公屋二手單位翻新懶人包｜拆舊、驗收、預算

接手前：先向辦事處查證

二手公屋單位可能帶有前住戶的改動。未經批准的改動，其還原責任可能落在現時住戶身上，因此接手前的查證相當重要。

應該查什麼

• 該單位有否曾經批准的改動紀錄：向屋邨辦事處查詢。
• 現況是否與原設計相符：對照間隔、渠位、窗戶。
• 有沒有未經批准的加建：封閉的露台或工作平台、加建的閣樓、改動的渠位、加裝的窗花或支架。

拆卸階段：唯一的全面檢查時機

這是整個工程中最關鍵的檢查節點。舊飾面拆除後，結構完全外露 —— 之後任何一層新的飾面蓋上去，就再也看不見了。

檢查清單

1. 敲擊天花與牆身：逐幅檢查有無空鼓。空鼓代表批盪或保護層已與底層分離。記錄並拍照所有空鼓位置。
2. 檢查裂縫：留意沿同一方向平行分佈的細裂縫（對應鋼筋走向）、轉角與窗邊的斜向裂縫。
3. 檢查鏽跡與水漬：黃褐色滲漬代表鏽水已滲出，鋼筋銹蝕已有一定程度。
4. 檢查喉管：外露的喉管有無銹蝕、接駁位有無滲漏痕跡。
5. 檢查電線：絕緣層有無老化、線徑是否足夠應付計劃的用電量。
6. 檢查蟻患跡象：泥狀蟻路、敲擊呈空心的木材、大量翼蟻翅膀、牆角的細小泥粒。
7. 檢查窗框周邊：拆除舊窗簾盒或飾面後，窗框周邊的石屎狀況與固定螺絲。
8. 檢查地台：平整度、空鼓、有無滲水痕跡。

要求承辦商在此階段暫停並與你一同檢查，把發現的問題逐項拍照記錄，再決定處理方案與追加費用。這比事後爭辯「原本有無」有效得多。

最常見的隱藏工程：石屎剝落

二手單位翻新中，這是最常見也最容易超支的一項。

成因

不是「石屎老化」，而是鋼筋銹蝕。混凝土原本呈鹼性，能在鋼筋表面形成保護膜；但隨著碳化（二氧化碳滲入令鹼性下降）或氯離子侵入（海風、滲水帶入鹽分），保護膜失效，鋼筋開始生鏽。鏽蝕產物的體積可達原本鋼材數倍，膨脹把外層混凝土撐開，先裂縫、後空鼓、最終剝落。

正確修補工序

1. 以敲擊法界定所有空鼓範圍
2. 鑿除所有鬆脫與空鼓的混凝土，直至露出堅實母體
3. 鋼筋徹底除鏽至見金屬光澤（最常被偷工的一步）
4. 塗防鏽底塗（第二常被偷工的一步）
5. 以修補砂漿分層回填
6. 養護至達到設計強度
7. 才做飾面

其他常見的隱藏工程

舊喉管銹蝕

舊有的鍍鋅鋼管長年使用後可能內部銹蝕，導致水質變差、水壓下降甚至滲漏。開牆後若發現，應一併更換 —— 因為封回去之後再處理就要重新破壞飾面。

電線老化與負荷不足

舊有線路按當年用電模式設計，難以應付現代家庭的用電量。必須在開槽走線前由註冊電業工程人員計算總負荷與分路；若需加大供電，須向屋邨辦事處申請，涉及審批需時較長。

防水失效

浴室廚房的防水層有其壽命。若已滲漏或樓下曾投訴，必須重做，並在鋪磚前進行蓄水測試。

白蟻與蟲害

舊木結構、木地台、木櫃可能已有蟻患。發現泥狀蟻路不要立即清除 —— 那是專業人員判斷巢位與規模的重要線索，應先拍照記錄再安排專業檢查。

拆與不拆的取捨

拆得越多，成本越高（拆卸人工 + 廢料處置 + 可能發現的隱藏工程）。以下是判斷原則。

假天花值得特別強調：即使外觀完好，也建議拆除檢查。因為樓板的石屎剝落會在假天花之上默默發展，直到大塊混凝土墜落壓塌假天花才被發現 —— 屆時範圍已相當大。

預算：與新收樓的分別

控制成本的做法

• 能保留的就不拆（見上表）。
• 在工地把惰性與非惰性廢料分開收集：惰性物料（石屎、磚、瓦）的處置費較低，混在一起整車會按較高類別收費。
• 狀況良好的舊物件在拆卸前安排出路：二手平台或慈善團體，否則拆下堆在工地最終還是當廢料清走。
• 先處理隱蔽工程，飾面可分階段：電力、防水、喉管日後要修必須破壞飾面；造型天花與高階飾面可日後補做。

行政程序提醒

1. 動工前到屋邨辦事處查詢：確認你的工程項目中哪些須申請批准。拆除或新建間隔牆、更換鋁窗、加裝或改動冷氣機支架、改動渠管、加裝防盜閘、增加電力負荷，均須事先申請。
2. 核實承辦商資格：涉及結構、外牆、渠管的工程須由註冊小型工程承建商施工；電力工程須由註冊電業承辦商及註冊電業工程人員進行並簽發工作完成證明書。
3. 核實保險：僱員補償保險（法例強制）與第三者責任保險，並確認保單期涵蓋整個工期。
4. 遵守施工時間：屋邨守則與《噪音管制條例》以較嚴格者為準。二手樓翻新的拆卸量大、噪音明顯，動工前向鄰居派發書面通知尤其重要。
5. 廢料處置：屬建築廢物，須運往指定設施，不可棄置於屋邨垃圾房或後樓梯。
6. 封牆前拍照存檔：所有水電走線位置，加入捲尺作比例參照。這是唯一無法事後補做的文件。

常見問題