新樓的驗收同二手單位的重點完全唔同：二手單位驗的係「有冇舊問題」（滲水痕跡、老化、前業主改動），而新樓驗的係「施工瑕疵」 —— 平整度、空鼓、門窗調校、封膠連續性、去水斜度、電力安裝。呢啲問題喺入伙初期最容易處理，而且係交付方應該處理的範圍。最有效的兩個檢查方法係：側光法（手電筒貼近牆面以極斜角度照射，把不平整放大顯示）同敲擊法（用硬幣輕敲，聲音空洞代表空鼓）。而要留意 —— 新樓一樣可能有滲水（窗邊封膠、外牆），唔好因為係新樓就唔檢查。
- 新樓驗的是施工瑕疵，不是舊問題
- 側光法與敲擊法是最有效的兩個方法
- 新樓一樣可能滲水，唔好因為係新樓就跳過
- 要分清楚「正常公差」同「應該提出」
- 記錄要具體，並要求書面確認
新樓 vs 二手的驗收重點
| 新樓 | 二手單位 | |
|---|---|---|
| 主要驗 | 施工瑕疵 | 舊問題與改動 |
| 平整度 | 重點 | 次要 |
| 空鼓 | 重點 | 重點 |
| 門窗調校 | 重點 | 看老化 |
| 封膠 | 連續性 | 老化開裂 |
| 去水斜度 | 重點 | 次要 |
| 滲水 | 一樣要檢查 | 重點 |
| 前業主改動 | 不適用 | 重點（查冊） |
| 喉管老化 | 不適用 | 重點 |
側光法：檢查平整度
做法
把手電筒貼近牆面（或天花），以極斜的角度照射，然後沿住牆面移動。
會顯示咩
- 波浪（批灰不平）
- 批灰接口（分次施工的痕跡）
- 打磨痕跡
- 滾筒印
- 凹凸與缺陷
- 修補痕跡
正面直視完全睇唔出的問題，喺側光下會一目了然。
要檢查嘅位置
- 所有牆面（特別係大面積、光線會斜射的位置）
- 天花
- 陰陽角（應該筆直）
- 門框與窗框周邊
敲擊法：檢查空鼓
做法
用硬幣或小木棒逐段輕敲牆身與天花。
- 聲音沉實＝正常
- 聲音空洞＝批盪或飾面層與基層分離
重點位置
- 天花（特別係浴室、廚房、靠外牆位置）
- 外牆內側
- 窗框周邊
- 喉管附近
- 地面（若已鋪磚，逐塊敲）
發現空鼓要做嘅事
- 向四周繼續敲，因為空鼓範圍通常大於肉眼可見
- 用紙膠帶標記完整範圍
- 拍照（全景 + 近景）
- 提出並要求書面記錄
其他新樓常見的施工瑕疵
| 項目 | 常見瑕疵 | 檢查方法 |
|---|---|---|
| 門 | 門縫不均、關唔上、刮地、鎖點未調校 | 逐扇開關；能否自然停喺任意角度 |
| 窗 | 封膠不連續、鎖點未調校、排水孔被施工殘留堵塞 | 目視 + 開關 + 落雨後觀察 |
| 地面 | 不平、空鼓、接縫不齊 | 水平儀 App + 敲擊 |
| 去水 | 地面斜度不足、去水慢 | 倒一杯水觀察 |
| 電力 | 插座不通、開關對應錯、漏電斷路器測試無反應 | 逐個測試 |
| 抽氣扇 | 抽力不足、風管未接妥 | 薄紙測試；到戶外風口確認 |
| 飾面 | 刮痕、崩角、色差 | 目視（各角度） |
| 五金 | 鬆動、缺失、未鎖緊 | 目視 + 施力 |
門的一個簡單測試
把門打開到任意角度，放手。若門會自己慢慢開或關，代表門框唔垂直；若能自然停住，代表安裝正確。
點分「正常」同「應該提出」
任何施工都有公差，唔可能完美。但有啲問題係應該提出的。
