一手樓執修懶人包｜發展商保養期與索償

時序：最重要的一件事

這是本文最關鍵的一點。

正確次序：收樓 → 詳細驗樓並提出缺陷清單 → 發展商完成執修 → 複驗確認 → 然後才開始自己的裝修。

為什麼不能跳過

• 裝修會覆蓋問題：你的地板、油漆、櫃體會蓋住原有的缺陷，日後發現時已難以證明是原有問題。
• 發展商可能以「已改動」為由不予受理：一旦你動過工，責任歸屬就變得複雜。
• 執修會破壞你的裝修：若發展商在你裝修後才來執修，他們的施工會損壞你剛完成的飾面。

驗樓：真正重要的檢查項目

很多買家驗樓時只留意污漬、刮花與門柄鬆脫，但那些其實最容易處理。真正值得花時間的是結構與隱蔽部分。

一、牆身與天花

• 敲擊檢查空鼓：以硬物輕敲整幅牆與天花，聽有無空洞聲。空鼓代表批盪與底層分離，日後會剝落。
• 裂縫：特別留意沿同一方向平行分佈的細裂縫，以及轉角、窗邊、門邊的斜向裂縫。
• 平整度：以強光沿牆面斜射檢查 —— 這是最有效的方法，波浪起伏在掠射光下無所遁形。
• 水漬：黃褐色或深色印記可能代表滲漏。

二、地台

• 平整度：用長直尺或水平尺在多個方向檢查。
• 空鼓：敲擊檢查。
• 去水斜度：浴室與廚房倒水測試，確認水全部流向去水位而無積水。這在鋪磚後極難修正，必須在此時發現。

三、窗戶

• 逐扇開關並鎖上：檢查順暢度與鎖點。
• 窗鉸與固定螺絲：有無鬆動 —— 這比玻璃更重要。
• 封膠：內外兩側是否連續飽滿。可用水管沿窗框澆水測試滲漏。
• 玻璃：有無裂痕、崩邊、刮花。

四、水電

• 逐個插座測試（帶測電筆或小電器）。
• 逐個開關測試，確認控制的是預期的燈具。
• 測試總掣與各分路的跳掣功能。
• 所有水龍頭開到最大，檢查水壓與有無滲漏。
• 所有去水：注水確認暢通，並檢查櫃底有無滲水。
• 沖廁測試：檢查去水與有無異味（異味可能代表存水彎缺失）。
• 抽氣扇：開啟後到戶外風口確認有氣流排出。

五、門與五金

• 逐扇門開關，檢查有無刮碰、能否對齊、關上後縫隙是否均勻。
• 大門的自動關門器（若為防火門）是否正常。
• 所有把手、鉸鏈、鎖具是否穩固。

六、既有裝置

若發展商已提供廚櫃、潔具、電器，應逐項測試並檢查外觀。

缺陷清單：怎樣寫才有效

一份含糊的清單等於沒有清單。有效的清單需要四個要素。

1. 位置要無歧義：「主人房北面牆身，距地面約 1.2 米、距窗框約 0.5 米處」，而非「主人房牆身有花」。
2. 客觀描述問題：描述現象（「批盪表面有一道長約 15 公分的裂縫」），避免主觀評價（「做得好差」）。
3. 逐項編號並拍照：清單上的每一項對應一張或多張照片，照片中可加入量尺作比例參照。
4. 分類與優先次序：把結構性、功能性問題與純外觀問題分開列，讓對方知道哪些最需要處理。

提交方式

• 以書面提交，並保留提交紀錄（電郵、掛號信、或簽收的副本）。
• 在保養期的時限內提交：這是關鍵。
• 要求書面確認收到。

發展商的保養期

基本概念

一手住宅的買賣合約通常訂明保養期（有時稱為缺陷保養責任期），在此期間發展商須為指定範圍的缺陷負責維修。

應該確認的五項

1. 保養期的長度與起算日：由成交日、收樓日還是入伙日起算？
2. 涵蓋範圍：哪些部分屬保養範圍？結構、機電、飾面的年期可能不同。
3. 除外情況：一般包括人為損壞、正常磨損、不當使用、以及買方自行改動的部分。
4. 提出的程序與時限：如何提出、須在多少日內。
5. 發展商的回應與完成時限：若合約有訂明，應據此跟進。

跟進的實務做法

1. 保留所有紀錄：提交的清單、對方的回覆、約定的執修日期、實際到場日期。
2. 執修時盡量在場：確認處理方式，並在完成後即場檢查。
3. 複驗並拍照：修正後再次檢查，確認符合要求。若不符合，書面再次提出。
4. 逐項確認：在清單上標示每一項的處理狀態（已完成／未處理／不接受處理結果）。
5. 若溝通不果：可考慮向發展商的較高層級反映、向消費者委員會投訴（可調停但沒有強制執行權），或在必要時諮詢法律意見。

大廈公用部分的問題

若問題涉及公用地方或樓宇結構（例如外牆滲水、公用喉管），應同時通知管理處與業主立案法團（若已成立）。這類問題的處理通常涉及發展商與法團之間的責任劃分。

裝修時要保留的資料

即使發展商已完成執修，在你自己裝修時仍應保留以下資料，因為日後可能需要。

• 收樓時的驗樓報告與照片：記錄單位的原始狀態。
• 缺陷清單與執修完成的紀錄。
• 發展商提供的圖則：特別是水電走線圖（若有），這對日後裝修極有價值。
• 電器與設備的保養文件：若發展商提供了廚櫃、潔具、電器，其保養通常獨立於樓宇保養。
• 批准圖則：可向屋宇署申請查閱，確認哪些是結構牆。

自己裝修時的紀錄

同樣重要：

• 封牆前的水電走線照片（加入捲尺作比例參照）
• 防水的蓄水測試紀錄
• 電力工作完成證明書
• 小型工程呈報文件（若涉及）

常見的新樓問題與處理

最後一項值得留意：新樓在入伙後的一段時間內可能出現輕微的沉降或材料收縮引起的裂縫。應在保養期內持續留意並及時提出，不要等到保養期屆滿才發現。建議在保養期屆滿前再做一次完整檢查。

常見問題