買樓睇則唔好淨係睇實用面積數字，要睇「實際用到幾多、擺唔擺到傢俬、將來改唔改到」。重點檢查：走廊同門位食咗幾多地方、窗台同柱位會唔會令房間擺唔到床同衣櫃、廚廁位置同去水喉位（決定之後可唔可以搬），同埋邊幅牆係結構牆。睇則時將常用傢俬尺寸畫落去，比睇示範單位準確得多。
- 實用面積相近，實際可用空間可以差好遠
- 走廊、門口、轉角位越多，浪費越大
- 窗台、柱位、樑位會影響床、衣櫃同電視牆擺位
- 廚廁同去水位一般好難搬，要按現有位置接受
- 結構牆位置決定日後能否改間隔
- 將傢俬尺寸畫落平面圖，比睇示範單位可靠
買樓睇則第一步：實用面積以外要睇咩？
買樓睇則第一步係分清「面積數字」同「實際可用空間」。兩個實用面積相近嘅單位，實際住落可以差好遠，差別通常嚟自走廊、窗台、柱位同奇怪嘅角位。
- 實用面積唔包窗台：一手樓按《一手住宅物業銷售條例》以實用面積計，窗台等項目會另外列出，唔計入實用面積；但窗台仍然會影響房間實際擺位
- 方正度：房間同客廳係咪接近長方形，多角、斜牆、三角位都難擺傢俬
- 走廊比例：由大門去各房間要經過幾長嘅走廊，走廊只可以行，唔可以擺嘢
- 門嘅數量同位置：每道門都要預留開門弧度，門越多、位置越分散，牆身可用長度越少
平面圖上嘅尺寸、符號同比例點睇，可以先參考裝修設計平面圖點睇｜尺寸、符號、動線。
窗台、柱位同樑位點樣影響擺傢俬？
窗台、柱位同樑位係香港單位最常見嘅「隱形殺手」，喺平面圖上睇落唔起眼，實際會令床、衣櫃同梳化擺唔落。
| 情況 | 影響 | 睇則時點檢查 |
|---|---|---|
| 窗台佔一整幅牆 | 該幅牆唔可以放高櫃，床要避開 | 睇房間除咗窗台，仲有冇一幅完整實牆放衣櫃 |
| 柱位凸入房 | 衣櫃同床要遷就，出現死角 | 睇柱位喺角落定喺牆中間 |
| 樑位低 | 高櫃做唔到頂，床頭壓樑 | 平面圖通常唔會標樑，要睇現場或問代理 |
| 冷氣機位 | 窗口機位或分體機位決定冷氣裝喺邊 | 睇冷氣位會唔會吹正床頭 |
| 弧形或斜牆 | 訂造傢俬成本高、有死角 | 評估訂造傢俬能否善用 |
柱位喺房角通常問題唔大，衣櫃可以包埋；柱位喺一幅牆嘅中間就會將牆切開，兩邊都唔夠長放標準傢俬。窗台可以用訂造櫃變成坐位或者收納，但要處理防潮。
用傢俬尺寸試擺
最實用嘅方法係將你一定會用嘅傢俬按比例畫落平面圖：雙人床、衣櫃、梳化、餐枱、雪櫃、洗衣機。畫唔落，或者畫落之後冇位行，就代表呢個戶型唔啱你。
廚房同浴室位置點睇？
廚房同浴室係買樓後最難改動嘅空間，因為涉及去水喉、煤氣喉同防水。睇則時要當佢哋基本上「搬唔到」嚟評估。
- 廚房有冇窗：有窗通風排煙較好；冇窗就要靠抽油煙機同抽氣扇
- 廚房形狀：一字型、L 型定 U 型，決定檯面長度同廚櫃收納量
- 雪櫃同洗衣機位：睇清楚有冇預留位置，好多細單位洗衣機要放廚房或者浴室
- 浴室位置：近睡房方便，但太近大門或正對客廳就唔理想
- 去水位：浴室去水位置決定企缸、座廁同洗手盆點排，移位空間有限
- 開放式廚房：新樓常見，如果習慣中式煮食，要諗油煙同改回密封嘅可能