| 情況 | 建議 |
|---|---|
| 肉眼明顯可見的不平 | 提出 |
| 只喺極端側光下才見到的細微痕跡 | 視程度；可記錄但未必要求處理 |
| 空鼓 | 提出（會發展） |
| 門關唔上、刮地、縫隙明顯不均 | 提出 |
| 封膠不連續、有斷口 | 提出 |
| 任何滲水痕跡 | 提出 |
| 地面積水唔流走 | 提出 |
| 電力異常 | 提出 |
| 細微的飾面刮痕 | 記錄；視位置與程度 |
記錄、提出與時序
記錄
- 每個問題影全景 + 近景
- 用紙膠帶標記並編號
- 做清單：位置 + 問題描述 + 相片編號
- 要求書面記錄並索取副本
- 記下處理編號
提出
- 最理想係收樓當日即場提出 —— 越遲提出，越難證明問題係原有的
- 若當日時間不足，先完成最關鍵的項目（電力、去水、門窗、滲水），並主動查詢後續可提出問題的安排與時限
- 實際安排以官方通知為準
時序（最重要）
驗樓與需要對方處理的問題，應該喺裝修動工之前完成。
- 裝修會覆蓋原有問題，之後就分唔清係邊個造成
- 若發現需要對方處理的問題（滲漏、窗戶安全、空鼓），應先處理完才裝修，否則新做的飾面會被破壞
執修完成後
應該複驗，確認已妥善處理，並再次拍照記錄。
常見問題
新樓要驗咩？
新樓驗的係施工瑕疵而唔係舊問題：平整度、空鼓、門窗調校、封膠連續性、去水斜度、電力安裝。呢啲問題喺入伙初期最容易處理，而且係交付方應該處理的範圍。但要留意新樓一樣可能有滲水（窗邊封膠、外牆、防水施工瑕疵），唔好因為係新樓就跳過檢查，特別要喺落雨後再檢查一次窗邊。
側光法點做？
把手電筒貼近牆面（或天花），以極斜的角度照射，然後沿住牆面移動。呢個會顯示波浪、批灰接口、打磨痕跡、滾筒印、凹凸缺陷、修補痕跡 —— 正面直視完全睇唔出的問題，喺側光下會一目了然。要檢查所有牆面（特別係大面積、光線會斜射的位置）、天花、陰陽角、以及門框窗框周邊。
發現空鼓應該點做？
向四周繼續敲（因為空鼓範圍通常大於肉眼可見）、用紙膠帶標記完整範圍、拍照（全景加近景）、然後提出並要求書面記錄。空鼓代表批盪或飾面層與基層分離，會繼續發展最終剝落，所以應該提出而唔係當作小瑕疵。
點分「正常」同「應該提出」？
判斷原則係：會唔會發展、會唔會影響使用、會唔會影響安全。空鼓會發展、滲水會發展、門刮地影響使用、電力異常影響安全 —— 呢啲都應該提出。而純粹外觀的細微瑕疵（例如只喺極端側光下才見到的痕跡）可以記錄，但按實際情況決定要唔要堅持。
門有冇一個簡單嘅測試？
有。把門打開到任意角度然後放手 —— 若門會自己慢慢開或關，代表門框唔垂直；若能自然停住，代表安裝正確。另外要檢查門縫是否均勻（不均代表鉸鏈未調校，應要求即場調整）、關唔關得上、有冇刮地、以及鎖點是否確實。
驗樓同裝修邊個先？
驗樓先。驗樓與需要對方處理的問題，應該喺裝修動工之前完成，原因有二：一、裝修會覆蓋原有問題，之後就分唔清係邊個造成；二、若發現需要對方處理的問題（滲漏、窗戶安全、空鼓），應先處理完才裝修，否則新做的飾面會被破壞。執修完成後應該複驗並再次拍照記錄。
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