公屋租戶與業主裝修分別懶人包｜權責與限制

根本分別：使用權與業權

公屋租戶與房屋委員會之間是租賃關係，租戶享有的是單位的使用權；樓宇結構、外牆、公用喉管、電力主幹及走火通道，全部屬於業主（房委會）管理範圍。

居屋、綠置居的買家則取得業權，單位屬於自己，只是在未補價前的轉讓受限制。

這個分別直接決定了裝修的行政程序與權責分配。

逐項比較

相同的部分：結構與法例

雖然行政程序不同，但以下幾點對兩者完全相同。

一、結構限制

公屋、居屋、綠置居的樓宇多採用剪力牆結構，樓宇的垂直荷載與水平力主要由一系列鋼筋混凝土牆體承擔。單位內看似普通間隔牆的牆體，很多正是結構構件，一律不可拆除。

判斷方法也相同：不要用敲擊聽聲或量度厚度（都不可靠），應查閱屋宇署已批准的建築圖則並由註冊結構工程師或認可人士確認。

二、電力工程的法例要求

香港《電力條例》規定，固定電力裝置的裝設、改動、修理與保養，須由註冊電業承辦商承接，並由其僱用的註冊電業工程人員進行，完工後須簽發工作完成證明書。租戶與業主同樣適用。

三、小型工程監管制度

拆除非結構牆、更換鋁窗、加裝冷氣機支架等，通常落入小型工程監管制度範圍，須由具相應資格的註冊小型工程承建商施工並依級別呈報。

四、保險要求

僱員補償保險是法例強制的，凡有僱員的承辦商都必須投保。第三者責任保險雖非強制但實務上必要。兩者同樣適用。

五、施工時間與廢料處置

屋邨守則與《噪音管制條例》以較嚴格者為準；裝修廢料屬建築廢物，須運往指定處置設施。

維修責任的實際差異

這是日常生活中最常遇到的分別。

公屋租戶：直接向屋邨辦事處報修

若滲水源頭是公用供水或排污立管、外牆、或樓宇結構（樓板），責任在房屋署，直接向屋邨辦事處報修即可。

這對租戶是實質優勢：不需要像私樓業主那樣推動法團開會、招標、集資。但公用部分的維修安排仍需時間，應及早報告並跟進。

業主：須經管理處或法團

公用部分的維修須透過管理公司或業主立案法團處理，可能涉及業主大會決議與動用維修基金，程序較長。

兩者相同：單位內部自負

單位內的喉管、防水、潔具、冷氣排水，都由住戶／業主自行負責。

擅自改動的後果比較

預算取態的分別

這一點常被忽略，但對決策相當重要。

租戶：裝修投入無法回收

公屋租戶的裝修投入，在遷出時無法透過轉讓回收。因此預算取態應該是：按實際居住需求投放，並考慮預期居住年期。

• 優先投放在影響日常生活質素的項目：收納、電力、照明、防水。
• 裝飾性升級（造型天花、特色牆、高階飾面）的回報主要是自己的居住感受，應按個人重視程度決定。
• 訂造傢俬幾乎沒有二手價值，遷出時多數要棄置 —— 若預期居住年期較短，應審慎評估。

業主：需考慮轉售因素

若打算長住，按自住需求決定即可；若打算數年內補價出售，把預算集中在影響日常生活質素的項目通常比集中在昂貴飾面更划算 —— 前者你天天受用，後者在轉售時未必收得回。

兩者都適用的實務要點

1. 動工前查詢並取得書面答覆：租戶向屋邨辦事處，業主向管理處。這一步免費，最能避免走冤枉路。
2. 核實承辦商資格與保險：註冊編號、保單副本、保單期是否涵蓋整個工期。
3. 要求分項報價：逐項列明用料規格與由誰供貨。單一總價在爭議時無法追討。
4. 電力負荷在開槽前計算：由註冊電業工程人員處理，並索取工作完成證明書。
5. 防水做蓄水測試並拍照：這是日後被投訴滲水時最有力的抗辯證據。
6. 封牆前拍攝水電走線：加入捲尺作比例參照。這是唯一無法事後補做的文件。
7. 尾數保留至執漏完成：合約應寫「執漏項目全部完成並經書面確認後支付」。
8. 向鄰居派發書面通知：寫明工期、每日施工時段與真人接聽的電話。

常見問題