按工程進度分期付款，每級完成先付該級嘅款項，咁做幾多就付幾多。分階段裝修點樣報價，可參考分階段裝修報價｜一次報齊定每期重報。

比較幾份分級報價時要對咩？

度尺前準備同常見誤區

度尺前可以準備咩？

1. 列出單位而家所有問題：跳掣、滲水、窗關唔埋、天花剝落等。
2. 諗清楚自己最少會住幾耐、最多可能住幾耐，話俾設計師聽。
3. 列出一定要帶走嘅傢俬同電器，方便設計時遷就。
4. 如果大廈有法團，問清楚有冇收過屋宇署驗樓或驗窗通知。
5. 影低單位現況，作為裝修前紀錄。

常見誤區

• 「就嚟收購，唔使理」：收購可能拖好耐，期間滲水、電線問題會越嚟越嚴重。
• 「做靚啲賣得貴啲」：收購同重建涉及嘅估值同賠償有自己嘅規則，唔好假設裝修一定可以收返，有疑問要問律師或相關機構。
• 「平啲做就算」：安全工程用唔合資格嘅人做，風險同責任都喺業主身上。
• 「一次過做晒慳搬運」：如果有機會短期搬，做多咗嘅部分可能完全用唔返。

舊樓本身嘅結構、石棉同全爆問題，可以參考50年樓齡翻新報價｜石棉、結構同全爆預算。雋域設計度尺時會先分清安全問題同改善項目，等你按自己嘅時間表決定做幾多。

常見問題