公屋裝修申請懶人包｜房署批准、准照、按金

公屋裝修的法律基礎：你擁有的是使用權，不是業權

理解公屋裝修規則的起點，是分清楚業權與使用權。公屋租戶與房屋委員會之間是租賃關係，租戶享有的是單位的使用權；樓宇結構、外牆、公用喉管、電力主幹及走火通道，全部屬於業主（房委會）管理範圍。

這個分別直接決定了哪些工程你可以自行決定，哪些必須先問准。簡單的判斷原則是：工程是否影響到「單位以外的人或事」。只在自己單位內、不觸及結構與公用設施的裝飾性工程，自由度較高；一旦涉及承重結構、外牆觀瞻、公用渠管或消防安全，就進入須申請的範圍。

哪些工程須事先申請？哪些不用？

下表按「是否觸及結構與公用設施」歸類常見的公屋裝修項目。

要留意「同位置更換」與「改動位置」的分別。把舊座廁換成新座廁而去水位不變，通常不視為改動渠管；但把座廁移位、把洗手盆搬到另一面牆，就會觸及排污接駁，屬須申請範圍。這一條界線是公屋裝修爭議中最常見的灰色地帶，事前問清楚可以省掉大量麻煩。

申請流程：由查詢到動工的六個步驟

1. 到屋邨辦事處查詢：帶同單位資料及初步裝修構思，確認哪些項目需要申請。這一步是免費的，也最能避免走冤枉路。
2. 準備申請文件：一般包括填妥的申請表、租約副本、身份證明、擬進行工程的說明或圖則。涉及結構或渠管的項目，可能需要由具資格人士簽署的圖則或證明。
3. 遞交申請並等候審批：審批需時視乎項目複雜程度，簡單項目可能數個工作天，涉及結構的則需時較長。應把審批時間計入整體工期。
4. 取得書面批准：批准書通常會列明批准的範圍、施工條件及有效期。務必保留正本並要求承辦商依照批准範圍施工。
5. 安排承辦商與按金：部分屋邨要求承辦商登記、繳付裝修按金或購買保險。
6. 施工與完工檢查：完工後屋邨辦事處可能安排檢查，確認工程符合批准範圍，按金隨後退還。

承辦商資格：不是隨便一隊師傅都做得

涉及結構、外牆或公用設施的工程，通常要求由註冊小型工程承建商或相應資格的人士施工，並在完工後提交證明。這不是純粹的行政手續 —— 若日後發生滲水、石屎剝落或墜物意外，施工者的資格會直接影響責任歸屬與保險理賠。

揀承辦商時應確認的四件事

• 是否有相關註冊資格，並要求提供註冊編號以供核對。
• 是否有第三者責任保險，以及保額是否足夠。公屋樓宇密集，工程意外波及鄰居的風險不容忽視。
• 是否有處理同類屋邨的經驗。熟悉該屋邨行政流程的承辦商，能大幅減少來回補件的時間。
• 報價是否分項列明。單一總價的報價單，在日後出現爭議時幾乎無法追討。

按金、保險與費用：容易被忽略的資金佔用

除了工程費本身，公屋裝修還有幾筆行政性支出需要計入預算。

• 裝修按金：部分屋邨會要求繳付，用以保證施工期間不損壞公用地方。按金會在完工檢查合格後退還，但這段期間資金被鎖住。
• 廢料棄置費：建築廢物須運往指定處置設施，按車或按重量收費。拆得越多，這筆費用越高。
• 升降機保護費：部分屋邨要求在運送物料期間為升降機加設保護，或收取相關費用。
• 第三者責任保險：由承辦商購買，但成本通常已計入報價。要求查看保單副本。

施工時間與噪音：最常引起投訴的一環

公屋樓宇住戶密度高，噪音投訴是裝修期間最常見的糾紛來源。一般而言，屋邨會就裝修工程訂明准許施工的日子與時段，並限制在星期日及公眾假期進行高噪音工序。拆卸、鑿牆、開槽等高噪音工作，通常有更嚴格的時間限制。

除屋邨規定外，香港的《噪音管制條例》亦對建築噪音有規管。在住宅區於指定時段以外使用撞擊式打樁機以外的機動設備施工，可能需要相關許可證。實務上最有效的做法，是在動工前主動向左鄰右里及樓上樓下派發通知，寫明工程期間、每日施工時段及聯絡電話。這個小動作能顯著減少投訴。

未經批准擅自改動的後果

若在未取得批准的情況下進行須申請的工程，可能面對幾種後果：房屋署可發出書面通知要求還原原狀，費用由租戶承擔；按金可能被沒收；情況嚴重或屢勸不改者，可構成違反租約條款。若擅自改動導致鄰居損失（例如渠管改動引致樓下滲水），租戶還須承擔民事賠償責任，而未經批准的工程通常不獲保險保障。

常見問題