如果心目中想將廚房改開放式或者相反，可以先參考開放式廚房懶人包｜利弊、油煙、間隔、則例，了解油煙同間隔限制，再決定呢個戶型啱唔啱。
日後可唔可以改間隔？睇結構牆
如果打算買入後改間隔，例如三房改兩房、打通廚房，要先知道邊幅牆係結構牆。結構牆唔可以隨便拆，改動要經專業人士評估，涉及屋宇署規管。
- 屋宇署圖則：可以向屋宇署申請查閱樓宇嘅核准圖則，睇牆身厚度同標示
- 牆厚參考：結構牆通常比間隔牆厚，但唔可以單憑厚度判斷，要以圖則同專業意見為準
- 新樓：部分新樓用輕質間隔牆，改動彈性較大，但仍要確認
- 公屋居屋：改動間隔要跟房署或管理處規定
拆牆改間隔嘅判斷方法同風險，可以參考拆牆改間隔懶人包｜點分結構牆、批則、風險。
| 改動意向 | 睇則時要確認 |
|---|---|
| 兩房打通做一房 | 中間嘅牆係咪結構牆 |
| 廚房改開放式 | 廚房牆係咪結構牆、消防要求 |
| 細房改衣帽間 | 有冇窗、通風點處理 |
| 客廳加一間房 | 加房後客廳同新房仲有冇窗同通風 |
睇則清單：裝修角度逐項檢查
以下清單可以喺睇則同睇樓時逐項剔，越多「唔係」，裝修時要遷就或者花錢解決嘅問題就越多：
- 客廳係咪接近方正，放得落梳化、電視櫃同餐枱？
- 主人房除咗窗台，有冇一幅完整實牆放衣櫃？
- 床可唔可以避開樑位同冷氣直吹？
- 走廊同門口位係咪唔多？
- 廚房有冇窗、檯面夠唔夠長？
- 雪櫃同洗衣機有冇合理位置？
- 浴室位置同去水位係咪可以接受？
- 大門入口有冇位做鞋櫃同玄關？
- 想改嘅間隔，係咪唔涉及結構牆？
- 向同窗外景觀會唔會帶嚟西斜、潮濕或私隱問題？
好多業主亦會考慮大門同睡房方位等風水因素，可以參考裝修風水懶人包｜大門、廚廁、睡房宜忌與化解。落實買入後，雋域設計可以免費上門度尺，按實際尺寸同你嘅生活需要提供 3D 設計圖，報價逐項列明，先知道戶型限制可以點處理。
常見問題
買樓睇則最重要睇咩？
最重要係睇實際可用空間，而唔係淨係睇實用面積數字。要檢查走廊同門位浪費幾多、窗台柱位會唔會影響擺傢俬、廚廁位置同結構牆位置。
窗台計唔計入實用面積？
一手樓按《一手住宅物業銷售條例》以實用面積計，窗台會另外列出，唔計入實用面積。不過窗台仍然影響房間擺位，睇則時要一併考慮。
點樣知道邊幅牆係結構牆？
可以向屋宇署申請查閱樓宇核准圖則，並由專業人士判斷。牆身厚度只可以作參考，唔可以單憑厚度決定可唔可以拆。
柱位多嘅單位係咪唔好買？
唔一定。柱位喺房角通常可以用衣櫃包埋；柱位喺一幅牆中間就會切開牆身，令兩邊都擺唔到標準傢俬，要特別留意。
廚房浴室位置買樓後可唔可以改？
好難。廚廁涉及去水喉、煤氣喉同防水，移位空間有限，而且可能影響樓下單位。唔滿意廚廁位置嘅戶型，應該當作扣分項。
睇平面圖點樣判斷擺唔擺到傢俬？
將一定會用嘅傢俬，例如雙人床、衣櫃、梳化、雪櫃同洗衣機，按比例畫落平面圖。畫唔落或者畫落後冇位行，就代表戶型唔啱你。
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