綠置居與白居二收樓流程懶人包

兩者的基本分別

綠置居（一手）：收樓重點

一手單位的驗樓，重點在工程質素與執修。

應檢查的項目

1. 牆身與天花：用側光法（手電筒貼近牆面以極斜角度照射）檢查平整度、批灰接口、滾筒印；敲擊檢查空鼓；檢查裂縫。
2. 地台：平整度（可用水平儀 App）、有無空鼓、瓷磚有無崩角裂紋、填縫是否完整。
3. 門窗：逐扇開關順暢、門縫均勻、鎖點確實、窗鉸與固定螺絲完好、封膠連續飽滿、玻璃無裂。
4. 水電：逐個插座與開關測試；配電板檢查；漏電斷路器測試按鈕（按下應能跳掣）。
5. 喉管：所有水龍頭出水與關閉；盆下接駁位有無滲漏；去水速度；存水彎有無異味。
6. 浴廁：座廁沖水與水箱、地面斜度（倒水觀察是否流向地漏）、抽氣扇實際抽力。
7. 廚房：櫃門開關、檯面、水槽、抽油煙機出風。
8. 防水：可留意有無滲水痕跡；若有疑問可要求說明防水的做法與測試紀錄。

執修的提出

• 逐項拍照（全景 + 近景）並列出清單。
• 在指定的執修安排內提出：實際的執修期與程序以房委會的通知為準，應主動查詢清楚。
• 索取書面回覆與跟進紀錄。
• 執修完成後應複驗，確認已妥善處理。

時序建議：執修應在裝修動工之前完成。若你已裝修，日後就難以區分是原有問題還是裝修造成的。

白居二（二手）：收樓重點

二手單位的核心風險不是飾面，而是前業主的改動與隱藏工程。

成交前的三個文件動作

1. 查冊：委託律師到土地註冊處查閱物業紀錄，確認有無未解除的清拆令或屋宇署通知。
2. 查閱批准圖則：向屋宇署申請查閱，與現場實況核對間隔、門窗、廚廁位置有無改動。
3. 查詢改動紀錄：向房委會或屋邨辦事處查詢該單位是否有已批准的改動紀錄。

看樓時的觀察

• 異常修補痕跡：只有某一區新油的天花或牆身（可能遮蓋滲水）、局部更換的瓷磚、新做的假天花或櫃體（應要求開檢修口查看）。
• 滲水痕跡：浴廚下方天花、外牆內側、窗邊、沿垂直線分佈（公用喉管）、冷氣附近（冷氣排水堵塞是最常被誤判的一項）。
• 石屎狀況：敲擊檢查空鼓；留意髮絲裂縫與鏽色水漬。
• 水電：配電板狀況、插座數量與位置、供電容量是否足夠你的用電計劃。
• 窗戶：窗鉸與固定螺絲有無銹蝕（墜窗風險）、封膠狀況。

最好在雨後看樓，滲水痕跡會較明顯。

兩者共通：裝修前的行政準備

1. 向管理處或屋邨辦事處索取裝修須知：哪些工程需要事先申請批准、承建商登記要求、施工時間限制與噪音規定、垃圾處理與公用地方保護安排。
2. 確認供電容量：若計劃使用電磁爐、即熱式熱水爐、多台冷氣，應由註冊電業工程人員計算負荷。不足則需申請加大供電 —— 涉及審批且需時，應最早啟動。
3. 確認改動限制：間隔改動須經批准，不可假設「拆非結構牆就冇問題」。
4. 確認承建商資格：電力工作須由註冊電業承辦商承接；屬小型工程監管制度範圍的項目須由具相應資格的註冊小型工程承建商並依級別呈報。
5. 索取公契或相關文件：確認裝修限制與公用部分責任劃分。

轉讓限制對裝修決定的影響

資助房屋通常有轉讓限制與補價安排。這在裝修決定上有兩點值得考慮。

一、投入的回收期

若你有可能在數年內轉售，那麼高成本、高度個人化的裝修未必划算 —— 下一手未必欣賞，而在資助房屋市場，裝修對售價的加成通常有限。

較穩妥的分配：把預算優先投在看不到但影響長遠的部分（水電更新、防水、隔熱、防潮設計），而在飾面與造型上採取較中性的選擇。這既提升居住質素，也不會因風格過於個人化而在轉售時成為減分。

二、不要做違例的改動

任何未經批准的改動，在轉售時都會成為問題：

• 買家的律師查冊會發現命令
• 銀行估值與按揭批核會受影響
• 可能要在成交前自費還原

因此「先做了再算」的想法在資助房屋特別不划算 —— 你不但要承擔還原成本，還可能因此拖延或失去交易。

驗樓的實務準備

工具

• 手機（拍照 + 電筒 + 水平儀 App）
• 插頭測電器或小電器
• 硬幣或小木棒（敲擊測空鼓）
• 紙膠帶（標記發現問題的位置）
• 清單（避免遺漏）
• 一杯水（測地面斜度）
• 薄紙（測抽氣扇抽力）

記錄方法

1. 每個問題拍全景 + 近景兩張。
2. 用紙膠帶在現場標記並編號。
3. 做一份清單：位置 + 問題描述 + 照片編號。
4. 要求對方書面記錄並索取副本。
5. 記下處理編號或聯絡人。

時間安排

驗樓需要時間，不要趕。建議：

• 預留至少半天
• 選日間光線充足時（便於檢查平整度與痕跡）
• 若可能，雨後再看一次（檢查滲水）
• 帶多一個人一起看（多一雙眼睛）

從收樓到入伙的次序

1. 收樓驗樓：完整檢查並記錄。
2. 提出執修或處理既有問題：一手單位提出執修；二手單位處理需要業主或管理處負責的問題。
3. 行政查詢：裝修須知、申請要求、承建商登記、供電容量。
4. 啟動需要審批的申請：加大供電、間隔改動等。這一步應盡早，可與設計並行。
5. 設計與報價：確定圖則與規格，簽訂合約。
6. 裝修施工：注意拆卸後的共同檢查與封板前的檢查兩個節點。
7. 驗收與執修：索取所有證明文件。
8. 清潔與入伙：包括清洗冷氣濾網（施工粉塵）。

常見問題