居屋首次裝修的預算規劃，關鍵不在於「總價幾多」，而在於拿到一份逐項列明的分項報價 —— 因為單一總價的報價單在日後出現超支或爭議時幾乎無法追討。合理的分項應涵蓋：拆卸與清運、泥水、水電、防水、木工訂造、油漆、天花、門窗五金、潔具與廚櫃、冷氣、清潔。預算比重上，訂造木工通常是最大單項，其次是水電與泥水。必須另行預留的是：一成至一成半的應急金（拆牆後的隱藏工程）、管理處按金、廢料棄置費、以及不包在裝修報價內的電器、窗簾與活動傢俬。
- 必須要求分項報價，單一總價在爭議時無法追討
- 訂造木工通常是最大單項，其次是水電與泥水
- 應急金預留一成至一成半，隱藏工程是主要超支來源
- 電器、窗簾、活動傢俬、管理處按金通常不包在報價內
- 付款應按工序進度分期，尾期保留至執漏完成
先要一份分項報價
這是整個預算規劃的起點，也是最多人做錯的一步。
「全屋裝修 XX 萬」這種單一總價的報價，看起來簡單，實際上把所有風險轉嫁給了你：日後出現「這個唔包」、「嗰個要加錢」時，你沒有任何依據可以反駁。分項報價是控制超支與追討責任的唯一憑據。
分項報價應涵蓋的項目
| 工序 | 應列明的內容 |
|---|---|
| 拆卸與清運 | 拆除範圍、廢料車數或重量上限、超出的單價 |
| 泥水 | 批盪範圍、鋪磚面積、磁磚規格（磚由誰供） |
| 水電 | 插座與燈位數量、分路數目、是否含開槽與封補 |
| 防水 | 施作範圍、上牆高度、是否含蓄水測試 |
| 木工訂造 | 逐個櫃體、板材品牌等級、飾面、五金型號、層板抽屜數量 |
| 油漆 | 底漆一層加面漆兩層、品牌型號、範圍 |
| 天花 | 假天花範圍、材料、檢修口數量 |
| 門窗五金 | 房門數量與款式、鉸鏈與鎖具 |
| 潔具與廚櫃 | 由誰供貨、型號、是否含安裝 |
| 冷氣 | 數量、是否含電力分路與排水管 |
| 清潔 | 開荒清潔的範圍 |
預算比重：錢通常花在哪
實際比重會因單位面積、間隔改動程度與用料等級而異，但一般的相對關係如下。
| 工序 | 相對比重 | 說明 |
|---|---|---|
| 木工訂造 | 最高 | 櫃體數量與板材等級是主要變數 |
| 水電 | 高 | 插座燈位數量、是否加大供電 |
| 泥水 | 中至高 | 鋪磚面積、是否剷除舊地台 |
| 廚櫃與潔具 | 中 | 等級差異極大 |
| 冷氣 | 中 | 數量與機型 |
| 油漆 | 中 | 面積與底層處理程度 |
| 天花 | 低至中 | 視乎範圍與造型複雜度 |
| 防水 | 低 | 佔比不高但重要性最高 |
| 拆卸清運 | 低至中 | 拆得越多越貴 |
| 清潔 | 低 | — |
值得注意的是防水：它在預算中佔比很低，但失效的後果最嚴重（樓下滲水、鄰里糾紛、拆磚重做、民事賠償）。這是最不應該省的一項。
報價單以外必然會有的開支
以下項目幾乎沒有例外地不包在裝修報價內，計預算時就應該預留。
- 管理處裝修按金與行政費：按金在完工驗收後才退還，等同資金被鎖住數月。
- 建築廢物處置費：按車或按重量計，拆得越多越貴。
- 電器：雪櫃、洗衣機、乾衣機、焗爐、微波爐、電視。
- 窗簾：包括軌道與安裝。
- 活動傢俬：梳化、餐枱椅、床褥、床架、燈飾。
- 搬屋與臨時倉存。
- 臨時住宿（若無法住在單位）。
- 小型工程呈報費用（若涉及）。
應急金：不是「可有可無的緩衝」
應該預留工程總額的一成至一成半作應急金。這不是保守，而是結構性必需。
常見的隱藏工程
- 石屎剝落：拆開舊飾面後才發現天花或牆身有空鼓、鋼筋銹蝕。正確修補需要鑿除、除鏽、防鏽底塗、分層回填與養護，費用不低。
- 舊喉管銹蝕：開牆後發現需要更換。
- 電線老化：舊有線路不符現時需求或已劣化。
- 地台不平或空鼓：需要額外處理才能鋪設面層。
- 既有滲漏：必須先解決源頭才能繼續。
- 白蟻或蟲害：拆卸後才發現。
最容易超支的三個項目
一、訂造木工
這是最大單項，也最容易在過程中不斷加碼。控制方法：
- 在設計階段就確定每一個櫃體的位置與尺寸，不要邊做邊加。
- 要求報價逐個櫃體列明，而非一個總數。
- 確認呎價包含什麼：層板數量、抽屜數量、五金級別、飾面種類、封邊處理。同樣是「每呎 X 元」，包三層板與包六層板加兩個抽屜，成本差距很大。
