公屋防水與樓下滲水懶人包｜責任與處理

滲水的四種可能來源

發現天花或牆身有水漬，第一反應通常是「樓上漏水」。但實際上有四大類來源，處理方式與責任歸屬完全不同。

裝修時的防水：最有效的預防

作為可能的「源頭方」，裝修時做好防水是成本最低、效益最高的自我保障。

什麼情況必須重做防水

• 拆除舊地磚並剷除舊有防水層
• 改動去水位置或潔具位置
• 發現既有滲漏，或樓下曾投訴
• 舊防水層已明顯老化、起殼

正確做法的四個要點

1. 基層處理：防水塗料必須施作在乾淨、堅實、平整的基層上。有裂縫、空鼓或油污的基層，防水必然失敗。
2. 上牆高度：防水不只做地面。一般位置應上牆至一定高度；淋浴區的上牆高度應明顯更高，因為那裡的牆面長期直接受水。
3. 加強部位：陰角（牆與地交接）、管口周邊、地漏周邊是最易滲漏的位置，須額外加強處理。
4. 層數與方向：一般需要多層，各層交叉方向施作，並在每層乾透後才做下一層。

蓄水測試：不可省略的一步

這是整篇文章最實際的建議。

做法

1. 防水層完成並乾透後、鋪磚之前進行。
2. 封閉所有去水位（地漏、座廁去水口）。
3. 放水至一定深度，並在水面位置做標記。
4. 維持足夠時間（通常至少 24 小時）。
5. 期間請樓下住戶協助觀察其天花，特別是開始後的 12 至 24 小時。
6. 檢查水位有無明顯下降。

責任劃分：公屋的特殊之處

公屋與私樓的一個重要分別是：公用喉管與外牆的維修責任在房屋署，而非業主立案法團。

這對住戶是好消息：若源頭確認為公用部分，你不需要像私樓業主那樣推動法團開會、招標、集資，直接向屋邨辦事處報修即可。但同時也要留意，公用部分的維修安排仍需時間，應及早報告並跟進。

作為受影響方：應該怎樣做

1. 先排除自己單位的問題：停用冷氣數天觀察、檢查自家喉管接駁與地台防水。若源頭其實在自己單位，越早發現越好。
2. 系統性拍照記錄：
   • 每隔數天在同一角度、同一光線條件拍攝。
   • 在照片中加入日期標示（例如放一張寫上日期的紙）。
   • 用鉛筆沿水漬邊緣輕輕描線並註明日期，下次拍照就能清楚看到擴散速度。
3. 記錄相關條件：記下觀察時的天氣（有無下雨），以及水漬是否在特定時段加劇。雨後加劇多指向外牆；與天氣無關而早晚加劇多指向樓上用水；持續穩定滲漏多指向喉管。
4. 與樓上溝通：在正式投訴之前先禮貌地反映，往往更有效率。很多滲水源於對方不知情的小問題（浴室封膠老化、洗衣機喉管鬆脫），一經指出便會處理。
5. 向屋邨辦事處報告：若溝通無效或懷疑源頭在公用部分，向辦事處報告並要求協助調查。

作為被投訴方：應對次序

1. 配合調查：拒絕讓職員入屋只會令程序延長。
2. 不要立即承認責任：滲水源頭需要確認，早前的推斷可能是錯的。
3. 自行檢查明顯的可能源頭：浴室封膠、洗衣機喉管、地台去水、冷氣排水。
4. 翻查裝修紀錄：若近期做過防水，取出蓄水測試紀錄與施工照片。這是你最重要的證據。
5. 若確認源頭在你這邊，盡快修復：拖延只會令對方的損失擴大，最終責任更重。
6. 保留所有溝通紀錄：日期、內容、承諾的處理時間。

日常預防

• 定期清理冷氣排水管與排水盤：這是最常見也最容易預防的滲水源頭。若排水管藏於假天花，應確保有檢修口可供清理。
• 檢查浴室與廚房的玻璃膠：發霉、硬化或脫離時應清潔或重新打膠。玻璃膠屬耗損件。
• 留意洗衣機喉管：進水管與去水管的接駁位是常見鬆脫點。
• 浴室使用後開啟抽氣扇：減少長期高濕，並確認抽氣扇確實排到戶外而非排入天花夾層。
• 發現輕微滲水立即處理：不要等擴大。及早處理的成本遠低於後期。
• 保存裝修文件：蓄水測試紀錄、施工照片、防水施作範圍與上牆高度的資料。

常見問題