二、拆卸與廢料
拆卸量往往在開工後才確定。控制方法：
- 能保留的就不拆：舊地台若平整無空鼓，可考慮直接在其上鋪設，省下剷除與清運雙重成本。
- 報價中列明包含的車數，並訂明超出部分的單價。
- 要求在工地把惰性與非惰性廢物分開收集 —— 惰性物料（石屎、磚、瓦）的處置費較低，混在一起整車會按較高類別收費。
三、電力加大供電
若原有供電容量不足以應付現代電器，需要申請加大供電。這涉及審批、可能要改動電錶位置或主線走向。應在設計階段就計算清楚，而非開槽封牆後才發現。
付款安排：保護自己的方式
付款進度的設計本質上是風險管理。原則是每一期付款的金額不應超過已完成工程的價值。
合約應訂明
- 每一期的付款比例與對應完成的工序。
- 每一期的驗收標準。
- 尾期的支付條件應寫「執漏項目全部完成並經業主書面確認後支付」，而非「工程完成後支付」—— 這兩句的法律效果差別很大。
- 同時訂明業主須在收到完工通知後的指定日數內完成驗收並提出執漏清單，對雙方都公平。
- 保養期：逐項工序列明年期、涵蓋範圍、除外情況，以及回應與完成維修的時限。
控制成本的五個實際做法
- 分清「必需」與「想要」：隱蔽工程（電力、防水、喉管）必需，因為日後要修必須破壞飾面；造型天花、特色牆、高階飾面則可以日後補做。
- 能保留的就不拆：舊地台、狀況良好的潔具、不影響動線的間隔。
- 混合策略：固定櫃體訂造（食盡空間），活動傢俬買現成（可搬走、有二手價值）。
- 分階段進行：先完成影響居住的部分，裝飾性項目日後再做。但要注意重複動員會有額外成本。
- 比價時把條件拉平：不同報價的用料等級、包料範圍、工序內容可能完全不同。把這些拉平之後再比數字，才有意義。一份明顯低於市價的報價，通常是省掉了某些東西 —— 可能是保險、可能是底漆、可能是防水的上牆高度。
常見問題
居屋裝修報價點樣先算合理？
關鍵不在總價而在於是否為分項報價。單一總價的報價單把所有風險轉嫁給你，日後出現「這個唔包」時沒有依據反駁。分項應涵蓋拆卸清運、泥水、水電、防水、木工訂造、油漆、天花、門窗五金、潔具廚櫃、冷氣、清潔，每項並須註明「由誰供貨」—— 磁磚、潔具、五金是包料還是業主自購，報價差異很大。
裝修預算最大嘅開支係咩？
一般是訂造木工，其次是水電與泥水。木工的主要變數是櫃體數量與板材等級；水電視乎插座燈位數量與是否需要加大供電；泥水視乎鋪磚面積與是否剷除舊地台。值得注意的是防水 —— 它在預算中佔比很低，但失效後果最嚴重（樓下滲水、鄰里糾紛、拆磚重做、民事賠償），是最不應該省的一項。
報價之外仲有咩開支？
八項幾乎必然不包在裝修報價內：管理處裝修按金與行政費（按金完工驗收後才退還，等同資金被鎖數月）、建築廢物處置費、電器（雪櫃洗衣機焗爐電視）、窗簾（含軌道與安裝）、活動傢俬（梳化餐枱床褥）、搬屋與臨時倉存、臨時住宿、以及小型工程呈報費用。
應急金要預留幾多？
工程總額的一成至一成半。這不是保守而是結構性必需，因為拆開舊飾面後才會發現的隱藏工程相當常見：石屎剝落與鋼筋銹蝕、舊喉管銹蝕、電線老化、地台不平或空鼓、既有滲漏、白蟻蟲害。沒有應急金的後果通常是工程中途停頓等業主籌錢，而停工期間的損失同樣由業主承擔。
點樣避免訂造木工超支？
三個做法：在設計階段就確定每一個櫃體的位置與尺寸，不要邊做邊加；要求報價逐個櫃體列明而非一個總數；確認呎價包含什麼 —— 層板數量、抽屜數量、五金級別、飾面種類、封邊處理。同樣是「每呎 X 元」，包三層板與包六層板加兩個抽屜的成本差距很大。
裝修尾數應該點安排？
合約應訂明每一期的付款比例、對應完成的工序與驗收標準，原則是每期付款不應超過已完成工程的價值。尾期的支付條件應寫「執漏項目全部完成並經業主書面確認後支付」，而非「工程完成後支付」—— 兩句的法律效果差別很大。同時應訂明業主須在收到完工通知後指定日數內完成驗收並提出執漏清單。
下一步：拿一份屬於你單位的真實報價
填妥約 30 秒的表格，我們會在辦公時間內回覆初步預算範圍，並安排免費上門度尺。合約列明條款、按進度分期付款。
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